Столичная вторичка все-таки не выдержала отсутствия покупателей. Цены на бывшую в употреблении недвижимость просели.
Специалисты рынка констатируют, что по сравнению с концом прошлого года продавцы каждой тринадцатой квартиры снизили цены на $3–15 тыс., а еще такое же их количество потенциально готовы сделать это при личном торге с покупателем.
Бэушное множество
По данным АН «Траектория», начиная с нового года рынок купли-продажи б/у жилья столицы утратил большинство своих потенциальных клиентов. Помимо слишком высоких цен, свою роль сыграли и заявления наших государственных мужей о возможном крахе украинской экономики из-за политического кризиса. «Рынок спит. По сравнению с апрелем прошлого года количество реальных сделок сократилось в среднем на 70%. Это неудивительно, если вспомнить, что средняя стоимость квадрата б/у жилья в сравнении с апрелем 2006 г. выросла с $1435 до $2460, а многие чиновники предрекают рынку недвижимости обвал», — утверждает генеральный директор АН «Траектория» Сергей Клименко.
Благодаря низкой активности покупателей, которые никак не могут поверить в то, что квартиры в Киеве стоят в 1,5–2 раза дороже, чем в Варшаве или Софии, цены на вторичку последние четыре месяца стояли на месте. И это на фоне августа–декабря прошлого года, когда стоимость увеличилась почти на 50%, то есть недвижимость дорожала на 10–12% в месяц.
Как результат, на рынке скопилось большое количество непроданных квартир. По данным АН «Планета Оболонь», в сравнении с апрелем 2006 г. сейчас вниманию потенциальных клиентов предлагается на 25% больше апартаментов и почти на 60% больше, чем в декабре минувшего года — последнем месяце, когда рынок активно функционировал.
Уход покупателей с рынка и рост числа квартир на продажу, по словам исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея Котенко, уже привели к проблемам с реализацией недвижимости у большинства продавцов столичных квадратных метров. Если раньше однокомнатную квартиру по рыночной (не завышенной) цене продавали за две–четыре недели, то теперь для этого в среднем необходимо 1,5–2 месяца. «С увеличением метража и стоимости квартир сроки экспозиции растут. Трехкомнатную по рыночной стоимости, если повезет, можно реализовать за три–пять месяцев. Ранее это делалось в два раза быстрее», — сообщил г-н Котенко. Как говорит г-н Клименко, в базах агентств сегодня находится масса квартир по вполне приемлемой для рынка цене до $200 тыс., которые не могут продать с января этого года.
В сегменте же самой дорогой вторички, стоимостью от $200–250 тыс., дела с продажами обстоят еще хуже. По словам аналитика компании «Самсон» Вадима Сытюка, данный сегмент практически полностью лишился покупателей вследствие именно политического кризиса. «Такое жилье в последнее время массово приобреталось «группами поддержки» и друзьями-бизнесменами избранных в пятый созыв депутатов парламента, которые открывали в Киеве представительства своих компаний и региональные отделения. Сейчас эта категория клиентов полностью исчезла с рынка — те, кто планировал перебраться в столицу, но не успел купить недвижимость, отложили принятие решения», — рассказал г-н Сытюк.
Продавцы сбрасывают цену
Риэлторы констатируют, что исчезновение с рынка покупателей уже привело к некоторому «откату» цен. Правда, как и полтора года назад, они снижаются на вторичке не всеми, а лишь теми, кто не может ждать бесконечно и заинтересован как можно быстрее получить наличные средства. «Как правило, это хозяева, рассчитывающие затем приобрести квартиру меньшей площади или вообще уезжающие из страны», — отмечает Сергей Клименко.
По данным Алексея Котенко, с декабря по апрель подешевело 8% выставленного на продажу столичного б/у жилья. «Продавцов, которые торопятся и поэтому снижают цену ниже рыночной, немного. Но они есть», — говорит г-н Котенко.
По информации АН «Планета Оболонь», в базах агентства есть квартиры, которые за последние три месяца подешевели даже на 10–18%. «Но это, как правило, жилье, стоимость которого первоначально была завышена, или проблемные объекты. Квартиры с реальной ценой дешевеют обычно не более чем на 3–5%», — заявили специалисты агентства.
Анализ баз агентств показывает, что продавцы, решившиеся на уменьшение стоимости, в среднем готовы потерять на продаже своей недвижимости порядка $3–12 тыс. Так, если за выставленную в декабре трехкомнатную «чешку» на Беличах площадью 68 кв. м хозяева изначально просили $160 тыс., то уже сейчас она продается за $149 тыс. Двухкомнатная квартира в панельном доме на Оболони (51 кв. м), выставленная в декабре за $140 тыс., теперь оценивается уже в $132 тыс., а двухкомнатная хрущевка на Чоколовке подешевела за эти месяцы с $120 тыс. до $110 тыс. По данным АН «Траектория», за последние месяцы многие их клиенты скинули цены на свои апартаменты на $5 тыс., несмотря на то что первоначально они соответствовали рыночным. «Главной причиной стало то, что квартиры долго не продавались, причем некоторые из них не реализованы до сих пор, несмотря на уменьшенную стоимость», — отмечают специалисты АН.
По словам Вадима Сытюка, еще больше — до $15 тыс. — готовы сегодня сбрасывать продавцы первичной вторички — введенных в эксплуатацию новостроек, купленных на этапе инвестирования за «совсем другие деньги». «Мне известно несколько примеров, когда однокомнатные квартиры на Осокорках и Позняках, выставленные в конце прошлого года по $130 тыс., хозяева реально готовы продать за $115 тыс., хотя официальную прайсовую цену пока не снизили», — говорит он.
Приезжие вытеснили киевлян
По сведениям АН «Траектория», в среднем 70% продаж б/у жилья в столице составляют сделки по разъезду, обмену или продажи в связи с отъездом владельцев. «На разъезды в случае развода, отселение детей в отдельную квартиру и прочее приходится до 40% сделок на сегодняшнем рынке. В то время как ранее было до 60%. Еще 40% — это продажи с целью улучшения жилищных условий. Остальные 20% сделок — это новые покупки без предшествующей продажи», — отмечают специалисты АН.
Среди немногочисленных клиентов, по информации риэлторов, на рынке остались четыре основные категории: приезжие с деньгами (москвичи, одесситы, прибалты, покупающие дорогое жилье), приезжие из регионов Украины, приобретающие дешевые квартиры с помощью ипотеки, киевляне, которые улучшают жилищные условия (покупают двух-, трехкомнатные) или размениваются (приобретают любые, отдавая предпочтение дешевым).
При этом, по данным «Траектории», на долю киевлян приходится в среднем 40% всех сделок, в то время как на приезжих, соответственно, 60%, хотя еще год назад эти пропорции составляли 50 на 50.
60–70% сделок на рынке осуществляется с привлечением банковских кредитов. Как говорит Алексей Котенко, значительная часть кредитов сегодня выдается на 20 лет с 30%-ным первым взносом. Учитывая, что средняя сумма кредитов составляет $80 тыс., понятно, что в течение первых пяти лет заемщики вынуждены будут выкладывать из своего бюджета $1,3–1,4 тыс. каждый месяц, что, по словам аналитиков, существенно превышает среднюю стоимость аренды приличной квартиры.
Большинство специалистов сходятся во мнении, что до начала лета в цене просядет еще большее число б/у квартир столицы, а общее удешевление вторички может достигнуть отметки в 10%.
