Вопросы, которые возникают при продаже квартиры:
сколько стоит квартира
давать или не давать объявления, если давать, то где
заниматься продажей самому или пригласить посредника (брокера)
сколько стоят услуги брокера;
откуда пригласить брокера, ведь фирм так много - все газеты в рекламах
что представляет фирма и где собрать истинные сведения о фирме
входит ли фирма в какое-либо объединение, союз, ассоциацию или нет, а что лучше
какие удостоверения должен иметь брокер и как проверить их подлинность (нужно помнить, что вы сами пригласили чужого человека, который будет вхож в дом и будет знать когда и сколько у вас будет денег)
где брокер будет рекламировать Вашу квартиру
иметь ли дело только с одной фирмой или обзвонить как можно больше фирм
остановиться на одной фирме (по каким критериям), или устроить соревнование вокруг Вашей квартиры
давать ли брокеру документы на квартиру
как общаться с потенциальными покупателями и их брокерами
брать ли задаток (и что это?) у покупателя, в каких случаях, на какой период, а когда лучше не брать
где лучше оформлять сделку: у государственного, частного нотариуса или на бирже
как взять и проверить деньги
как с деньгами доехать домой, а может их где-нибудь спрятать и где
Продать можно только то, что Вам принадлежит. Государственную или ведомственную квартиру продать нельзя, но можно поменять.
Права собственности на жилье (или его часть) у Вас должны быть подтверждены любым из таких документов:
Свидетельство о праве собственности на жилье
Получают собственники приватизированной государственной комнаты (комнат) в коммунальной квартире или всей квартиры. Свидетельство выдаётся органами приватизации районных исполнительных комитетов. Собственники квартир в домах ЖСК, после полной выплаты стоимости квартиры, оформляют своё право собственности в соответствующих отделах исполнительного комитета (в Киеве: ул. Крутой спуск, 3).
Свидетельство о праве на наследство по завещанию
Закрепляет право собственности за наследником (наследниками). Свидетельство в соответствии с законом, оформляется только государственным нотариусом в соответствии с завещанием, которое должно быть заверено нотариально. В некоторых случаях закон разрешает заверение завещаний служебными особами (главными врачами лечебных заведений, капитанами судов дальнего плавания и т.п.).
Свидетельство о праве на наследство по закону
Закрепляет право собственности за наследником (наследниками) в случае отсутствия завещания. Наследники подразделяются на наследников первой очереди (дети, один из супругов, сёстры, дедушки, бабушки умершего). Временем открытия наследства определяется день смерти умершего. Введением наследников в права наследства осуществляется нотариусом, как правило, после шести месяцев со дня открытия наследства.
Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов
Документ, который оформляется государственным или частным нотариусом. Открытые торги проводятся судами для возмещения материального ущерба, нанесённого собственником имущества (жилья).
Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов
Супруги могут обратиться к государственному или частному нотариусу с заявлением о выделении части каждого из супругов в обмен имущества. Нотариус оформляет свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе супругов. При разделе имущества особую роль приобретает правильная оценка имущества, определение справедливой рыночной цены. Такую работу проводят профессиональные оценщики, имеющие сертификат, выданный Обществом оценщиков Украины и Фондом Государственного имущества Украины. Только эти оценщики могут официально выступать в судах и арбитражах, защищая и представляя интересы физических и юридических лиц. В последнее время очень модно стало оформление "Брачного контракта", в котором супруги до свадьбы определили стоимость их доли в общем имуществе. И в этом случае также нужны оценщики.
Копия, вступившего в законную силу решения
Договор купли-продажи Заверяется государственным, частным нотариусом или регистрируется на бирже. Участниками договора могут быть как физические, так и юридические лица. Особую категорию договоров купли-продажи жилья составляют договоры выкупа квартир у государства. Такие соглашения подписывались в конце 80-х - в начале 90-х годов.
Договор дарения
Заверяется государственным или частным нотариусом. По этому договору одна сторона передает другой стороне жильё бесплатно, без каких-либо условий. Сторонами в договоре могут быть как физические, так и юридические лица.
Договор мены
Заверяется государственным, частным нотариусом или регистрируется на бирже. По этому договору осуществляется обмен одного жилья на другое. Сторонами в договоре могут быть как физические, так и юридические лица.
Договор пожизненного содержания
Заверяется только государственным нотариусом. По этому договору нетрудоспособный по возрасту или здоровью гражданин передает в собственность другому гражданину своё жильё (часть жилья) на условиях пожизненного содержания в виде жилья, питания, ухода и помощи. При этом нотариус налагает запрет на любые действия (операции) с жильём (частью жилья), являющимся предметом договора, и снимает его только после смерти гражданина, находящегося на договоре пожизненного содержания. Все документы, подтверждающие право собственности на жильё, должны быть зарегистрированы в бюро технической инвентаризации (в Киеве БТИ находится на ул. Трёхсвятительской, 3).
Справка ЖСК и выданное на ее основании регистрационное удостоверение на право собственности
Договор о разделе имущества
Акт приемки-передачи имущества (для юридических лиц).
СКОЛЬКО СТОИТ КВАРТИРА
На цену квартиры влияет, в первую очередь, район. Затем - метраж, этаж размещения квартиры, планировка (раздельная, смежная, смежно-раздельная), комфортность, раздельный или совмещенный санузел, высота помещений, материал перекрытий (квартиры с железобетонными перекрытиями ценятся дороже), материал стен дома (дома с кирпичными стенами ценятся дороже), состояние квартиры, тип строительной серии дома, тип проекта - серийный, индивидуальный, контингент жильцов (ценятся ведомственные дома), наличие мест гулянья с детьми, близость к местам отдыха и занятия спортом, доступность к городскому транспорту, наличие автостоянок и гаражей, экологическая чистота района, близость к магазинам и рынкам, вид из окна, чистота в парадном и лифте и многое другое.
Учитывается наличие телефона и центрального горячего водоснабжения.
Внутренняя отделка дорогих квартир особенного значения не имеет, т.к. состоятельные люди, имеющие возможность приобрести такую квартиру, полностью ее переделают и перестроят.
Если квартира нестандартная (старые квартиры в центре), то приблизительно ориентировочную стоимость можно определить по цене одного квадратного метра жилья в Вашем районе. Эти сведения можно почерпнуть из специализированных периодических изданий либо получить в хорошей риэлторской фирме.
На стоимость может влиять сезонность продажи. И если для квартир этот фактор не очень заметен, то для дачных участков цена ранней весной значительно выше, чем осенью.
Если Вы собрались продавать квартиру, то поговорите с соседями, живущими рядом, над Вами или под Вами. Иногда целесообразно продавать сразу несколько квартир, чтобы покупатель мог сделать большую квартиру на одном этаже или двухуровневую. Он получит многокомнатную квартиру в современном доме. Блок из двух квартир стоит дороже, чем сумма двух отдельных квартир. Особенно такое "блокирование" интересно для владельцев квартир первого этажа в центре - под офисы.
И еще - не стоит перед продажей делать ремонт, т.к. Вы сможете продать квартиру дороже на стоимость ремонта. Конечно, это не относится к тем, кто может сделать ремонт самостоятельно, т.е. дешево.
На стоимость значительно влияние оказывает срок продажи: меньший срок - меньшая цена.
ЗАНИМАТЬСЯ ПРОДАЖЕЙ САМОМУ ИЛИ ПРИГЛАСИТЬ ПОСРЕДНИКА (БРОКЕРА)
Конечно, человек со здравым смыслом, минимально знакомый с технологией купли-продажи, может рискнуть самостоятельно найти покупателя и продать квартиру, но только брокер из хорощей риэлторской фирмы знает, как правильно составить и где подать рекламу, как оградить Вас от ненужных звонков и "опасных" просмотров.
Кроме того, если брокер уверен, что Вы продадите квартиру через его фирму, он даст рекламу за свои деньги, т.к. они ему вернутся из брокерского вознаграждения.
Таким образом, пригласив брокера, Вы не платите за рекламу и не тратите время на ее размещение.
Самое главное - брокер обеспечит безопасность при получении денег за квартиру или перечислении на указанный Вами счет как в Киеве или в Украине, так и за рубежом.
Следует знать, что стоимость продаваемой Вами квартиры, указанная в Договоре купли-продажи (справка-характеристика, выданная Бюро технической инвентаризации), не всегда соответствует действительной цене.
Зачастую Покупатель и Продавец по разным причинам не хотят "светить" истинную цену. Это могут быть и личные причины, и неясность с будущим законом по налогообложению имущества, и многое другое.
Можно представить ситуацию, когда Покупатель изловчится и в качестве платы за квартиру даст сумму, указанную в Договоре. А если сделка будет происходить в неприспособленном помещении, где находится нотариус, в котором сидят и ходят посторонние люди, нет условий для счета и проверки купюр, то Вам могут подсунуть "куклу" или передать фальшивые деньги.
Брокер из хорошей риэлторской фирмы знает, как уберечь Вас от этих "неприятностей". Он посоветует в зависимости от ситуации, какую сумму записать в Договор и как стопроцентно уберечь Вас от обмана при передаче денег.
Даже если деньги должны быть переведены на расчетный счет в Украине или за ее пределами, и Вы спокойно ждете, когда будет подтверждение от Ваших знакомых или родственников о зачислении нужной суммы, и тогда могут быть проблемы. Например, документы свидетельствуют о том, что деньги пришли, а родственники не подтверждают. И непонятно, кто же Вас обманывает Покупатель и его брокер с фальшивыми документами или Ваши родственники. При этом Вы уже поставили первую подпись на Договоре купли-продажи с отлагательным условием (договор, во время подписания которого стороны устанавливают возникновение полных прав и обязательств в зависимости от обстоятельств которые могут возникнуть).
Между первой и второй подписью (а это может быть несколько дней или недель) должно произойти обстоятельство (условие), после которого происходит окончательный переход права собственности. В данном случае вторая подпись ставится Вами после подтверждения получения денег. Но между первой и второй подписями все документы на квартиру находятся либо у нотариуса, либо на бирже.
Действительно, вторую подпись Вы не поставили, т.к. не наступило оговоренное условие: перевод денег и право собственности не перешло в полной мере к покупателю, но "разорвать" Договор с первой подписью тоже нужно уметь и потратить время и деньги.
Брокер знает, что делать, и как не довести ситуацию до спорной.
Итак, можно "рискнуть" и заниматься продажей самому. Есть ли в этом здравый смысл? В Украине сложилась практика, при которой Покупатель оплачивает стоимость оформления сделки и услуги брокеров. Следовательно, Вы непосредственно не оплачиваете услуги брокера. Кроме того, как правило, при поисках Покупателя Вы попадете на его брокера, с которым и будете работать. Но это будет "чужой" брокер, защищающий в первую очередь интересы своего клиента, а потом уже Ваши.
Рационально и экономически выгодно пригласить брокера из хорошей риэлторской фирмы.
СКОЛЬКО СТОЯТ УСЛУГИ БРОКЕРА
Как уже говорилось, в Украине услуги Брокеров и расходы по оформлению сделки оплачиваются Покупателем. Но бывают отступления от принятой практики.
Продавец приглашает Брокера и договаривается о том, что тот занимается продажей его квартиры, но не только с надеждой на будущее вознаграждение от Покупателя, а получая какую-то зарплату уже сегодня (понедельную или помесячную). При этом Продавец оплачивает рекламу и стоимость "столбовых" объявлений. Это хороший метод, который дает прекрасные результаты. Объекты продаются быстрее и дороже. Брокер работает с полной уверенностью, что его труд оплачивается уже сегодня, а будет дополнительно оплачен в будущем, если он удачно продаст квартиру.
ОТКУДА ПРИГЛАСИТЬ БРОКЕРА, ВЕДЬ ФИРМ ТАК МНОГО - ВСЕ ГАЗЕТЫ В РЕКЛАМАХ
(при обозначении специалиста, который будет заниматься Вашей квартирой, употребляется термин "Брокер")
Не следует удивляться, если к Вам придет человек с удостоверением "маклера", "агента", "инспектора" или "консультанта" - у нас в стране пока нет практики наименования (одинакового у всех) этой профессии, хотя в "классификаторе профессий" под номером 1334 появилась профессия "АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ".
Вместе с тем, в мире давно существует и однозначное понятие НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА и понятие АГЕНТА по продаже домов и имений (от англ. REALTY - недвижимость), т.е., в нашей транскрипции, РИЭЛТЕРА или РИЭЛТОРА.
Безусловно, надежнее пригласить Брокера по рекомендации Ваших знакомых, которые пользовались его услугами и остались довольны высокопрофессиональным отношением к делу.
Некоторые в качестве "брокеров" приглашают своих знакомых, которым кажется (!), что они понимают в недвижимости. Особенно этим грешат те, кто сам покупал или продавал свои квартиры и, подсмотрев внешнюю, видимую сторону работы риэлтора, решил, что и сам может давать советы и, более того, лично заниматься куплей-продажей. Пусть Господь Бог охраняет Вас от таких "советчиков". А если они и Вы вместе с ними попадете в "историю", то Вам намного сложнее будет получить "удовлетворение" от своих друзей или родственников, чем от наемного работника.
БРОКЕР ИЗ ХОРОШЕЙ РИЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ НИКОГДА ВАС НЕ ОБМАНЕТ. Он профессионал и, как любой профессионал, дорожит своим местом и репутацией фирмы.
Для того. Чтобы его найти, обзвоните несколько фирм, чьи названия Вы уже слышали или встречали фирменную рекламу в газетах, журналах на телевидении. Поговорите с ними. Пригласите к себе нескольких Брокеров. Нормальный, добросовестный Брокер, прежде, чем заняться рекламой Вашей квартиры, должен лично ее увидеть, посмотреть документы, узнать некоторые подробности. И вот тогда, когда к Вам начнут приходить Брокеры, выберите для себя СВОЕГО БРОКЕРА, того, кто будет Вами заниматься.
Следует исходить из своего жизненного опыта, здравого смысла, впечатления, которое произвел на Вас Брокер. Оно складывается из многого. Например, как вошел, как представился, снял или не снял обувь, как разговаривает, ориентируется ли в стоимости квартиры, какую предлагает схему продажи, где будет рекламировать Вашу квартиру, как будет защищать Вас от грабителей, которые могут прийти под видом покупателей, как обеспечить конфиденциальность сделки, как думает защитить Вас от передачи фальшивых купюр, "куклы", как обеспечить Вашу безопасность при сохранении или переводе денег в другой город (страну), как обеспечить безусловное получение денег, вне зависимости от очередности Вашей подписи как продавца и факта получения денег, где будет проходить сделка и какие там условия сохранения конфиденциальности и безопасности.
Поинтересуйтесь состоянием рынка недвижимости в Киеве и по ответам по вышеперечисленные вопросы составьте мнение. Не забывайте, что с этим человеком Вам придется общаться не один день, и поэтому он должен быть Вам симпатичен.
Затем Вы соберете сведения о фирме, о брокере и проверите документы брокера.
Как же и по каким признакам отличить действительного риэлтора, работающего в риэлторской фирме, от человека, желающего просто заработать на посредничестве при продаже квартиры?
В Киеве существуют такие образования, как товарные биржи. Самые крупные и известные:
Украинская биржа "ДЕСЯТИННАЯ"
Киевская Универсальная Биржа
Многие Киевские риэлторские фирмы аккредитованы (зарегистрированы) на биржах.
Безусловно, с ними безопасней иметь дело, т.к. брокеры этих фирм заключают с биржей специальный Договор, который определяет персональную ответственность Брокера перед биржей и своим клиентом. Такие брокеры, кроме удостоверений своих фирм, имеют брокерское удостоверение биржи, которое заверяется печатью не фирмы, а биржи(!). Обратите на это внимание.
В фирмах, аккредитованных на биржах, есть сотрудники, при этом достаточно грамотные и умелые, которые не имеют удостоверения биржевого брокера.
Это происходит потому, что количество брокерских мест для каждой из фирм ограничено.
Поэтому не отвергайте возможность сотрудничать с брокерами, не имеющими биржевых удостоверений, а позвоните на фирму, а правильнее подойдите на фирму (брокер никогда не откажет Вам в номере телефона или адресе) и проверьте, действительно ли представившийся Вам брокер есть сотрудник фирмы. Обратите внимание на сроки действия удостоверения и соответствие печати (не стесняйтесь использовать увеличительное стекло) названию фирмы.
Фирма может быть не зарегистрирована на какой либо из киевских бирж, но она должна иметь государственное "Свидетельство о регистрации", Регистрационный номер, юридический и фактический адрес, а в Уставе - соответствующую запись о возможности содействовать операциям с недвижимостью.
О принадлежности фирм к биржам можно узнать, позвонив в отделы информации бирж, телефон которых Вам обязательно сообщит брокер. Не стесняйтесь попросить брокера предъявить Вам свой паспорт и можете переписать адрес брокера и номер паспорта.
Безусловно, есть грамотные и честные посредники, которые не принадлежат к никаким фирмам, и они могут Вам помочь, но все-таки за ними не стоят организации, способные взять на себя риск совершения сделки и обеспечить ее безопасность и законность.
В Киеве существует несколько добровольных профессиональных Объединений, которые зарегистрированы в соответствии с Законами Украины и куда входят риэлторские организации.
Прием в эти объединения достаточно непростой, и какую-либо организацию, не отвечающую основным требованиям, к профессиональным риэлторским фирмам не примут.
Сама принадлежность к этим объединениям - есть гарантия надежности фирмы.
Основные из профессиональных объединений объединений:
Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (Киевское отделение)
Союз специалистов по недвижимости Киева
Объединение риэлторских фирм Украинской биржи "Десятинная"
Эти объединения имеют соответствующие свидетельства, и если пришедший к Вам брокер предъявит копию такого свидетельства, то такой фирме можно доверять. Не стесняйтесь позвонить в эти организации и выяснить, действительно ли фирма зарегистрирована как действительный член этих профессиональных Союзов.
