Право на титул. Особенности титульного страхования
Какую недвижимость вы бы не покупали - большую или маленькую - вы вряд ли захотите потерять ее из-за недействительности сделки, которая может выявиться через какое-то время. Ни денег, ни недвижимости. Защитить себя от подобных случаев можно с помощью страхования титула.
Титульное страхование - это страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость.
Впервые отечественные компании получили лицензии на этот вид страхования в 1998 году. В России в условиях нестабильности, пробелов в законодательстве и отсутствия центров обмена информацией на рынке недвижимости страхование титула приобретает особую актуальность.
Статистика показывает, что ежегодно около 2% процентов от всех сделок по недвижимости признаются недействительными, а суммарный ущерб составляет десятки миллионов долларов.
Есть целый ряд обстоятельств, из-за которых сделку могут расторгнуть:
*вы купили жилье не у настоящего его владельца;
*в оформлении сделки были использованы подложные документы;
*на приобретенную вами недвижимость имеют право наследники ее бывшего владельца;
*у представителя продавца, который подписывал документы, истекли полномочия поверенного лица (или эти полномочия были недействительными);
*документы, сопровождающие сделку, были составлены неправильно;
*продажа недвижимости была совершена лицом, страдающим психическими расстройствами;
*продавец не достиг совершеннолетнего возраста;
*супруга бывшего владельца приобретенного вами жилья, который скрывал свое семейное положение, не давала согласия на сделку;
*на жилье, которое вы купили, наложен арест из-за не выплаченных бывшим владельцем налогов (на недвижимость, на наследство или на дарение).
Основное отличие титульного страхования от других в том, что оно защищает не от предполагаемых катаклизмов, а от уже произошедших событий, которые эксперты не смогли выявить своевременно.
Люди, обращаясь к риэлторам прежде всего надеются на профессиональный подход и качественное оформление сделки. Но даже самое честное и опытное агентство никогда не может гарантировать, что через год-два к вам не придет письмо с повесткой в суд, и вы лишитесь права собственности, а соответственно и всех денег, вложенных в недвижимость.
Конечно, в такой ситуации можно в какой-то степени рассчитывать на страхование ответственности риэлтеров и нотариусов. Кстати, последние обязаны купить такую страховку, иначе не получат лицензии. Однако проблема заключается в том, что законы устанавливают минимальные лимиты ответственности по подобным договорам, явно не покрывающие стоимости утраченной собственности. В частности, в России в договорах обязательного страхования ответственности нотариусов страховая сумма должна превышать 100 минимальных зарплат. На практике в большинстве случаев ответственность страхуется исходя из минимально возможной суммы. Что это значит для клиента, объяснять не надо. В страховании риэлтеров минимальный размер страховой суммы гораздо выше, 10 тысяч МРОТ, но даже этого часто оказывается недостаточно для полного покрытия ущерба застрахованного. В то время как в титульном страховании страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, титульное страхование полностью покрывает финансовые расходы, связанные с покупкой квартиры, и поэтому является наиболее качественной и гарантированной защитой прав собственности на сегодняшний день.
Итак, вы решили заключить договор титульного страхования. Как правило, перед заключением договора компания проводит экспертизу на "чистоту" сделки.
Стоимость страхования составляет в среднем 1-4% от страховой суммы и обходится клиенту достаточно дорого. Стоимость страховки зависит от ряда факторов:
- срок страхования;
- стоимость объекта недвижимости;
- степень риска, определяемого на основании юридичecкой экспepтизы, в ходе которой выясняется историю смены собственников, потенциальные проблемы, связанные, например с недееспособностью лица, участвующего в сделке, наличием прав других лиц на данную недвижимость и т.д.
Страховой полис начинает действовать с момента заключения сделки. Как правило, такую страховку покупают на 1-3 года. Хотя только по истечению 10 лет счастливый владелец недвижимости может жить спокойно - после этого срока никто не может предъявить права на его имущество. Но практика показывает, что после трех лет вероятность возникновения таких претензий ничтожна.
Подводя итоги, надо сказать, что сегодня страхование титула хотя и перспективная, но мало развитая сфера на страховом рынке. Агентство массовых страховых коммуникаций (АМСКОМ) провело исследование рынка данного вида страхования. Из него следует, что страхуются только 2% от всех сделок на рынке недвижимости. Среди причин такой непопулярности АМСКОМ выделяет, например, отсутствие должной культуры страхования, недоверие граждан, которые боятся катаклизмов в банковской сфере, периодически возникающих в нашей стране, недостаточную осведомленность участников рынка недвижимости, а также отсутствие официальной статистики и информации о судебной практике с точным количеством прецедентов, которые могли бы позволить оценить риски.
Однако, это же исследование дает представление и о положительной тенденции. Например, руководители риэлторских компаний рассматривают возможность сотрудничества по продвижению титульного страхования как способа повышения конкурентоспособности своих организаций. Так, 66 % считают, что это положительно скажется на имидже возглавляемых ими фирм, поскольку клиентам удобно получать полный набор услуг, еще 20 % подчеркнули, что система гарантий является позитивным фактором для клиентов, 85 % руководителей полагают перспективным включение титульного страхования в услугу риэлтора, - и это при том, что 60 % не знакомы с условиями конкретных страховых программ. Более половины опрошенных нотариусов (56 %) считают титульное страхование механизмом достаточной гарантии чистоты сделки: оно снижает риск наступления последствий их ошибки при нотариальном заверении такой сделки.
Итак, необходимость развивать титульное страхование как реальную защиту прав собственности не вызывает сомнения. Но в условия нашего рынка особенно важно прилагать больше усилий для достаточной информированности всех заинтересованных участников - страховых компаний, риэлторов, покупателей. Без этого не возможна ни эффективная работы, ни взаимное доверие.
