ОСОБЕННОСТИ НАЦИОНАЛЬНОГО РОСТА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Дожились... Виллу на Кипре можно купить за 300 тысяч долларов. В Киеве 300 тысяч у. е. хватит лишь на приобретение двухкомнатной квартиры, причем не в центре города, а в «спальном» районе — к примеру, на Позняках. Вилла на 180 «квадратов» с бассейном на берегу Средиземного моря — и «двушка» в Киеве общей площадью 80 кв. м. Ощущается некоторый перекос в оценке недвижимости, не правда ли?
Что происходит в Украине с ценами на недвижимость, стоит ли покупать жилье в 2007 году и как развивается отечественный рынок ипотеки? Об этом наш разговор с главой правления «Международного ипотечного банка» Юрием Блащуком.
— Юрий Александрович, что сегодня происходит с ценами на столичную недвижимость? Объясните, пожалуйста, каких тенденций следует ожидать в этом году. Сегодня опять по Киеву ходят упорные слухи, что недвижимость к концу года подорожает на 50%...
— Нынешний рост цен на недвижимость, особенно в Киеве, стал предметом обсуждения не только в Украине, но и за рубежом. Этот феномен дискутируется в странах, которые прошли аналогичный этап и понимают, что рано или поздно галопирующий рост цен на недвижимость все же заканчивается. Когда цены достигают своего пика...
— ...происходит обвал?
— В последнее время я обратил внимание на интересные данные, приведенные украинскими экономистами. Многие заявляют о том, что наблюдавшийся в последние годы беспрецедентный рост цен на недвижимость, в частности в Киеве, может вызвать «бабл-эффект» (эффект пузыря). Это когда цены «перегреваются» и уже не отражают адекватной стоимости жилья в конкретный период. Возникает ситуация, когда все начинают думать, как им выжить: банки, заемщики, девелоперы и покупатели, естественно.
— Кто пострадает от этого «бабл-эффекта»?
— В первую очередь те банки, которые выдали кредиты под залог недвижимости, падающей в цене. Исходя из того, что нынешняя цена одного квадратного метра в Киеве колеблется в районе 2,6 тыс. долларов, киевляне на сегодняшний день обладают имуществом стоимостью 172 млрд. долларов. Это в 1,6 раза больше валового национального продукта, даже скорректированного на теневые доходы. Сумма огромная. Огромная прежде всего в сравнении с другими странами, где существует аналогичное отношение всего жилищного фонда страны к ВВП. У нас же — только одного Киева.
— Это «бабл-эффект»?
— На первый взгляд, да. Но, с другой стороны, если мы сравним объемы кредитов, выданных в этих странах и у нас, станет ясно, что такой опасности в Украине пока нет. Здесь действует закон больших цифр. За последние три года мы достигли колоссальных успехов в ипотеке, прежде всего в Киеве. И все же, объем выданных у нас кредитов по сравнению с другими странами еще недостаточно высок: где-то 4-5% от ВВП. Приятно, однако, что по этому показателю мы уже опережаем Россию. В других странах он составляет 80, 90, а иногда и 100% от ВВП. Поэтому, на мой взгляд, опасения насчет «бабл-эффекта» преждевременны. И все же эти цифры заставляют задуматься о том, какая опасность грозит рынку, если он и дальше будет оставаться вне рыночного контроля со стороны государства.
— Нельзя сказать, что недвижимость сегодня доступна широким слоям населения. А спрос не падает, цены повышаются. Почему?
— Этот вопрос очень важен с точки зрения анализа и понимания рынка. Да, часто говорят, что ипотека становится массовой. Однако при существующем уровне цен мы должны признать, что ипотека не может быть массовым продуктом. Это продукт для людей, которые сегодня находятся в достаточно стабильном финансовом положении, получают доходы, позволяющие им воспользоваться ипотекой. Это 5-10 процентов населения. Почему растут цены? Есть 5-6 причин. Самое главное — это несоответствие спроса и предложения. Сегодня в Киеве строится чуть больше 1 млн. кв. м жилья в год. Этого явно недостаточно при том количестве людей, которые сегодня едут в Киев, и тех инвестиционных пожеланиях граждан, которые хотят вкладывать средства в жилье, расположенное в финансовом центре страны. С другой стороны, несмотря на ограниченные средства граждан, цены на жилье продолжают расти. Порой в этом обвиняют банки — дескать, выдавая кредиты, они повышают доступность жилья для населения и дают возможность наращивать спрос. Хотелось бы заметить, что этот вопрос никто в Украине пока глубоко не изучал. Те, цифры, которыми мы располагаем, показывают, что при общей стоимости киевского жилищного фонда в 172 млрд. долларов ипотечных кредитов было выдано всего на 1,5 млрд. Сами видите, что влияние банков не так велико, как это иногда хотят представить. Значит, точку преткновения нужно искать в других факторах.
— Банки, очевидно, также видят опасные тенденции в развитии украинского ипотечного рынка. Чего в этой ситуации ждать от банков потенциальным кредиторам?
— В условиях, когда рынок растет, у клиентов уменьшается доступ к кредитам. Банки игнорируют принятые в мировой практике нормы оценки уровня благосостояния заемщика. Это очень неприятная вещь, которая негативно воспринимается обществом и журналистами. Но мы должны быть реалистами и понимать, что в этих условиях банки должны быть очень внимательными, потому что за ними — средства граждан. В последнее время наблюдается очень плохая тенденция, когда банки в погоне за рынком забывают об оптимальных показателях отношения кредита к стоимости квартиры. Иногда такие показатели достигают 90%. Это опасный предел. В мировой практике признано оптимальным соотношение на уровне 20-25%. Оно создано не теоретиками и не экономистами в кабинетах, а выработано практикой кризиса. Поэтому банковским работникам нужно быть внимательными и следить за этим показателем, особенно сейчас, когда покрытие убытков не будет происходить за счет роста цены. Это риски, которые должен брать на себя банк.
— Вообще рынок жилья должен как-то регулироваться? Чья это задача?
— Бесспорно, кто-то должен влиять на рынок, давать рекомендации его участникам. Не мне решать, но я считаю, что это государственная задача. Я думаю, что государство должно наладить, так сказать, мягкое влияние на ипотечный рынок, ведь этим рынком всерьез никто не занимается, не уделяет ему того внимания, которого он достоин. Во всем мире это очень важная составляющая рынка. Изменение ставок по ипотечным кредитам или цен на недвижимость — это серьезный показатель для расчета инфляции и монетарных показателей, для макроэкономического регулирования. У нас этот фактор недооценивается.
— Как же сбалансировать спрос и предложение на рынке — прежде всего под углом зрения стабилизации цен?
— Мы все прекрасно понимаем, что сегодня рынок строительства непрозрачен. Чтобы попасть на него, необходимо пройти через очень серьезные коррупционные преграды. Кто попал — тот счастливчик, но он уже что-то отдал. Как сделать рынок более прозрачным? Существует масса наработанных механизмов: аукционы, продажа земли вместе с инвестиционным проектом и ряд других.
— Может, нужно пускать на рынок иностранные компании, которые имеют достаточные мощности для того, чтобы увеличить объемы строительства не на проценты, а в разы? Это наверняка существенно повлияет на предложение…
— Активной должна стать позиция Государственного ипотечного учреждения. Это организация, которая сегодня способна реально влиять на рынок ипотеки. Главная ее задача, как мне кажется, — запустить на этот рынок гривню. Мы все сидим сегодня в долларе, и это не от хорошей жизни. Ведь почему многие вкладывают свои средства в рынок жилья? Не потому, что они хотят спрятать нетрудовые доходы, а потому, что альтернатив мало. Нужно развивать фондовый рынок. Он-то и предоставит альтернативу, даст возможность не только инвестировать свободные деньги в жилье, но и диверсифицировать свои вложения. И во всех этих вопросах главенствующая роль остается за государством...
