В последние годы на киевском рынке недвижимости растет спрос на квартиры, которые девелоперы и риэлторы относят к бизнес-классу. По оценкам экспертов, количество такого жилья в столице постоянно увеличивается. Чем же обусловлена его популярность?
Старое и новое
Сегодня специалисты делят жилую недвижимость на три основные группы: элитная, бизнес- и эконом-класс. Таким образом, квартиры бизнес-класса занимают промежуточную нишу между эконом-классом и «элитой». В настоящее время данная категория жилья представлена довольно широким ассортиментом квартир: от достаточно скромных до почти не уступающих элитным апартаментам. Следует отметить, что преобладают в этом сегменте новостройки, хотя риэлторы также относят к бизнес-классу лучшие кирпичные дома советского времени и реконструированное дореволюционное жилье. Впрочем, некоторые эксперты считают данный подход не совсем корректным, отмечая, что сейчас дома «в возрасте» попадают в категорию бизнес-класса скорее по цене, нежели по своим потребительским характеристикам. Объясняется это в первую очередь отсутствием возле старых домов нормальных парковок, а также проблемами с устаревшими коммуникациями и неоднородным социальным окружением, что в значительной степени нивелирует такие преимущества данного жилья, как удобное месторасположение, большая площадь квартир, наличие консьержа в подъезде
и т. п.
Как утверждают специалисты, до недавнего времени из-за крайне ограниченного предложения на первичном рынке жилья практически все строящиеся в Киеве дома позиционировались как элитные, хотя многие из них по своим параметрам не дотягивали даже до класса «бизнес». Но теперь ситуация меняется. Информированность и требовательность покупателей значительно выросли, так что застройщики вынуждены считаться с этим при проектировании и возведении домов бизнес-класса: такое жилье все больше превосходит по своим характеристикам стандартное «бюджетное». Кроме того, на рынке уже сложилась определенная система критериев, позволяющая выделить из всего объема предложения квартиры категории «бизнес». Так, согласно утвержденному Украинской строительной ассоциацией классификатору жилья многоквартирные дома бизнес-класса должны соответствовать следующим требованиям. Во-первых, это построенный по индивидуальному проекту в прилегающем к центру районе объект, где не более восьми квартир на этаже и высота потолков равна 2,71-3 м. Во-вторых, квартиры имеют площадь от 70 до 140 кв. м, обычно со свободной планировкой, чтобы покупатели могли организовать жилое пространство по своему вкусу. В-третьих, данный объект имеет подземный паркинг либо, как минимум, просторную парковку во дворе из расчета полтора машиноместа на каждую квартиру.
Также обязательно наличие огороженной придомовой территории. Дополнительным плюсом служит близость парковой зоны или водоема.
Цена имеет значение
По словам экспертов, в настоящее время в столице осуществляется свыше сорока проектов строительства многоквартирных домов бизнес-класса. Это составляет около 35-40% первичного рынка жилья — значительно больше, нежели три-четыре года назад. Если учесть, что на элитную недвижимость приходится всего несколько процентов рынка, то становится ясно: доля квартир категории «бизнес», которым риэлторы прочат большое будущее, увеличивается за счет сегмента жилья эконом-класса.
Аналитики объясняют данную тенденцию рядом причин. Начнем с того, что, кроме потребительских свойств, здесь важную роль играет стоимость недвижимости. Так, если средняя цена «квадрата» в новостройке эконом-класса нынче составляет около $1700, то в доме бизнес-класса — около $2500. Вместе с тем в таких районах, как Соломенка, Голосеево, Русановка квартиры продаются по $2600-2800 за 1 кв. м. Самый ходовой товар — апартаменты по $170-200 тыс.
Интересуется таким жильем довольно многочисленная группа покупателей, которая расширилась за последнее время. Но поскольку цены на квартиры бизнес-класса, как правило, достаточно высоки уже на начальном этапе строительства, они по карману лишь достаточно обеспеченным людям. В целом покупателей такого жилья можно условно разделить на две категории: приезжие из регионов и киевляне, причем последние зачастую уже имеют квартиры, однако желают улучшить свои жилищные условия. В основном это топ-менеджеры бизнес-структур и успешные предприниматели с уровнем доходов выше среднего, которые в состоянии приобрести себе новое приличное жилье, продав старое либо используя программы ипотечного кредитования.
Кроме того, эксперты отмечают, что квартиры бизнес-класса относятся к высоколиквидным активам, потому они в равной степени привлекают внимание как тех, кто стремится приобрести современное комфортное жилище, так и бизнесменов, рассматривающих недвижимость в качестве объекта инвестирования. В общем, спрос на квартиры бизнес-класса растет. Потому нет ничего удивительного в том, что большинство столичных стройкомпаний стремятся работать именно в этом сегменте рынка. Тем более, что ввиду ограниченного количества площадок под застройку в Киеве данный вариант — самый привлекательный. Как следствие, в течение ближайших лет первичный рынок недвижимости готов предложить свыше 10 тысяч престижных дорогих квартир.
Где-то за городом...
Вместе с тем активизация коттеджного строительства обусловила формирование значительного сегмента загородного жилья бизнес-класса. Застройщики и риэлторы относят к данному сегменту комфортабельные дома площадью 200-300 кв. м в благоустроенных городках с развитой инфраструктурой.
Располагаются такие поселки в пригороде (до 40 км от Киева). Количество домовладений — до 200. Площадь приусадебного участка — от 10 соток. Здесь хорошие дороги, есть в наличии централизованное водо- и газоснабжение, областной телефонный номер. Также на территории поселка имеются магазин (фитнес-центр, медпункт, служба быта, ресторан), гостевая автостоянка, детская площадка. Обеспечивается круглосуточная охрана на въезде-выезде.
Поскольку средняя цена квадратного метра в коттеджных городках бизнес-класса составляет $1500-1800, то собственный дом тут обойдется в $250-300 тыс.
По информации специалистов, на сегодняшний день существует большой неудовлетворенный спрос на дома категории «бизнес», и его стремятся удовлетворить строительные компании, которым выгоднее и дешевле возводить коттеджные поселки, нежели многоэтажки в спальных районах.
Правда, как утверждают эксперты, на столичном рынке загородной недвижимости нынче преобладают поселки с недостаточно развитой инфраструктурой, что, само собой, свидетельствует о неразвитости данного рынка, находящегося еще на этапе становления.
Хотя высокая прибыльность проектов строительства коттеджных городков привлекает на рынок все большее число операторов, что ведет к росту пред ложения, пока застройщики фактически диктуют свои условия потребителю. Характерной особенностью поселков бизнес-класса является то, что большинство домов продаются задолго до сдачи в эксплуатацию. А когда товар, как говорится, вырывают из рук, нет нужды стараться его усовершенствовать. Потому, констатируют эксперты, многие стройкомпании стараются просто максимально вы жать деньги из проекта и не видят смысла в том, чтобы тратиться на инфраструктуру, которая требует серьезных вложений. Понятно, в такой ситуации потенциальному покупателю следует хорошенько подумать, прежде чем окончательно решить, какое жилье для него предпочтительнее — в городе или за его пределами.
Георгий ЦАГАРЕИШВИЛИ, директор департамента жилой и офисной недвижимости компании «XXI Век»:
— Бизнес-класс — не массовое жилье, здесь спрос специфический. Данное жилье отличается высокой и достаточно стабильной ценой, потому привлекает различные группы покупателей. Хотя при нынешних ценах на столичную недвижимость немногие могут позволить себе приобрести квартиру бизнес-класса, спрос на такое жилье стабильный. А раз так, то будет и предложение: в нынешнем году сохранилась тенденция выхода строительных компаний на рынок с новыми объектами категории «бизнес».
Владимир ГЕРМАНОВ, руководитель отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест»:
— Рост цен на столичное жилье привел к парадоксальной ситуации – небольшая квартира бизнес-класса в новостройке стоит столько же, сколько приличный коттедж в пригороде. Поэтому когда у потенциального покупателя жилья имеется $200-250 тыс., он может выбирать между городской квартирой и загородным домом. Впрочем, пока рано говорить о серьезной конкуренции между объектами городской и загородной недвижимости. Думаю, она начнется лет через пять-десять. Сегодня же речь идет скорее о выборе стиля жизни...
Наталья ЗЕНЬКОВИЧ, начальник отдела маркетинга «Киевпроекта»:
— Если раньше основными вопросами, которые волновали покупателей, были общая площадь квартиры, количество комнат и наличие балкона, то в настоящее время в сегменте жилья бизнес-класса постепенно происходит смещение приоритетов в сторону повышения качества строящихся домов. Это проявляется в том, что при их проектировании много внимания уделяется разработке детальной концепции объектов.
Сейчас начали задумываться над тем, что в квартире высокого класса должны быть не только гостиные и спальни, но и гардеробные, библиотеки, рабочие кабинеты. Что вряд ли можно назвать престижным дом, стоящий впритык к промзоне или рядом с транспортной развязкой, где от шума не спасают даже металлопластиковые окна.
Кроме того, широко применяются современные технологии и материалы. Солидные застройщики привлекают покупателей презентабельными фасадами, богатой отделкой мест общего пользования, высокой технической оснащенностью домов. Ведь человека, способного заплатить $200 тыс., надо чем-то заинтересовать... Правда, есть здесь и некоторые проблемы. В частности, не всегда выдерживаются качественные параметры (недостаточно паркомест, нет системы кондиционирования, автоматического пожаротушения и т. д.), а также не соблюдаются сроки строительства.
