Покупать квартиру в кредит — это не страшно. Все больше украинцев постепенно приходят к простой истине, что лучше приобрести жилье одним махом, нежели накапливать деньги годами, рискуя, что все накопления съест очередной обвал курса или повышение цен. И даже тот факт, что, пользуясь услугами банка, переплачиваешь порядка 100 % за 15-20 лет, не так уже и пугает наш народ. Ведь выплаты растянуты во времени.
Подводные камни «самостоятельного плавания»
Практически все украинские банки предоставляют услуги по кредитованию жилья. Что не удивительно - спрос на них растет. Главное отличие одного банка от другого для клиента — процентная ставка. Средний процент — 11,5 % в год. Минимальный — 10,5, максимальный — 13 %.
Чтобы получить кредит на квартиру, вам нужно иметь деньги на первый взнос (15-25 % от стоимости квартиры). Оставшуюся часть ссудит банк.
Оформление кредита связано со множеством хлопот. Вряд ли разумный человек согласится с условиями первого же попавшегося банка. Наверняка он захочет выторговать себе лучшие условия и будет искать как можно более низкую процентную ставку на длительный срок без пени за досрочное погашение. Дабы найти такие условия, нужно хорошенько поискать. Практика показывает, что на ознакомление с условиями пятерки ведущих украинских банков уходит неделя-две.
Но даже если будущий кредитозаемщик нашел себе подходящий по условиям банк, не факт, что в реальности ситуация будет такой же, как обещали. Как правило, менеджеры в банковском учреждении скрывают информацию по поводу размера процентной ставки и ежемесячной комиссии. С учетом того, что у нас мало людей, разбирающихся в тонкостях кредитования, сотрудникам банков легко удается обвести клиентов вокруг пальца. Причем все законно: все цифры учтены в кредитном договоре, с расчетом на то, что обычный человек вряд ли прочитает больше трех страниц документа.
Кроме того, ни один банковский сотрудник не скажет вам сразу точно, сколько и за что вы должны будете заплатить до оформления кредита, а также во время оформления сделки. В результате человек переплачивает от 200 до 1000 долларов на разные «мелочи», о которых он просто не имел понятия.
Помимо расходов на услуги банка, человек должен в процессе оформления кредита раскошелиться на услуги некоторых специалистов. Например, на банковского оценщика — человека, который приходит в дом и дает заключение о реальной стоимости квартиры, под которую вы собрались брать кредит. Ничего не получится и без помощи нотариуса. И тот, и тот «спец» в нашей стране - на вес золота - в прямом и переносном смысле. Один только вызов нотариуса (даже если его офис находится за сто метров от места сделки), может стоить до ста долларов.
Одна из самых неприятных процедур — сбор необходимых документов. Банк, прежде чем давать кредит, должен проверить ежемесячные доходы человека и членов его семьи, отсутствие судимости, кредитную историю. Проблема в том, что полный перечень документов почти никогда не озвучивается сразу, поэтому человек зачастую вынужден несколько раз приезжать в банк, привозя по одной справке.
К слову сказать, кредитные менеджеры ведут себя так не из вредности. Во-первых, зарплата рядового сотрудника кредитного отдела составляет около 200 долларов, что сильно отражается на их профессиональном уровне. Во-вторых, менеджер, как правило, не получает никаких премий или бонусов за оформление кредитов. Так чего ему напрягаться и пускать ваши документы в оборот (ведь их еще должны проверить десятки инстанций) именно сегодня? Почему не через неделю? Или через месяц?
Следующий этап после проверки документов — собеседование в банке. Тут уж все зависит от вас. Вас могут заподозрить в скрытии информации, в нечестности или даже в неадекватности. Выясняя вашу платежеспособность, особое внимание сотрудники банка уделят вашим реальным доходам, а не тем, которые написаны в справке с работы. Какой нормальный человек будет рассказывать незнакомому человеку обо всех своих доходах? Где гарантия, что эта информация не будет использована против вас? Эти вопросы у клиента возникают вполне естественно. В результате человек начинает нервничать и нести всякую чепуху. Что и говорить: без позитивного впечатления о вас сотрудники банка ни за что не согласятся выдать кредит.
Независимо от того, понравитесь вы банку или нет, он обязательно поинтересуется предметом залога, то есть, квартирой и пришлет своего оценщика. Проблема в том, что на этапе оценки квартиры, человек еще не знает, получит он кредит или нет, поскольку нет официального решения кредитного комитета. И в том случае, если ему в получении кредита в этом банке откажут, при всех последующих попытках потенциальный заемщик вынужден будет снова оплачивать услуги нового оценщика, ведь в каждом банке — свои правила. Кстати, минимальная оплата, которую берут специалисты по оценке за свои услуги, составляет 300 гривен.
Самый волнующий момент во всей кредитной волоките — заседание кредитного комитета. Именно от этих людей зависит: получите ли вы деньги или нет. Если да — примите поздравления. Но далеко не все потенциальные заемщики добиваются своей цели. И, если неудача их не остановит, пробуют получить кредит в других банках. Конечно, каждый следующий раз все происходит гораздо легче: по крайней мере, у вас собраны документы и вы поднабрались опыта. Но вспомните, когда вы начали заниматься кредитом. Два месяца назад? Это - в лучшем случае.
Кредит для занятых, ленивых и невнимательных
Впрочем, есть альтернатива для тех, кто не желает проходить все «круги ада» в поисках кредита самостоятельно, а предпочитает поручить это дело профессионалу. В Украине за последнее время появились фирмы, в которых работают так называемые ипотечные брокеры, то есть специалисты, которые берут на себя все хлопоты, связанные с оформлением кредита. Кстати, такой вид посредничества успешно развивается в других странах, в частности - в России.
Ипотечный брокер —посредник, который при заключении договора с клиентом начинает свою работу с предоставления консультаций по услугам всех банков и заканчивает ее только тогда, когда клиент получает деньги «на руки».
Главное преимущество такого консультанта состоит в том, что ему выгодно как можно быстрее добиться для вас получения кредита и совершенно неинтересно что-то от вас скрывать. Более того, ипотечный брокер заинтересован в том, чтобы вы остались довольны. Являясь посредником между банком и клиентом, брокер выступает, грубо говоря, в роли «сводни». То есть, он в кратчайшие сроки подыскивает лучший банк для клиента и, соответственно, лучшего клиента для банка. Как только такой «пасьянс» складывается, начинается работа по оформлению кредита.
От клиента требуется только одно: собрать и принести полный перечень документов и заполнить анкету, каждое слово в которой (начиная от девичьей фамилии или размера ежемесячного дохода) должно быть подтверждено документально.
У ипотечных брокеров налажены деловые связи во всех заслуживающих внимания банках. Поэтому такой специалист по своим каналам сможет заранее узнать, каковы шансы на получение кредита у его клиента, избавив последнего от ненужных расходов. Брокер не будет тратить деньги на специалиста по оценке квартиры, если у него будут сомнения в шансах клиента на получение кредита в этом банке.
Если все документы в порядке, и у банка нет никаких претензий к клиенту, ипотечный брокер добивается получения так называемого «гарантийного письма», в котором банк обязуется выдать клиенту определенную сумму. Все, на 90 процентов дело сделано. Официальное решение кредитного комитета становится уже простой формальностью: гарантия на получение указанной в письме суммы у человека уже есть. Ипотечный брокер заинтересован в том, чтобы дело о получении кредита двигалось как можно быстрее, поэтому он не поленится и не постесняется по сто раз в день тревожить банковского менеджера. В результате с того момента, как человек собирает и приносит все документы брокеру и до получения денег в банке проходит от полутора до пяти дней.
Во время получения денег и подписания кредитного договора никаких стрессов или неожиданностей у кредитозаемщика не возникнет: его ипотечный брокер заранее прочитал договор от корки до корки. Кроме того, клиент может быть уверен: каждая копейка, которую он потратил в процессе оформления кредита, учтена брокером и в конце он получит распечатку, где выписаны все его платежи.
Понятно, что от всех неприятностей и проблем ипотечный брокер избавляет своего клиента далеко не бесплатно. Его услуги стоят минимум 300 долларов, - если человек берет кредит до 30 тысяч долларов. В случае если эта сумма больше, заработок ипотечного брокера составляет один процент от суммы кредита. То есть, если вы претендуете на получение 50 тысяч долларов, будьте готовы отдать за оформление кредита все полтысячи.
Впрочем, специалисты по оформлению кредита утверждают, что клиент не только ничего не теряет на услугах брокера, но еще и приобретает. Дело в том, что все фирмы, специализирующиеся на кредитном консультировании, являются партнерами определенных банков, то есть имеют право на получение льгот и скидок. Так, если средняя процентная ставка в банке составляет 11 %, то при посредничестве ипотечного брокера вы сможете получить кредит под 10,5 % годовых. Дело в том, что банковским сотрудникам тоже гораздо выгоднее работать с юридически подкованными специалистами, чем с «чайниками», которым нужно все объяснять по много раз.
Прибегать к услугам специалиста или заниматься оформлением кредита одному — выбор каждого. Вне сомнений, возможность заплатить человеку, который возьмет на себя все хлопоты по оформлению кредита, больше всего порадует клиентов, у которых нет времени, желания и возможности бегать по банкам, вчитываться в договора, вникать в юридические тонкости, а потом еще и ждать несколько месяцев решения о получении вожделенного кредита.
