Серьезным бизнесменам негде работать. В Харькове нет ни одного офисного центра бизнес-класса
Несмотря на то что в прошлом году в Харькове было построено более 21 тыс. кв. м офисных площадей, дефицит качественной коммерческой недвижимости в городе ощущается по-прежнему остро. В этом году планируется сдать в эксплуатацию еще 28 тыс. кв. м, однако разрыв между спросом и предложением останется значительным — более 150 тыс. кв. м. Как следствие, к концу нынешнего года цены на офисную недвижимость могут подняться еще на 12–15%, а арендные ставки — на 20–25%.
На сегодняшний день в Харькове спрос на офисную недвижимость оценивается риэлторами в 650 тыс. кв. м, а объем предложения — немногим более 570 кв. м, из них более 90% — это площади класса C, D и E, то есть реконструированные квартиры на первых этажах жилых домов, административные здания промышленных предприятий, гостиницы, помещения НИИ или корпуса учебных заведений. «Рынок коммерческой недвижимости в основном состоит из объектов старой постройки, перепрофилированных под офисы, — сообщил директор агентства недвижимости «Мир квартир» Константин Пугачев. — Большинство харьковских офисов располагаются в квартирах, причем эти помещения не переводятся в нежилой фонд». Более половины всех офисных площадей расположены в центральных районах. «Если раньше под офисы покупали квартиры на первых этажах жилых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. И так будет продолжаться до тех пор, пока историческая часть города не превратится в деловой центр», — считает директор АН «АСТ» Андрей Стрелков. Его слова подтверждает тот факт, что за последние пять лет количество предлагаемых на продажу объектов в центре города уменьшилось более чем на 20%. Учитывая ограниченность предложения офисных помещений в центральной части Харькова, а также достаточно низкое качество большинства из них, в последнее время растет спрос на современные офисы эконом- и бизнес-класса. Причем потенциальные арендаторы или покупатели при наличии транспортных магистралей согласны даже на периферию. Но тут выбирать тоже практически не из чего, так как и на окраинах качественных площадей пока нет. «Иностранные компании, которые приходят в Харьков, хотят приобрести готовые офисные центры класса А, заполненные арендаторами с долгосрочными договорами аренды без прав досрочного их расторжения, в худшем случае — класса В. То есть инвесторов интересует покупка готового бизнеса, а не отдельных площадей офисного центра», — констатирует генеральный директор ООО «Проконсул-Девелопмент» Андрей Моченков. По его словам, приличных офисных помещений класса B в городе немного — около 60 тыс. кв. м, и как только на рынке появляется качественная недвижимость, ее мгновенно разбирают. Например, в октябре прошлого года был сдан в эксплуатацию бизнес-центр «Сократ» на улице Культуры общей площадью 3,2 тыс. кв. м, и, несмотря на относительно высокую по харьковским меркам арендную ставку — от $15 до 20 за 1 кв. м, свободных помещений в здании не осталось. Практически полностью заполнен и общественно-деловой комплекс «Протон» на улице Б. Хмельницкого общей площадью 12 тыс. кв. м, который был открыт в конце прошлого года. В 2005 г. в Харькове появилось первое офисное здание, претендующее на высшую категорию, — 9-этажный бизнес-центр «Поэма» в переулке Театральном, общая площадь которого составляет 5,8 тыс. кв. м. «По большинству параметров — месторасположение, инженерия, планировка, инфраструктура — новостройка соответствует классу A, — говорит заместитель генерального директора ООО «Проконсул-Девелопмент» Елена Ус. — Но основное требование, предъявляемое к офисным зданиям этого класса — один собственник и наличие управляющей компании, не выполнено. Из-за того что помещения были проданы различным компаниям, это уже не чистый класс A». Но как бы там ни было, желающих приобрести офисы в «Поэме» по цене $1,3 тыс. за 1 кв. м оказалось предостаточно, и теперь новые собственники сдают помещения в аренду.
Что касается цен, то сейчас арендные ставки на самые убитые офисы составляют $6–10 за 1 кв. м, относительно приличные можно снять за $10–15, качественные — от $20. Покупка офиса класса D или E обойдется в $450–550 за 1 кв. м, класса C — $500–900, а более высокой категории — $1,1–1,3 тыс. «Здесь многое зависит не только от качества, но и от месторасположения здания, — говорит Константин Пугачев. — Ставки арендной платы и стоимость офисов в центре и на окраинах отличаются в 1,5–2 раза». По прогнозам специалистов рынка, цены на коммерческую недвижимость будут повышаться. «Растет не только количественный спрос, но и качественный, — отмечает г-жа Ус. — Поэтому больше всего подорожают офисы классов A и B». С этим согласен и г-н Пугачев. «Сейчас повышаются требования к их качеству. Люди уже не хотят ютиться в старых квартирах или комнатах в НИИ», — комментирует он.
Отчасти проблема дефицита качественных площадей будет решена уже в этом году — в Харькове планируется ввести в эксплуатацию шесть крупных объектов офисной недвижимости класса B. «В июле будет открыт бизнес-центр «Аристократ» на проспекте Гагарина, который предложит более 9 тыс. кв. м офисных площадей, — рассказывает Елена Ус. — Стоимость аренды составит от $15 за 1 кв. м». Кроме того, предполагается сдать в эксплуатацию бизнес-центры «Велтон ЭлитСтрой» по улице Иванова (общая площадь 5,4 тыс. кв. м), «ИнвестМаркет» по улице Новгородской (6 тыс. кв. м), «Лира» на пересечении улиц Чернышевского и Скрыпника (4,2 тыс. кв. м) и еще два офисных центра по улицам Бакулина (2 тыс. кв. м) и Сумской (1 тыс. кв. м). «Последние год–полтора рынок офисной недвижимости пополняется за счет жилых новостроек, в которых первые этажи отдаются под коммерцию, — информирует Константин Пугачев. — Большая часть таких объектов строится в центральной части города. Вместе с тем увеличивается спрос на качественные помещения в приближенных к центру районах». По его словам, цены на коммерческую недвижимость, расположенную на оживленных транспортных магистралях, растут быстрее, чем на офисы в историческом центре. За прошлый год в среднем по городу стоимость 1 кв. м увеличилась на 28–32%, а в районах с хорошим транспортным подъездом — на 37%. Арендные ставки возросли соответственно на 20–24 и на 40%. По прогнозам аналитиков компании «Проконсул-Девелопмент», в этом году темпы роста стоимости офисной недвижимости несколько замедлятся и составят 12–15% в год, но арендные ставки будут увеличиваться так же быстро, как и в прошлом году — на 20–25%.
Что касается тенденций развития рынка офисной недвижимости, то эксперты ожидают изменений в его структуре. «Бизнес, связанный с производством, будет уходить из центра. Там останутся компании, занимающиеся торговлей, финансами, консалтингом, туризмом», — говорит Андрей Моченков. По его словам, перспективным сегментом рынка коммерческой недвижимости является строительство бизнес-парков. Тем более что в Харькове для этого есть достаточное количество производственных площадей, которые сейчас не используются.
