Рынок коммерческой недвижимости отстает от потребностей киевлян, но проблема начинает сдвигаться с мертвой точки
Сегодня столичным арендодателям можно только позавидовать. Сдавая в аренду офисные и торговые помещения, они достаточно свободно диктуют цены и условия. Столь спокойно им позволяет себя чувствовать хронический дефицит площадей в данном сегменте рынка недвижимости.
Острая нехватка в столице качественных офисных и торговых помещений — грустная, но объективная реальность. Претендуя на роль европейской столицы, мы как-то умудрились забыть, что количество, качество и заполняемость офисных и торговых площадей во всем мире принято считать чуть ли не основными критериями успешности страны.
С заполняемостью коммерческих площадей в Киеве дела обстоят хорошо — пустующих офисных и торговых «квадратов» в столице на сегодняшний день не более 1,5%. Это лучший показатель в Восточной Европе. А вот с количеством и качеством пока слабовато. Сегодня на одного работающего в Киеве приходится 7—8 м2 офисной площади. Для примера, в Москве этот показатель давно превысил 10 м2, в Будапеште — 15 м2. По количеству современных офисных площадей на 1 тыс. населения столица Украины отстает от того же Будапешта в восемь раз, от Варшавы и Праги — в 13, а от Амстердама и Парижа — в 225 раз.
При этом уровень арендных ставок, сложившийся на сегодняшний день в Киеве, выше, чем в большинстве крупнейших европейских столицах, что при намного более низком уровне развития экономики можно объяснить лишь одним фактом — серьезным дефицитом современных офисных помещений.
К интенсивному росту спроса на коммерческую недвижимость привел значительный и при этом постоянный рост деловой активности в Киеве. Потребности бизнеса в площадях в офисном, торговом и складском сегментах рынка в 7—10 раз превышают предложение. Картина оказывается еще более удручающей, если речь идет о современных профессиональных помещениях для предпринимателей. На сегодняшний день в Киеве профессиональных офисных помещений классов А и B всего 388 тыс. м2. При этом потенциальный спрос аналитиками оценивается в 3—4 млн. м2.
Ситуация с дисбалансом между спросом и предложением усугубилась еще и из-за плохого прогнозирования ситуации. Если учесть, что при новом строительстве процесс девелопмента занимает, с учетом киевских реалий, не менее трех-четырех лет с момента принятия решения о начале развития проекта до ввода здания в эксплуатацию, то чтобы проект вышел на рынок в 2005—2006 годах, его развитие необходимо было начинать уже в 2001—2002-х. Однако в то время никто из основных игроков рынка недвижимости не предполагал, что спрос и потребление вырастут до такого уровня. Кроме того, большинство участников рынка помнили о кризисе 1998 года и его влиянии на рынок доходных помещений. В результате мало кто в 2001—2002 годах принимал решения о развитии проектов в таком зависимом от состояния экономики секторе, как коммерческая недвижимость, и лишь некоторые брались за реализацию крупных проектов.
Впрочем, сегодня существуют и компании, которые твердо верят в развитие Украины и строят свои планы с учетом экономического роста и будущих тенденций требований потребителей. Соответственно данные компании делят свой портфель проектов на проекты текущей и будущей конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Одним из представителей фирм, исповедующих данный подход и насыщающих рынок коммерческой недвижимости современными профессиональными объектами, можно назвать управляющую компанию «Тико-Констракшен». Имея в своем арсенале успешно функционирующие бизнес-центры, компания строит свою стратегию с прицелом на будущее и потому тщательно следит и учитывает в своих проектах самые новые мировые тенденции развития коммерческой недвижимости. На сегодняшний день наиболее известными реализованными проектами компании «Тико-Констракшен», являются бизнес-центр «Капитал», расположенный на ул. Красноармейская, 77а, офисный центр на ул. Верхний Вал, 72, офисный комплекс на ул. Тургеневской. Данные объекты относительно небольшие, однако они позволяют хотя бы отчасти удовлетворить спрос на качественные помещения для бизнеса. При этом компания старается делать эти проекты не временным решением, а такими, которые будут оставаться конкурентоспособными даже в период насыщения рынка в силу уникальных особенностей, которые закладываются в них уже сейчас.
Рынок коммерческой недвижимости — это рынок долгосрочных инвестиций, не терпящий суеты и требующий больших временных затрат, профессионализма и ответственности девелоперской компании. Именно такой принцип заложен в стратегии развития существующих и будущих проектов «Тико-Констракшен». Применяя в своей практике наиболее эффективные методы проектного управления, используя лучших архитекторов и новейшие строительные технологии, главный акцент «Тико-Констракшен» все-таки делает на менеджменте готовых проектов, ориентации на потребности потребителей. Достаточный опыт в реализованных проектах позволяет избегать ошибок в процессе проектирования и строительства, а также прогнозировать динамику развития рынка недвижимости и потребительских пожеланий клиентов.
Чем масштабней проект, тем больший удельный вес занимает этап разработки концепции, предпроектной и проектной документации. Подготовка документации крупного торгового центра или бизнес-городка может длиться от двух до четырех лет. Строительно-монтажные работы при нормальной организации процесса в среднем занимают от года до полутора лет для малоформатных проектов и два-четыре года для крупноформатных. При правильном подходе параллельно идет наполнение объекта арендаторами. В настоящее время заполняемость объектов компании до ввода в эксплуатацию часто составляет все 100%, но это в первую очередь связано с большим дефицитом помещений. В будущем в условиях насыщенности рынка (как показывает опыт наших западных соседей), девелоперские компании, которые не позаботятся о качестве и целостности концепции, а также не проработают маркетинговую стратегию реализации проекта, рискуют к моменту ввода здания получить нулевую «заполненность» — подобное положение может быть достаточно длительным, а это, соответственно, большие финансовые потери.
Компания «Тико-Констракшен» большое внимание уделяет уровню комфорта и инфраструктуре помещений для бизнеса. На данный момент практически все комплексы рассчитаны на соседствующие с ними пункты общественного питания, банковские отделения, авиакассы и т. д., которые часто являются критериями выбора того или иного бизнес-центра. Сеть новых офисных комплексов компания проектирует и планирует развивать в соответствии с требованиями экологических стандартов, которые совсем недавно начали внедряться в западных странах. Известно, что в офисах такого формата на 15% увеличивается производительность труда работников и значительно снижается количество больничных дней. Тщательный выбор площадок для проектов, детальная проработка концепции, применение самых современных отделочных материалов и т. д. преследуют главную цель — создать красивую, приятную атмосферу для ведения бизнеса. Остается только надеяться, что компания не будет одинока на поле борьбы с хроническим дефицитом профессиональных бизнес-помещений и мы потихоньку начнем догонять Европу в вопросе комфортного ведения бизнеса.
