В каких случаях банк может отказать в предоставлении ипотечного займа
Еще вчера мы жили, откладывая каждую копейку для того, чтобы приобрести себе, скажем, фирменный телевизор, то сегодня, взяв в банке кредит, это можно сделать и за пару часов. В кредит можно купить практически все, в том числе и квартиру.
Каковы шансы?
О стремительном развитии ипотеки в России свидетельствует не только множество ипотечных программ, предоставляемых различными банками, но и постепенное снижение величины процентной ставки по ипотечным кредитам. Например, в начале года Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) снизило величину ставки по рублевым кредитам, выдаваемым агентством на покупку недвижимости. Теперь величина ставки зависит от срока кредитования и величины первоначального взноса: при наличии 30-50% от стоимости квартиры клиент может взять кредит на срок до 15 лет под 12% годовых.
Правительство РФ в национальной программе "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" возлагает большие надежды на ипотеку. Однако, несмотря на то, что требования банков к заемщикам постепенно смягчаются (многие из них стали рассматривать и "серый" доход), тем не менее, у каждого из них существуют собственные требования к клиенту.
Кроме того, банки придерживаются и общепринятых ограничений, и если вы не подходите по какому-либо требованию, - разговаривать о кредите нет смысла. Для того чтобы начать разговаривать о получении ипотечного кредита, клиенту должно быть не меньше 21 года и не больше 50 лет, и при этом трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее трех лет.
Мало финансов
Одним из способов получения ипотечного кредита является кредитование под залог уже имеющейся недвижимости. Однако, по словам П. Комолова, если банк не устраивает приобретенная ранее квартира, - она не соответствует конструкционным требованиям, находится в доме под снос - банк имеет право отказать клиенту и в этом случае.
Но самое интересное в том, что банк может отказать в предоставлении кредита, не объясняя заемщику причины отказа. "Банк не то что может отказать без объяснения причин, но чаще всего так и делает", - говорит П. Комолов.
По его мнению, банк не обязан указывать причину отказа заемщику. "Если вам ее сообщат, считайте, что вам повезло!"
Самой распространенной причиной отказа, по данным П. Комолова, является недостаточный уровень доходов заемщика, а также сомнение в том, что клиент сможет рассчитываться по кредиту в течение длительного периода времени: либо компания показалась ненадежной, либо вид деятельности - нестабильным.
По мнению андеррайдера (специалиста по кредитной истории) "Независимого Бюро Ипотечного кредитования" Павла Комолова, отказ может быть и в том случае, если банк имеет основание полагать, что заемщик повел себя недобросовестно, скрыл или изменил какую-то информацию о себе, то есть каким-либо способом постарался ввести банк в заблуждение.
Работа с клиентом - это в какой-то мере индивидуальный подход: необходимо понять ситуацию клиента, специфику его запроса, возможность вносить платежи регулярно. "Если говорить, в каком случае ответ банка на предоставление кредита может быть отрицательным, - то это, прежде всего, когда запрос клиента не соответствует параметрам программы банка и когда он недостаточно платежеспособен, - утверждает глава представительства "Городского ипотечного банка" в Санкт-Петербурге Игорь Жигунов. "При этом мы говорим не только о его текущих доходах, но и о стабильности занятости, квалификации, регулярности и перспективах получения доходов от того или иного рода деятельности", - продолжает он.
Есть мнение...
Директор Центра ипотечных программ "МИЭЛЬ" компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Елена Панова считает, что отказ в выдаче кредита без объяснения причин последует, прежде всего, в том случае, если заемщик предоставил в анкете недостоверную информацию. "Иногда оказывается, что заемщики повышают уровень своей платежеспособности для того, чтобы получить кредит большего размера. После проверки банка подобный обман очень быстро выявляется", - говорит Е. Панова.
По ее мнению, если клиент обращается в банк напрямую, отказ в выдаче кредита, скорее всего, последует без объяснения причин. "Только если сделку сопровождает квалифицированный ипотечный брокер, у заемщика есть возможность узнать истинную причину отказа банка и, соответственно, рассмотреть вариант обращения в другое кредитное учреждение".
Задача ипотечного брокера предоставить заемщику на выбор несколько ипотечных программ (естественно, за определенную плату) и в случае отказа банка предложить альтернативный вариант.
"Так, большинство сотрудников Центра ипотечных программ "МИЭЛЬ" прошли обучение в банках и получили удостоверения ипотечных брокеров, - говорит Е. Панова, - они могут самостоятельно общаться с кредитными отделами банков, подавать документы на получение ипотечных кредитов от имени заемщиков, а также получать подробную информацию о ходе рассмотрения кредитной заявки".
Конечно, услуги кредитного консультанта весьма выгодны тем, что клиенту не нужно тратить время на сбор и сдачу документов, требующихся для выдачи кредита.
Однако есть и еще один вариант, который поможет клиенту "примерить" на себя несколько ипотечных продуктов одновременно, и при этом, не отходя от компьютера. Это можно сделать с помощью ипотечного навигатора/калькулятора.
Быстро и качественно
В настоящее время услугу ипотечного навигатора предлагают многие компании. Суть ее сводится к тому, что потенциальный клиент может проверить, соответствует ли он требованиям действующих ипотечных схем, заполнив электронную форму "Ипотечного навигатора".
"Несколько последних месяцев мы работали над созданием сложнейшего программного продукта "Ипотечный брокер". Уже сейчас, на стадии тестирования он знает все про загруженные в него ипотечные программы: это и требования банка к заемщику, и ограничения в отношении объекта недвижимости, а самое главное и сложное - все выявленные в диалоге с банком зависимости условий кредитования от степени выполнения этих требований и ограничений", - сообщили в пресс-службе корпорации "БЕСТ-Недвижимость".
По данным корпорации, клиент с помощью кредитного консультанта уже в одном из офисов компании должен ответить на вопросы компьютера, а тот отсеивает заведомо неподходящие варианты и оптимизирует выбор подходящих. Причем оптимизирует по любому интересующему клиента параметру: первоначальному взносу, ежемесячным платежам, общей сумме затрат. "Если после первого круга вопросов клиенту не будет найдено ни одного подходящего для него варианта кредитования, компьютер предложит подобрать ближайший из отвергнутых. Клиент сам укажет, какой из сообщенных им ранее параметров можно попробовать изменить", - добавили в пресс-службе.
Мария СЕРОВА, начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка
Розничные услуги
При каких обстоятельствах банк может отказать заемщику в предоставлении ипотечного кредита?
Причины отказа могут быть различны, однако Внешторгбанк стремится к расширению клиентской базы и максимально полному удовлетворению потребностей клиентов в заемных средствах. Одной из причин отказа в предоставлении ипотечного кредита может стать несоответствие минимальным требованиям к клиентам, в частности, неполный пакет документов, необходимый для получения ипотечного кредита.
Принимая решение воспользоваться ипотечным кредитом, заемщик должен здраво оценивать свои возможности. Предоставляя кредит, банк регулирует возможную платежную нагрузку заемщика путем ограничения максимальной доли его дохода, используемого для погашения кредита. Это в значительной степени компенсирует риски невозврата заемщиком кредита, например, в случае снижения дохода.
Может ли банк отказать заемщику в предоставлении ипотечного кредита без объяснения причин? Если может - почему, и какие это обычно бывают причины?
В принципе, любой банк имеет право не комментировать причины отказа в предоставлении кредита. Однако, как правило, в случае, если заявка была фактически подана и по ней было принято отрицательное решение, банк обратит внимание заемщика на выявленные негативные факторы и в ряде случаев обратит внимание на возможные компенсирующие факторы для последующих рассмотрений.
Если клиент не отвечает хотя бы одному из основных требований банка (низкая з\п, "серый" или "черный" доход, размер кредита значительно выше платежеспособности клиента и т.д.), может ли банк предоставить заемщику другую ипотечную программу (альтернативу)?
Внешторгбанк гибко подходит к вопросу оценки платежеспособности клиента. Так, для получения ипотечного кредита клиент может предоставить в банк справку о доходах по форме 2-НДФЛ или справку в произвольной форме.
Условия предоставления кредита зависят от особенностей выбранного заемщиком кредитного продукта, но одним из наиболее существенных требований банка остается требование о наличии у заемщика стабильной занятости и дохода, достаточного для обслуживания запрашиваемого кредита.
По всем программам ипотечного кредитования Внешторгбанк готов рассматривать совокупный доход супругов-созаемщиков. Более того, кредитный продукт, предназначенный для приобретения готового жилья, предполагает возможность, помимо дохода супруга, дополнительно учитывать доход двух других платежеспособных членов семьи.
Как в получении кредита помогает ипотечный брокер?
Банк регулярно проводит отбор и обучение брокерских и риэлторских компаний для их участия в программе ипотечного кредитования, но мы никоим образом не настаиваем на привлечении того или иного риэлтора: именно заемщик должен решить для себя, насколько необходимы для него данные услуги.
Кроме того, наш банк ни в коем случае не ограничивает заемщиков в способе поиска квартиры: клиент банка может обратиться в любую выбранную им риэлторскую компанию или к услугам ипотечного брокера, или же - заниматься подбором квартиры самостоятельно. При этом Внешторгбанк самостоятельно проверяет чистоту титула квартиры, координирует оформление ипотечной сделки и т.д.. При этом - в случае намерения заемщика осуществлять поиск квартиры и сбор документов для сделки с помощью ипотечного брокера банк не будет настаивать на обратном.
