Многие люди, улучшая жилищные условия, отдают предпочтение квартирам в новостройках. К сожалению, нередки случаи, когда через полгода–год после сдачи дома в эксплуатацию в нем обнаруживаются серьезные дефекты. Условия договора купли-продажи квартиры часто не предусматривают ответственность продавца за качество строительства. А поскольку покупатели, как правило, не разбираются в законодательстве, они вынуждены за свой счет ремонтировать жилье. Юрист М2 рассказывает о том, как предусмотреть в договоре купли-продажи ответственность продавца за качество работ.
Предположим, некая строительная фирма возводит дом. Госкомиссия не находит никаких нарушений или эти нарушения настолько незначительны, что не препятствуют принятию дома. Через некоторое время здание дает трещину, причем настолько серьезную, что жильцы вынуждены воспользоваться услугами ремонтно-строительной организации для устранения дефекта.
Для оплаты ее услуг им придется раскошелиться. Однако после окончания работ они имеют право потребовать от застройщика компенсировать понесенные затраты. Аналогичные требования допустимо предъявить и продавцу жилплощади. И тот и другой в равной степени несут ответственность за качество товара, но продавец квартиры — только за квартиру, в то время как застройщик — за весь дом.
Обоснованная доказательность
Главное для жильцов — доказать, что дефект имелся еще при сдаче дома и в повреждении здания нет их вины (т. е. оно не вызвано самовольными работами и пр.). Для этого придется заказать экспертизу, оплачивать которую придется самостоятельно. Зато в случае положительного результата все расходы возместит строительная компания. А поскольку непосредственный продавец квартир обязан был предоставить всю информацию об их качестве конечным покупателям, к ответственности реально привлечь и его.
При обращении в суд лучше указывать в качестве соответчиков как застройщика, так и продавца квартиры. Скорее всего последний попытается доказать, что не знал о дефекте. Если у него это получится, суд сосредоточится на застройщике, а продавец перестанет быть ответчиком. В противном случае с него можно получить компенсацию.
Если квартира куплена в риэлторской фирме, выражать претензии, связанные с качеством дома, лучше продавцу. Однако не стоит забывать, что помимо квартир в доме есть множество отдельных элементов, за качество которых риэлторы не несут ответственности. К подобным элементам относятся лестницы, холлы, лифтовое оборудование и пр. Вы считаете, что они выполнены некачественно? В данном случае свое неудовольствие следует адресовать строителю дома. Перестало работать какое-либо оборудование, установленное сторонними организациями? Предоставить компенсацию обязаны именно они.
Помните, что претензии относительно качества должны быть обоснованными и предъявляться только в пределах гарантийного срока (позднее — только в том случае, если удастся подтвердить, что результат работ содержал скрытые дефекты). Не стоит забывать о возможности выдвинуть иск не только к организации, установившей оборудование, но и к застройщику, который отвечает за качество всего дома в целом.
Дом — новый, качество — старое
Отдельная тема — недоделки в реконструированном доме. При реконструкции (капитальном ремонте) зданий жителей нередко переселяют в другие квартиры, а освободившиеся после ремонта площади продают практически по ценам «первички».
Качество таких домов зависит от добросовестности организации, которая занималась реконструкцией. Некоторые фирмы считают, что достаточно покрасить здание, сделать декоративные надстройки и застеклить балконы. После таких минимальных преобразований дом выглядит как новый, но вскоре после окончания работ и продажи квартир краска начинает трескаться, да и прочие дефекты становятся очевидными. Дальнейшие действия покупателя квартиры зависят от содержания договора купли-продажи.
Если продавец указал в нем, что квартира расположена в новом доме, его несложно привлечь к ответственности за мошенничество. Для этого нужно доказать, что он заведомо знал о том, что дом не новый. Хуже, если в договоре ничего не сказано о состоянии дома: претензии можно предъявить лишь относительно качества проданного жилья.
Типичными проблемами в «переделанном» доме являются сложности с коммуникациями. Подрядчик не всегда меняет даже те трубы, которые находятся в квартире, а коммуникации, проходящие в стенах, не перекладываются практически никогда — слишком хлопотно. Потому и начинаются проблемы с отоплением и водой в домах, которые обрели вторую молодость. Если получится подтвердить, что на момент заключения договора продавец знал о состоянии дома, смело требуйте от него оплатить все расходы, связанные с устранением неисправностей.
Боритесь с недомолвками
Чего можно потребовать от продавца квартиры? Гражданский кодекс говорит, что при заключении договора купли-продажи «качество товара должно гарантировать его использование». В случае с недвижимостью подразумевается, что квартира пригодна для комфортного проживания. Что каждый конкретный покупатель вкладывает в это понятие, следует расшифровать, то есть прописать требования к качеству товара в договоре.
Соответственно, при обнаружении недостатков товара покупатель имеет право получить назад часть стоимости квартиры, компенсацию своих затрат на ремонт или потребовать произвести ремонт силами продавца. Когда дефекты настолько значительны, что проживать в квартире невозможно, закон позволяет покупателю потребовать возврата всей суммы, уплаченной за квартиру. Правда, тогда придется искать новое жилье — возникает риск, что часть денег съест инфляция.
Новая квартира радует владельца, но, к сожалению, способна стать и источником больших сложностей. Не надо отчаиваться, поскольку все потери реально свести к минимуму. Для этого придется не только внимательно отнестись к документам, но и потратить какое-то количество времени на судебные тяжбы.
