Ипотечное кредитование. Механизм покупки квартиры в кредит
На Украине, особенно в Киеве, предоставление кредитов под покупку жилья, находящееся в период выплаты денег в банковском залоге, приобретает всё большую популярность. Залог, предметом которого является недвижимость, называется ипотекой. При этом должник, оставаясь владельцем предмета залога, теряет право им распоряжаться без обоюдного согласия обеих сторон. В нашей стране программы ипотечного жилищного кредитования стали внедряться с 2002 года. Главными операторами этого рынка являются отечественные коммерческие банки, а также риэлторские фирмы (агентства недвижимости), работающие на договорной основе с несколькими банками. Функции банка заключаются в выдаче кредита клиенту (физическому или юридическому лицу, желающему приобрести объект недвижимости посредством ипотечного кредитования) под залог недвижимости, которую для клиента нашёл риэлтор. Функциями риэлторов (агентств недвижимости) являются:
-организация работы между банком, страховиком, нотариусом, продавцом и его брокером, а также покупателем,
-консультация клиента об условиях выдачи ипотечного кредита,
-предварительный расчёт затрат и месячных платежей клиента при требуемом размере кредита,
-сбор и комплектация документов клиента, необходимых для рассмотрения банком,
-подбор вариантов квартир на рынке недвижимости по критериям клиента,
-брокерские услуги, подготовка пакета документов на приобретаемый объект недвижимости и последующая передача их в банк,
-экспертиза документов на объект недвижимости и его экспертная оценка,
-предварительное заключение в банк о платежеспособности клиента и страхование финансового риска клиента.
-подписание Договора купли-продажи квартиры и его регистрация в БТИ, получение справки БТИ для оформления Договора залога,
-подписание Договора залога сотрудником агентства.
Существует два вида ипотечного кредитования:
Выдача банком ипотечного кредита под залог недвижимости, которая является собственностью клиента.
Выдача банком ипотечного кредита под залог недвижимости, которую клиент собирается приобрести. Сюда входят инвестирование в строительство нового жилья (первичный рынок) и вложение средст в покупку не нового жилья (вторичный рынок).
Одним из главных условий предоставления кредита является финансовая состоятельность покупателя жилья. Для проверки службой безопасности банка понадобятся справки с места работы о месячном доходе, а также других источников доходов (трудовые договора, работа по совмещению, процентные доходы по депозитах в банках, по ценным бумагам, в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду, принадлежащей клиенту, движимой и недвижимой собственности и другие, документально подтверждённые, доходы). Главное, убедить банк в устойчивости своих доходов и способности выплачивать кредит и проценты ежемесячно. Исходя из среднего размера ежемесячного документально подтверждённого дохода за последние 12 месяцев, а также с учётом совокупного дохода всех взрослых членов семьи, банк определяет максимальный размер кредита, на который может рассчитывать клиент. Также необходимо предоставить из ЖЭКа форму №3, которая должна подтвердить, что на часть приобретённого жилья не претендуют старики и несовершеннолетние. В противном случае банк, как правило, отказывает в предоставлении кредита, ибо существуют законы, позволяющие старикам и детям не покидать квартиру, в случае неспособности возвращения кредита. Затем, в течение двух недель, банк принимает решение о предоставлении кредита на покупку жилья. В случае положительного ответа, клиенту оформляется кредитная карточка (в течение 2-3 дней) для получения валютного кредита и заключает с ним Договор на обслуживание по кредитной банковской платежной карточке. В зависимости от банка, условия кредитования могут быть разными. В основном, кредит предоставляется на 10-15 лет. В момент заключения Договора купли-продажи покупатель передаёт валюту продавцу жилья в присутствии представителя банка. При этом, покупателю и продавцу, до заключения этого договора, следует обязательно проверить сумму и подлинность валюты, чтобы избежать обмана.
После, с момента подписания договора, клиент передаёт в залог принадлежащую ему на правах собственности квартиру. Таким образом, банк становится совладельцем приобретённой жилой недвижимости. Следует также отметить, что владелец жилья не имеет права приписать на жилплощадь кого-либо до полного расчёта с банком. В случае потери работы, болезни и иным причинам, по которым клиент не может выполнять условия договора, необходимо поставить в известность об этом руководство банка в письменной форме. При наличии подтверждающих документов, банк предоставляет отсрочку выплаты кредита и процентов на 3-4 месяца. По окончанию этого срока, клиент должен продолжить возвращение кредита. В противном же случае, в соответствии с Договором ипотеки, банк вправе вернуть свои деньги, продав квартиру.
