Молодежная ипотека: кредиты реформируются – проблемы усугубляются
Украинцы снова наблюдает за очередной попыткой государства решить проблему жилья одним махом.
Под прицел нескольких государственных программ попало ипотечное кредитование для населения. С помощью разного рода механизмов правительство намерено в этом году несколько реформировать систему молодежного ипотечного кредитования.
Несмотря на высокий спрос, который, по утверждению операторов рынка, превышает предложения, купить жилье можно - были бы деньги. А у среднестатистическому украинцу (даже жителю столицы, с его средним заработком 1100-1200 у.е.), не то что "элит" или "премиум"-жилье, обычное не по карману.
В улучшении жилищных условий нуждается две трети населения страны: износ жилфонда, по официальным данным, превышает 60%. Подсчеты показывают, что человек должен едва ли не год-полтора копить на 1 кв. м по среднерыночной цене. А если говорить о полноценном кредите, то зарплаты не хватит даже на выплату половины суммы процентов банковского кредита под 16-20% годовых. Не говоря о том, что банк не слишком щедр для такого "неперспективного" клиента. То есть даже получение кредита у нас становится трудновыполнимой задачей. Тем не менее, сегодня квартиры в кредит остаются одним из самых распространенных источников приобретения жилья.
Перспективы туманны
В Украине давно твердили, что решать жилищную проблему нужно, в первую очередь, с участием государства в ипотечном кредитовании. В прошлом году в стране стартовал пилотный проект Государственного ипотечного учреждения (ГИУ). Населению предоставлялись долгосрочные ипотечные кредиты с неимоверно низкой для отечественного рынка ставкой - до 10% годовых (при кредитовании в гривнах).
Тогда риелторы по-своему прокомментировали появление такого рода программы и были абсолютно правы, предсказывая дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости. "Госипотека с ее дешевыми кредитами - это, конечно, здорово, - подчеркивал директор Центра "МЕГОКОН-В" Владимир Винокур. - Но я уверен, что вместо ожидаемого снижения цен она, наоборот, приведет к дальнейшему удорожанию жилья. Ведь если дешевых кредитов на рынке будет много, резко возрастет спрос и, соответственно, среагируют цены". В конечном итоге, так и случилось. Стоит только вспомнить "бешеное" увеличение цен на жилье за последний год.
В начале июля этого года на очередном заседании правительственный комитет по вопросам экономполитики, не смотря на обвинения Счетной палаты в адрес ГИУ, согласился выделить еще 80 млн. грн. на увеличение уставного фонда госипотеки. Как пояснили в ГИУ, полученные средства будут направлены на рефинансирование ипотечных программ коммерческих банков. "Мы всю сумму дадим на молодежное кредитование, - заявил председатель правления ГИУ Богдан Дубас. - У нас есть 1 миллиард госгарантии, и под уставный фонд мы выпустим внутренние облигации на 100 миллионов гривен. Таким образом, мы должны закрыть заявки от банков на 1,2 миллиарда гривен". По словам чиновника, выпуск облигаций позволит снизить стоимость денег для банков, а также станет стимулом для того, чтобы они предоставляли кредиты в национальной валюте, ведь 80% выданных ипотечных кредитов номинированы в инвалюте.
Здесь следует упомянуть один важный пункт недавнего постановления НБУ "О порядке регулирования валютных операций связанных с экспортом и импортом валютного капитала", в котором ограничивается выдача потребительских кредитов в иностранной валюте физическим лицам. Конечно, документ еще не вступил в законную силу, эту процедуру правительство планирует осуществить после 1 сентября, но уже сама идея, заложенная в вышеупомянутом пункте, насторожила многих банкиров.
По словам экспертов, ипотека сегодня составляет почти половину всех банковских кредитов, а долгосрочные ипотечные кредиты у нас, как правило, производятся в валюте. Поэтому мораторий на выдачу кредитов в у. е. - еще один минус для тех кто намеревается обзавестись жильем. На сегодняшний день ставки по ипотечным займам в долларах США находятся в диапазоне 11-12,5% годовых. Кредиты в национальной валюте дороже на 5-5,5%. Поэтому перед тем как выдавать такого рода постановления, нужно подготовить соответствующую почву - обеспечить достойную альтернативу иностранным валютным кредитам в виде спроса на кредиты в гривнах. А этого у нас пока не наблюдается.
Что же выходит - государство тем самым пытает уменьшить спрос? Ведь, скорее всего, банки, выполняя нормы данного постановления, поднимут цены на кредиты в гривнах, а так как недавний повышенный спрос на ипотеку был вызван, прежде всего, снижением процентной ставки, то в новых условиях легко отсеются те, кому новые расценки не по карману.
Кредиты не давать?
С начала этого года молодежные кредиты на приобретение жилья почти не выдавались. Власти утверждают, что механизм выдачи молодежных кредитов - на стадии реформирования, и Кабинет Министров готовит соответствующее постановление, в котором условия получения кредитов станут более жесткими.
Прошлогодняя программа жилищного кредитования молодежи была приостановлена 1 декабря. причины - исчерпались финансовые лимиты фонда, предусмотренные бюджетом 2005 г., а также поступили замечания общественности и Министерства финансов Украины относительно программы.
Тем временем, в отделения Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству по всей Украине ежеквартально обращается более 10 тыс. молодых семей в надежде взять кредит и купить квартиру. В базе фонда сегодня 18,6 тыс. семей и молодых людей в возрасте до 35 лет.
Ради увеличения количества кредитов в 2006 году Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству внедряет два новых проекта с привлечением внебюджетных источников финансирования Госпрограммы обеспечения молодежи жильем. Во-первых, это совместный проект с ГИУ по рефинансированию кредитов молодым семьям, которые выданы Фондом на строительство жилья. Во-вторых, это проект с "Ощадбанком" по созданию системы жилищно-строительных сбережений. Вот только еще не определены способы, с помощью которых будут достигаться задачи, поставленные в рамках этих программ.
В прошлом году Фонд также презентовал несколько проектов совместно с Министерством по делам семьи, молодежи и спорта. Глава Министерства Юрий Павленко отмечает, что за последние годы видны позитивные результаты: "В 2005 году было заключено 15800 соглашений о предоставлении частичной компенсации процентной ставки по кредитам коммерческих банков, предоставленных на строительство или приобретение жилья. Для сравнения, в 2004 году подобных соглашений было заключено только 1143. Это говорит о том, что за год работы новой власти количество хозяев собственного жилья увеличилось в 6,8 раз относительно 2004 года".
Осенью прошлого года Минстрой уже утвердил "Инструкцию о порядке определения преимущества в предоставлении льготных долгосрочных кредитов молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья", где определены преимущества при предоставлении кредитов и каждый, кто оформился в очередь, может в режиме on-line отследить ее ход. Инструкция работает также и в новых программах Министерства. В то же время, на сайте Фонда был создан калькулятор, с помощью которого каждый мог просчитать, когда он получит кредит.
В данное время правительство намерено утвердить новый порядок предоставления частичной компенсации процентной ставки по коммерческим кредитам молодым семьям. В то же время по действующим программам льготного кредитования и частичной компенсации процентной ставки условия получения кредитов станут немного жестче. Частичную компенсацию процентной ставки в рамках молодежного кредита на приобретение жилья смогут получить только те семьи, которые состоят на квартирном учете.
Кто виноват
Сейчас в стране ситуация с выплатой возмещений по процентным ставкам все больше обстряется. По некоторым данным в этом году период невыплаты доходит до восьми месяцев, при том, что в прошлом году она не превышала трех. И, как выяснилось, часто такого рода задержка происходит по вине коммерческих банков, выдающих кредиты. Поскольку, по словам председателя правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Валерия Омельчука со стороны фонда на сегодняшний день никаких задолженностей нет. Наоборот, как утверждает глава Фонда, сейчас идет процесс сокращения этой самой задержки.
Какова же причина такого явления? Представители Фонда утверждают, что основная причина - несвоевременное предоставление банками отчетов о выплате заемщиками долга, то есть элементарная невнимательность. Хотя, после нескольких поправок к законам Украины, в которых ответственность банков значительно повысилась, с трудом верится, что последние, рискуя быть оштрафованными, осознанно задерживают отчеты по выплатах заемщиков.
На сегодняшний день в программе молодежного кредитования участвуют 22 банка. Также идет подготовка поправок к постановлению Кабинета министров, регулирующих программу обеспечения молодежи жильем. Предполагается внесение ряда существенных уточнений и изменений, согласно которым будет ужесточена ответственность со стороны банков.
Однако какие бы законодательные шаги не предпринимались, основная причина невыплат - отсутствие должного финансирования со стороны государства. В бюджете 2006 года не была предусмотрена необходимая сумма для погашения долгов по уже взятым фондом обязательствам. Ежегодно на эти цели необходимо около 120 млн. гривен, а было получено только 30. Поэтому руководство фонда перевело на выплату компенсаций по молодежным кредитам часть средств из других программ.
