Получение ключей от квартиры в новом доме еще не означает окончательного решения квартирного вопроса. Вполне вероятно, что новоселу придется столкнуться с технологиями "вентилируемые стены" и "промерзающие швы". Мы привыкли считать строительный брак неминуемым злом, от которого можно избавиться, только доплатив из своего кармана. Но на самом деле нерадивых строителей можно привлечь к ответственности.
Жилья в Москве строится все больше. В 2005 году его было сдано в эксплуатацию около 5 млн кв. м - вдвое больше, чем за десять лет до этого. Огорчает другое: несовпадение представлений о качестве жилья у строителей и новоселов. Поэтому, купив квартиру в новостройке, не спешите радоваться. Сначала убедитесь в том, что жилплощадь - надлежащего качества. То есть без недоделок.
Недоделкой же является все то, что не соответствует нормативам, описанным в СНиПах (строительных нормах и правилах) и ГОСТах. А они достаточно строги, даже по отношению к квартирам без отделки (таких на первичном рынке большинство). Например, полы должны быть пригодны под укладку паркетной доски (перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на два метра,- приложите, например, уровень - не может превышать двух миллиметров), стены почти готовы под наклейку обоев (неровности в пределах одного миллиметра на один метр).
Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей.
Полное перечисление несоответствий нормативам может составить несколько страниц. И разобраться в них сможет только специально обученный человек.
Впрочем, многое видно и так. Только вот мы, покупатели, обычно плюем: все равно, рассуждаем, делать ремонт. Война все спишет. Но это неправильная позиция: переплачивать вовсе не обязательно, мы и так уже заплатили сполна.
Заезд по правилам
Как это ни парадоксально, но к покупке квартиры граждане относятся менее серьезно, нежели к приобретению, скажем, бытовой техники. И это несмотря на огромную разницу в цене. Покупая, к примеру, кухонный комбайн, мы изучим его со всех сторон и попросим заменить, если заметим мельчайшую царапину. А приобретая квартиру, стоимость которой может достигать нескольких сотен тысяч долларов, покупатель практически не глядя подписывает акт о приемке, то есть документ об отсутствии претензий и взаимном выполнении обязательств. И впоследствии, выявив недоделки, устраняет их сам, за свои деньги.
"По нашим подсчетам, затраты на самостоятельное устранение недоделок в средней московской квартире составляют от $20 до $50 за 1 кв. м. То есть от 2 тыс. до 5 тыс. долларов в условной квартире площадью 100 кв. м. Считайте, что покупатель квартиры дарит строителям подержанный автомобиль. При устройстве, например, пола покупатель вынужден еще раз заплатить за его подготовку от $5 до $10 за 1 кв. м, за выравнивание и выведение прямых углов потолков и стен - еще от $4 до $8 за "квадрат". Если не закрываются окна, затраты еще возрастут. Покупатели оплачивают то, что должны были получить бесплатно",- рассказал ИП Александр Ажар, директор компании "Юниксол", специализирующейся на оценке недвижимости.
Однако дополнительных расходов избежать можно, так как гарантия на квартиру все-таки есть. Об этом прямо говорит закон "О защите прав потребителей".
Согласно п. 3 ст. 29 этого закона, потребитель - а именно им является покупатель квартиры - вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы, если они обнаружены в течение гарантийного срока. Для коммерческой недвижимости это пять лет, для муниципального жилья - два года. Причем гарантийный срок распространяется и на вторичный рынок жилья: отсчет ведется от даты подписания акта приема-передачи квартиры первым собственником.
Быть в доле
Квартиру можно купить уже готовую. Конечно, она будет стоить заметно дороже, чем та, что существует пока только на бумаге: разница в ценах между строящейся и уже построенной квартирами составляет 30-50%. Но зато, увидев кривые стены, полы без стяжки и щели под подоконниками, вы можете либо поторговаться и снизить цену, либо развернуться и уйти, продолжив поиски. Впрочем, активный спрос на рынке первичного жилья говорит о том, что готовую квартиру отыскать трудно. "Рынок новостроек в Москве и Московской области можно охарактеризовать следующим цифрами: 5% квартир продается еще на стадии котлована, 18% - при начале строительства до второго этажа, 40% - на этапе монтажа дома, 22% - при внутренних работах и отделке фасада.
И только 14% квартир продается в уже сданных государственной комиссии домах",- рассказал ИП руководитель отдела новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрий Орлов. А потому более актуальна ситуация с квартирами, приобретаемыми еще до начала строительства здания или на каком-то его этапе. Потенциальный собственник в этом случае становится дольщиком, или соинвестором, строительства. Как правило, такие квартиры предлагаются на рынке без окончательной отделки, стоят они дешевле, однако покупатель, недовольный купленным товаром, уже не может так просто развернуться и уйти.
"Озаботиться устранением недоделок нужно еще на стадии подписания договора. Обычно потенциальному покупателю предлагается договор со следующей строкой: "Сдается под чистовую отделку". Однако эту фразу, как показывает практика, застройщик может трактовать как угодно. Чтобы впоследствии не "удивляться", в договоре необходимо подробно расписать, в каком именно виде квартира будет передана покупателю: есть ли стяжка полов, межкомнатные перегородки, до какой точки доведены электрика, иные инженерные коммуникации",- рассказала ИП заместитель генерального директора Агентства по защите прав потребителей Ирина Соколова. По большому счету это положение - простая подстраховка. Строительные нормы действуют на все жилье, но лучше, если стороны добровольно объявят о правилах игры.
Кроме того, в договоре необходимо наличие следующей строки: "Стоимость квартиры фиксирована и подлежит изменению только на основании обмеров БТИ". В этом случае какие-либо доплаты за квартиру с вас могут потребовать, только если после обмера жилья специалистом БТИ выяснится, что площадь квартиры больше, чем заявленная в договоре. При этом взаиморасчеты должны производиться по цене 1 кв. м, зафиксированной в договоре на момент его заключения. Зато если площадь квартиры окажется вдруг меньше оговоренной в контракте, разницу вам вернут по той же фиксированной цене.
А вот если строки про фиксированную стоимость в договоре не будет, застройщик может как угодно поднять цену квартиры, мотивируя это инфляцией, изменениями в проектной документации или попросту дороговизной цемента. Или просто негласно спишет под эту статью сумму ваших претензий по недоделкам. И согласиться с этими изменениями дольщик будет обязан.
Однако продавец квартиры может отказаться вносить в договор какие-либо изменения, ибо при активном рынке новостроек он всегда найдет себе более покладистого клиента. "Изменение договора зависит не только от "клиентоориентированного" настроения продавца, но и от его возможностей. Например, если продавцу по условиям его договора от застройщика передаются квартиры без уточнения перечня отделочных работ, то и он, скорее всего, не будет гарантировать то, что не гарантируют ему. В любом случае, если покупателя что-либо не устраивает в договоре, необходимо направить продавцу протокол разногласий, грамотно оформить предлагаемые изменения, а также обосновать, почему эти вопросы являются принципиальными. Чем грамотнее составлены и обоснованы изменения, с учетом специфики отрасли, тем больше шансов их увидеть в договоре",- рассказал ИП Дмитрий Орлов.
Экспертный совет
После приемки дома государственной комиссией наступает следующий ответственный этап - переход прав собственности на квартиру к дольщику. Процесс начинается с подписания акта реализации инвестиционного контракта (иначе - акта о выполнении обязательств). Подпись под этим документом дольщику ничем не грозит: она дает ему право осмотреть квартиру и заявить о своих претензиях. Если осмотр его полностью удовлетворил, дольщик подписывает акт приема-передачи квартиры и обретает право на пользование ею (статус собственника он получит позже, после получения свидетельства о собственности на квартиру в Регистрационной палате РФ).
"Если же дольщик видит малейшие отклонения от заявленных в договоре параметров квартиры (например, строители "забыли" сделать на полу бетонную стяжку или выровнять стены), подписывать акт приема-передачи нельзя",- советует заместитель генерального директора Агентства по защите прав потребителей Ирина Соколова. Для более подробного осмотра разумно пригласить независимого эксперта-оценщика, который сможет выявить недостатки, недоступные взгляду неопытного дольщика.
"Выезд нашего консультанта на объект в Москве, осмотр и устное консультирование с ориентировочной оценкой дефектов стоят от 2,5 тыс. руб. Если покупатель имеет лишь самое общее представление о строительстве, то такая консультация оправдана",- сказал ИП Александр Ажар.
Обнаруженные недостатки следует зафиксировать в претензии (акте). Она составляется в свободной форме в двух экземплярах. При этом необходимо не только перечислить претензии, но и отметить "разумный срок" их устранения (это юридический термин). Согласно установившейся практике, на ликвидацию брака дается, как правило, от двух недель до месяца.
Один экземпляр передается застройщику, на втором представитель должен поставить штамп организации, свою фамилию, входящий номер документа и дату его приема. Этот подписанный экземпляр дольщик оставляет себе.
Следует учесть, что в последнее время сам застройщик часто является и инвестором, и продавцом. Однако если договор о продаже у клиента заключен с риэлтерской компанией, механизм устранения недоделок остается прежним: их все равно должен устранять застройщик.
"Если покупатель имеет претензии по качеству строительства, он пишет заявление в ту компанию, с которой у него заключен договор. Возможны два варианта развития событий. Инвестор может принять заявление от покупателя и обратиться к самому застройщику или к сторонним подрядным организациям с просьбой устранить имеющиеся недоделки. Например, в жилом комплексе "Гранд-Паркъ" "МИЭЛЬ" выступает в качества соинвестора, и мы принимаем претензии от наших клиентов. Но может случиться, что инвестор не захочет участвовать во всех этих процессах и отправит покупателя с заявлением напрямую к застройщику. Тогда покупателю придется самостоятельно решать все вопросы. Таким образом, лучше всего заключать договор с крупной и надежной компанией, которая не оставляет клиентов в беде",– поделился мнением Дмитрий Орлов.
