Если недвижимостью владеет несколько лиц, то она принадлежит им на праве общей собственности. Законодательство предъявляет определенные требования к владению, пользованию и распоряжению таким имуществом. Юрист М2 рассказывает, какие права и обязанности у владельцев жилплощади на основании общей собственности.
Для начала напомним, что общая собственность бывает двух видов: долевая и совместная. Если доли каждого из сособственников определены, то это долевая собственность, если нет — совместная.
Наиболее распространенный пример совместной собственности — собственность супругов. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Семейным кодексом РФ имущество, нажитое во время брака, является совместной собственностью, если договором между мужем и женой не установлен иной режим этого имущества. То есть если муж и жена купили квартиру, то она является их совместной собственностью. При этом не важно, на чье имя оформлена данная недвижимость. Главное, чтобы квартира была приобретена во время брака.
Имущество принадлежало какому-либо из супругов до свадьбы? Оно остается его собственностью. Кроме того, если во время брака мужу или жене подарили квартиру, машину и т. д., то подаренное имущество тоже будет находиться в единоличной собственности. Это правило касается и случаев, когда один из супругов становится наследником определенного имущества. Объясняется это тем, что при дарении и наследовании имущество приобретается супругом безвозмездно, то есть бесплатно.
Так, когда один из супругов воспользуется правом на приватизацию и приобретет квартиру, будет считаться, что она поступила в собственность безвозмездно, значит, являeтся личной собственностью. Но если супруги приватизируют жилье вместе, оно поступает в совместную собственность.
Законом установлены случаи, когда имущество каждого из супругов признается их совместной собственностью. Такое возможно, когда в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества одного из них были произведены улучшения, значительно увеличивающие стоимость данного имущества. Так, один из супругов получил в дар квартиру, а другой произвел там капитальный ремонт, переоборудование или реконструкцию — он вправе рассчитывать, что данное имущество признают их совместной собственностью. Подобные вопросы решает суд.
Распоряжайтесь сообща
Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Для того чтобы один из супругов мог совершить с общей недвижимостью сделку, ему надо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке.
Режим совместной собственности действует, если договором между мужем и женой не предусмотрено иное. Так, супруги вправе заключить брачный договор, который определит имущественные права и обязанности в браке или в случае его расторжения. Такой документ заключается в отношении как имеющегося, так и будущего общего имущества супругов и их личного имущества. Брачный договор составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному оформлению.
Следует отличать от брачного договора соглашение о разделе имущества. Оно не требует нотариального заверения, но по желанию супругов удостоверяется нотариально. Соглашение заключается как в период брака, так и после его расторжения, а также по требованию кредитора, желающего наложить взыскание на долю одного из супругов. К тому же подобный документ позволяется заключать в отношении только имеющегося имущества.
При разделе общего имущества супругов и определении долей в имуществе доли супругов признаются равными, если другое не прописано в договоре между ними. Суд вправе отступить от принципа равенства долей, исходя из интересов несовершеннолетних детей или в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.
Каждому свое
Если доли участников не определены ни соглашением между супругами, ни на основании закона, они считаются равными. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех ее участников или по решению суда.
Распоряжение недвижимостью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Дольщик может продать, подарить, завещать, заложить свою долю или распорядиться иным образом, но при этом нужно соблюсти так называемое преимущественное право покупки.
Оно заключается в следующем. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она реализуется и на прочих равных условиях, кроме случая продажи доли с публичных торгов. Продавец доли должен в письменной форме предупредить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Другие дольщики отказались от покупки или не приобрели долю в течение месяца? Теперь продавец вправе продать ее любому лицу.
Стоит отметить, что, если кто-либо из участников согласится купить долю, но на условиях, которые не предусмотрены в предложении о покупке, это не считается согласием на покупку. Предположим, продавец реализует свою долю в квартире и просит за нее $45 тыс. с оплатой наличными и без рассрочек. Другой участник долевой собственности согласен купить ее за эту цену только в рассрочку. Продавец в этом случае не нарушит право преимущественной покупки, если откажет покупателю.
Когда продавец доли не известил других участников или как-нибудь иначе нарушил правило о преимущественной покупке, любой другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на него. Согласно Гражданскому кодексу РФ, уступка преимущественного права покупки не допускается. Это означает, что участник долевой собственности, который сначала согласился приобрести долю, не может затем уступить право покупки другому лицу. Он вправе только отказаться от предложения о покупке. Правила о преимущественной покупке распространяются также при отчуждении доли по договору мены.
Как сделать общую собственность долевой
Общая долевая собственность прекращается в результате реального раздела имущества или выдела из него доли. В первом случае долевая собственность прекращается вообще. К примеру, жилой дом находится в долевой собственности двух лиц, которые решили произвести реальный раздел дома. В результате у каждого дольщика возникнет право личной собственности на часть дома. В этом случае при продаже своей части нет необходимости соблюдать правило о преимущественной покупке: долевая собственность прекратилась.
Если один из участников долевой собственности просит выделить его долю, то для остальных участников общей собственности долевая собственность остается, а для выделяющегося участника прекращается.
В случае когда соглашение о разделе общего имущества или выдела из него доли одного человека не достигнуто, заинтересованное лицо способно потребовать выделить в натуре свою долю из общего имущества. Такой вариант не допускается или невозможен? Собственник вправе получить стоимость своей доли от других участников. Такая выплата производится с его согласия. Если доля собственника незначительна, ее нельзя реально разделить и она не имеет существенного интереса для дольщика, то у суда есть право и без его согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
