| Особенности национальной аферы |
|
|
Российский рынок недвижимости с годами становится все более цивилизованным. Но, к сожалению, вместе с ростом профессионализма риэлторов и повышением грамотности клиентов мошенники с рынка не исчезают, они всегда рядом. Ну, а жертвы находятся. О том, как избежать обмана при продаже или покупке недвижимости, рассказывает руководитель отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Михаил Раздольский.
Читайте между строк
- Действительно, мошенники и аферисты действуют сегодня тонко и изощренно. Им приходится приспосабливаться к реалиям рынка и осваивать новые формы работы с "лохами", совершенствовать свой арсенал, выдумывать хитроумные комбинации обмана продавцов и покупателей квартир. Поэтому, когда вы читаете в СМИ о том, что рынок стал более цивилизованным, то расслабляться не следует. Мошенники не дремлют.
- Насколько же актуальны предостережения по поводу квартирных мошенников, о которых нередко пишут в прессе?
- Внимание к теме действительно не ослабевает, но уровень ее проработки оставляет желать лучшего. Как чаще всего представляют себе обман на рынке недвижимости? Продажа квартиры по поддельной доверенности. Да помилуйте, кто же ее по доверенности-то купит, да без определения подлинности подписи, без проверки по реестру нотариуса?!
Другая детски наивная тема - подкупленные нотариусы. Не знаю, как журналисты представляют себе таких нотариусов. Нотариус - это человек, который получил диплом, потом - лицензию Минюста. До недавно принятого разрешения подписывать договор в свободной письменной форме, миновать нотариуса при сделке было совершенно невозможно. За свои труды он получал полтора процента с каждой сделки (а в день мог их скрепить до десяти). Скажите, зачем, зарабатывая более десяти тысяч долларов в месяц, брать взятку в несколько тысяч, рисковать лицензией и свободой?
Лося бьют в осень, а дурака - завсегда
- Если эти виды мошенничества стали не актуальны, то чего нужно опасаться?
- Сегодня на рынке распространены следующие виды мошенничества: продажа одной квартиры, как двух; продажа чужой квартиры, как своей; продажа квартиры со сменой адресов и, наконец, продажа квартиры пропавшего без вести человека. Однако наряду с преступлениями, которые строятся на тонких манипуляциях, аферисты порой применяют и грубую физическую силу.
Пример. "Оборотень-риэлтор" нормально проводит всю сделку, а потом, как принято говорить в криминальных структурах, дает наколку.
И когда клиент выходит с деньгами из банка, его подкарауливают громилы.
Но если даже предусмотрительный покупатель не преминет позаботиться об охране, то и тут его может поджидать неожиданность. Я слышал о таком случае (он, правда, имел место в глубинке): жулик, устроившись в риэлторское агентство, уговаривал клиента воспользоваться услугами охранной фирмы. Агентство честно провело сделку, к продавцу приехала машина сопровождения, якобы инкассаторская, с зеленой ленточкой. "Охранники" увезли человека бог знает куда и отобрали деньги.
Бывало также, что грабители под видом покупателей недвижимости проникали в дом. Причем, не без участия ничего не подозревающего риэлтора. После просмотра преступник уходит и, попрощавшись с риэлтором, под каким-то предлогом возвращается. Поскольку он сумел внушить к себе доверие, его пускают в квартиру, а вслед за ним врываются сообщники. Конечно, так продавец не потеряет жилье, но ценных предметов обстановки лишится. Поэтому я не устаю повторять: только солидная компания, только надежный риэлтор спасут вас от потери квартиры, денег и сохранят нервы.
Ароматы... с предоплатой
- Но люди почему-то все равно идут к частникам. Помните фильм "Риэлтор"? Там "черные" маклеры всегда с легкостью находили своих жертв. Кстати, ваше отношение к этому фильму?
- Способы мошенничества, которые демонстрируются в фильме, для столицы совершенно не актуальны. Например, жертвы пары мошенников - зачастую люди социально не защищенные: пенсионеры, алкоголики, инвалиды. Но, во-первых, с 26.05.94 г. действовало постановление правительства Москвы "О группе риска" (~ 252-РМ). Согласно этому документу, все подобные граждане проходили собеседование в организации, регистрирующей сделку. Ни один продавец жилья в то время не мог миновать доверительной беседы с чиновником, который выяснял, насколько добровольно совершается отчуждение собственности. Если продавец жаловался, что его хотят обмануть, - наряд милиции появлялся, как по мановению волшебной палочки. То есть, работа мошенников была по-настоящему "и опасна, и трудна".
Кроме того, клиенты в фильме показаны беззащитными, совершенно ничего не понимающими людьми. Сколько работаю на рынке недвижимости, а таких никогда не видел. Напротив, перед подписанием договора они обращаются в солидную компанию, привлекают юриста. Нередко бывает, что в корпорацию приходят уже договорившиеся друг с другом продавец и покупатель для сопровождения сделки. То есть нас нанимают как защитников, которые гарантируют, что вся процедура пройдет по закону.
Махинации, конечно, были, но они требовали настоящей виртуозности. Приведу пример реального способа мошенничества: продажа одной квартиры вместо другой. Во-первых, это должны быть одинаковые типовые проекты, иначе обнаружится различие планов БТИ, поэтажных планов. Находятся такие квартиры, скажем, одна - в районе Филей, а другая - в 5-м квартале Капотни. Ищется богатый бизнесмен, который плохо знает Москву. Под вечер мошенники отвинчивают таблички с номером дома в Филях и названием улицы, а вместо него вешают другую, на которой будет написано "5-й квартал Капотни, 5". Привезут клиента, он увидит чудесную Филевскую пойму, парк, табличку с адресом, и, конечно, согласится приобрести эту квартиру в Капотне по цене 2 тысячи долларов за квадратный метр. В договоре будет прописан ложный адрес, и нотариус ничего не заподозрит. А потом покупатель приедет в Капотню и увидит с одной стороны громадную ТЭЦ, с другой - крупнейший в Европе нефтеперегонный завод, с ! третьей - огромную кольцевую автодорогу, рассекающую район пополам. И поймет: цена такой квартиры не 2 тысячи долларов за метр, а в лучшем случае 1,2 тысячи. И он потерял на каждом метре этой покупки 800 долларов. Вот так изощренно добываются неправедные деньги.
Подсадная бабушка
- Михаил Исаевич, раньше, помнится, бытовала невеселая шутка: рынок жилья не может без жулья. Актуальна ли она сегодня?
- Конечно, ведь рынок достаточно активен, и спрос на квартиры большой. Если при спокойном рынке мошенникам, чтобы обмануть покупателя или продавца недвижимости, приходилось применять различные ухищрения, то в период ажиотажа покупается практически все. А если еще хозяин чуточку уступит, то некоторые берут, даже не глядя. В такой мутной воде мошенники и ловят своих "карасей". Попытка купить на грош пятаков кончается, как правило, весьма плачевно.
- Смею предположить, что пронырливые покупатели отыскивают одиноких малограмотных бабушек, которые в ценах не особенно ориентируются...
- Отыскивают. Но вожделенная бабушка не всегда оказывается такой уж наивной и одинокой. Нередко она выполняет роль приманки для лоха. На самом же деле на такую приманку ловят многоопытные и безжалостные аферисты. И покупатель, прельстившись низкой ценой, думает, будто объегоривает продавца, а на самом деле попадает в лапы мошенников.
- И переселяется в тьмутаракань...
- Это в лучшем случае. Кстати, в дальнем Подмосковье появились целые деревни подобных переселенцев. Это, как правило, бывшие алкоголики. Но это все же лучше, чем стать бомжем или обрести безымянную могилу в глухом лесу.
- Отмена лицензирования дала возможность мошенникам создавать фирмы без особых проблем. А значит, проворачивать аферы вполне легально.
- Увы, это так. Но я бы еще отметил, что с отменой лицензирования доступ на рынок получили фирмы, которые не могут обеспечить настоящего качества работы. Что я имею в виду? Небольшие компании не всегда в состоянии качественно проверить историю квартиры. Они порой не могут установить даже тот факт, что паспортистка когда-то за отдельную плату не вписала в копию финансово-лицевого счета временно отсутствующего жильца. Между тем, это бомба замедленного действия. И когда она взорвется, одному Аллаху известно.
Фирма веников не вяжет
- И что, им лень провести более тщательную проверку?
- Нет, дело в другом. Тщательно проверить квартиру небольшие фирмы не способны не потому, что не хотят, а потому что на это у них просто нет средств. Они же не могут заказать проверку, к примеру, тысячи квартир в месяц, у них просто нет столько клиентов. Если у них сто клиентов, то себестоимость тщательной проверки каждой квартиры возрастает в разы. А кто за это будет платить? Если фирма, то какими же тогда должны быть комиссионные?! Если же она установит комиссионные выше среднерыночных, то поток клиентов к ней быстро иссякнет.
- Что бы вы посоветовали тем, кто планирует покупать или продавать недвижимость?
- Рекомендация одна: постарайтесь выбрать опытного риэлтора, который работает под эгидой известной и надежной компании. Ведь для того, чтобы защитить участника рынка жилья от мошенников, нужен громадный потенциал. И таким потенциалом обладают далеко не многие операторы рынка недвижимости.
Беседу вел Вениамин Вылегжанин
|
|
