Украинские власти попробуют удешевить ипотечные кредиты
Эксперты призывают учитывать весь комплекс факторов, в том числе на рынке недвижимости.
В ближайшем будущем украинские банки получат дополнительные средства для расширения ипотечных кредитных программ. Такую возможность предоставит вступившее 1 сентября в силу постановление Кабинета Министров Украины "Вопросы предоставления государственных гарантий по обязательствам Государственного ипотечного учреждения".
Документ предусматривает выделение Государственному ипотечному учреждению (ГИУ) из центрального бюджета 1 млрд. грн., что позволит осуществлять рефинансирование банков по части ипотечного кредитования. Таким образом, финансовые учреждения смогут отчуждать в пользу ГИУ право собственности на заставленную по ипотеке недвижимость. А взамен будут получать средства для новых кредитов. Опыт зарубежных стран показывает, что такое стимулирование банковской системы государством является выгодным и не содержит рисков как для государства, так и для граждан и банков.
Операции с ипотечными облигациями во всем мире считаются намного более надежными, чем обычные депозитные вклады. Во-первых, их гарантией является конкретная недвижимость, а во-вторых, даже в случае банкротства банка их владелец ничего не теряет, поскольку конкретное жилье не затронут финансовые проблемы финучреждения. Для банков такой способ привлечения дополнительных средств более выгоден, чем привлечение средств от физических лиц, поскольку дает больше финансовой свободы и дополнительных средств. Кроме того, депозитные программы физических лиц, как правило, рассчитаны не более чем на год (наиболее популярными являются вклады именно на такой срок). Среди основных преимуществ облигаций следует также отметить их высокую защиту от подделок (облигации выпускаются только именные, а все операции проводятся в электронном виде).
Механизм оборота средств через ипотечные облигации состоит в следующем. Финансовое учреждение предоставляет физическому лицу кредит на жилье. При этом недвижимость остается в залоге у банка, пока полностью не будет выплачен долг. В настоящее время кредиты выдаются в среднем на 20 лет, что предоставляет банку достаточно времени для того, чтобы выпустить ипотечные облигации и выгодно их реализовать на рынке. За счет вырученных средств финучреждение получает возможность выдавать новые кредиты, а это дополнительная прибыль. Купить такие облигации сможет как юридическое, так и физическое лицо. Миграция ипотечных облигаций от одного владельца к другому не означает, что таким образом происходит смена собственника квартиры, под которую и были выпущены ценные бумаги. В то же время владелец облигаций имеет право получить информацию, под какую именно недвижимость выпущены облигации.
Оборот ценных бумаг не влияет на возможность досрочного погашения кредита заемщиком. То есть если заемщик выплачивает кредит, рассчитанный на 20 лет, досрочно (например, на 15 году), то банк обязан предоставить владельцу облигаций равноценный этой недвижимости залог. Облигации могут быть двух видов - документальные и электронные.
Развитие ипотечного механизма с помощью облигаций позволит увеличить количество предложений на рынке кредитования жилья, что, в свою очередь, поспособствует снижению как суммы первого взноса, так и процентных ставок. Важным социальным преимуществом ипотечного кредита является возможность заемщика сразу же после получения кредита вселиться в приобретенное жилье. Для тех же, кто решит купить облигации, это надежный способ заработать, не подвергая себя рискам. Ведь финансовое учреждение, выпустившее ипотечные облигации, будет выплачивать часть процентной ставки, которую оно берет от заемщика, владельцу ценных бумаг.
Большинство экспертов позитивно оценивают действия правительства, касающиеся реорганизации ипотечной системы страны. И в то же время считают недопустимым ограничение возможности проводить операции с ипотечными облигациями. "Негативным моментом в программе ипотечного рефинансирования банков ГИУ является ограничение круга банков, которые смогут проводить операции с ипотечными облигациями. Поскольку принято решение разрешить покупать облигации только тем финучреждениям, у которых, например, самый большой уставный капитал. Но ведь главным является не показатель работы банка, а объект ликвидности (недвижимость). Банки в этом процессе выступают только своего рода финансовыми посредниками. Поэтому не совсем корректно определять список финучреждений, имеющих право на покупку облигаций по таким критериям, как величина активов и т. п.", - рассказал в комментарии изданию "СЕЙЧАС" Алексей Кущ, советник президента Ассоциации украинских банков.
В то же время ожидаемое снижение цен на ипотечное кредитование, по его словам, не столь оптимистично, как кажется. Поскольку это зависит не только от величины предложения кредитных программ и их привлекательности, но и от спроса и темпов строительства. "Если объем ресурсов банков не будет расти адекватно росту числа граждан, для которых ипотечные кредиты станут более доступными, то не стоит ожидать снижения стоимости кредитов. В таком случае процентные ставки могут даже подорожать", - прогнозирует эксперт. Г-н Кущ уверен, что выпуск ипотечных облигаций является наиболее совершенным механизмом движения финансовых потоков в схеме ипотечных отношений. Но если речь идет о планах правительства сделать ипотеку более привлекательной для широких масс, то здесь стоит учитывать весь комплекс факторов, в том числе и на рынке недвижимости, отмечает эксперт.
На данный момент лидером на рынке ипотечного кредитования является "Аваль". По данным исследования за первое полугодие нынешнего года, проведенного Украинской национальной ипотечной ассоциацией, объем предоставленных банком ипотечных кредитов за январь - июнь превысил 1 млрд. грн., в то время как аналогичный показатель "Укрсоцбанка" составил 959 млн. грн., а "УкрСиббанка" - 603 млн. грн. В целом рынок довольно концентрированный. Первые пять банков контролируют более 67% кредитов. Собственно пятерку, кроме названных финансовых учреждений, дополняют "ПриватБанк" и "Райффайзенбанк". Всего на ипотечном рынке Украины работают около 90 банков. В то же время около 30 отечественных банков подписали генеральные договоры с ГИУ о рефинансировании.
Главное.Ипотечное кредитование является одним из основных механизмов получения жилья в кредит для украинских граждан. В то же время лишь около 7% населения могут позволить себе приобрести жилье в кредит, уплатив при этом первоначальный взнос в размере 20-30%. Таким образом, государство обязано принять ряд мер с тем, чтобы сделать ипотеку более доступной. Выпуск ипотечных облигаций является наиболее эффективной из них. Однако не менее эффективным может стать и расширение различных социальных программ с проекцией на оборот ипотечных облигаций, например программы строительства молодежного жилья.
