Программы жилищного кредитования: мнимое и реальное
Во всем мире лучшим способом кредитования покупки жилья считается ипотека. Но в Украине ипотечного законодательства не существует и по сей день. Поэтому отечественные финансовые структуры вынуждены разрабатывать собственные оригинальные схемы жилищного кредитования населения. В настоящий момент в столице существует немало предложений по кредитованию покупки жилья. Однако не все предлагаемые программы являются достаточно надежными и выгодными. Поэтому при выборе одной из них необходимо многое учитывать. Сейчас можно назвать три реальных способа покупки квартиры в рассрочку: получение банковского кредита для приобретения готового жилья на первичном или вторичном рынке, участие в долевом строительстве и возможность стать участником программы долгосрочного кредитования молодежного жилищного строительства.
Вместо ипотеки
Первым из банков «массовую» схему предоставления кредитов частным лицам на покупку квартир стал применять АКБ «Правэкс-банк». Кредиты выдаются в валюте на срок до 5 лет со ставкой 15% годовых. Заемщик должен обладать денежными средствами, составляющими 30% от общей стоимости квартиры, а на остальную часть суммы заключается договор с банком о предоставлении кредита. На практике это выглядит следующим образом: деньги заемщика и полученная ссуда переходит к продавцу квартиры, а с покупателем заключается типовой договор купли-продажи жилья. Дальше квартира выступает в качестве залога до момента окончательной выплаты всей суммы кредита. Условия погашения кредита обычные — ежемесячные выплаты равными долями с уменьшением суммы, на которую начисляется процент. В случае задержки выплат последует расторжение договора: банк получает квартиру, а клиент — свои деньги за вычетом процентов.
Теоретически механизм предоставления «Правэкс-банком» жилищного кредита кажется достаточно простым и выгодным. На практике же эта схема может устроить далеко не всех желающих. Во-первых, потенциальный заемщик банка должен иметь стабильный источник доходов, образцовую кредитную историю, «чистую» биографию и т. д. Все эти сведения тщательно проверяются банком. Во-вторых, далеко не всегда понравившаяся квартира может подойти банку. Вариант будет отклонен при малейшем подозрении в юридической «нечистоплотности» сделки. В-третьих, банковская оценка квартиры будет заметно отличаться от ее реальной стоимости. Как правило, эксперты банка оценивают жилье на $3-5 тыс. дешевле, чем предлагает продавец (для повышения ликвидности при продаже в случае форс-мажора). Иными словами, покупателю-заемщику придется доплатить эту разницу.
Сейчас около десяти столичных банков предоставляет жилищные кредиты. Нюансы, связанные с предоставлением кредитов, мало чем отличаются во всех банках, за исключением сроков ссуды и годовых процентных ставок. Правда, есть группа банков, предоставляющих кредиты на покупку квартир только в тех домах-новостройках, которые строят фирмы-партнеры кредитора. В этом случае для заемщика главное определиться, на каком этапе строительства находится объект покупки. Очень часто денежные средства кредитора направляются непосредственно на возведение дома, а покупатель получает на руки инвестиционный контракт…
В доле
Участие в долевом строительстве — это, по сути, финансирование будущим жильцом строительства квартиры. Иными словами, застройщик и покупатель заключают контракт об инвестировании жилищного строительства. Например, ХК «Киевгорстрой» применяет такую схему инвестирования: первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры, остальные 70% выплачиваются ежемесячно равными долями в течение строительства дома, но должны быть выплачены целиком не позднее чем за 3 месяца до введения дома в эксплуатацию. Если же инвестор не в состоянии полностью рассчитаться с застройщиком в период строительства дома, то при условии выплаты не менее 35% стоимости квартиры на оставшуюся сумму можно взять кредит в учрежденном «Киевгорстроем» банке «Аркада» сроком на 30 лет под 10,5% годовых под залог новой квартиры. Размер кредита банк определяет в гривнях и «Одинах» — специальных единицах, курс которых меняется в зависимости от темпов инфляции в стране. Вселяться в квартиру можно сразу после подписания ордера и принятия нового дома госкомиссией по приемке объекта. Однако право собственности на новую квартиру согласно контракту жилец-инвестор получает только после 100%-ной выплаты стоимости жилья.
Похожие схемы финансирования строительства применяет большинство фирм-застройщиков. В отличие от получения кредита на покупку жилья, участие в долевом строительстве предполагает выплату всей стоимости квартиры в течение относительно небольшого периода времени — 10-16 месяцев (типовой срок строительства дома). Правда, в этом способе получения жилья есть и положительные моменты: чем дальше дата сдачи дома в эксплуатацию, тем дешевле стоит квадратный метр жилья.
Первым делом при заключении инвестиционного контракта надо выяснить, будет ли изменяться цена квадратного метра квартиры до окончания строительства. Также очень важно получить надежные гарантии того, что жилье будет построено вовремя.
Шанс для молодых
По оценкам специалистов, сегодня самой выгодной и перспективной формой решения жилищной проблемы являются недорогие долгосрочные «молодежные» кредиты. В принципе, такие кредиты по карману каждой молодой семье, совокупный доход которой превышает 400 грн. в месяц на человека. Неудивительно, что количество желающих получить такую ссуду постоянно растет. В настоящее время в Киеве фактически параллельно действуют две программы молодежного жилищного кредитования — городская и государственная, осуществляемые соответственно Главным управлением жилищного обеспечения горадминистрации и столичным отделением Фонда содействия молодежному жилищному строительству при Госкомитете молодежной политики, спорта и туризма Украины. Однако следует заметить, что киевские власти еще в 1998 году выделили из городского бюджета средства на финансирование строительства жилья для молодежи, а утвержденное правительством «Положение о порядке предоставления льготного долгосрочного государственного кредита молодым семьям и одиноким молодым гражданам для строительства (реконструкции) жилья» появилось только год спустя.
Условия предоставления «молодежных» кредитов в общем-то одинаковы независимо от того, кто их предоставляет. Так, заемщик должен соответствовать ряду требований. В частности, он не должен быть старше 30 лет (для молодых семей) и 28 лет, если речь идет об одиноких молодых гражданах; пребывать на учете для улучшения жилищных условий по месту жительства (регистрации) и быть платежеспособным.
Предоставляется кредит на срок до 30 лет. Его сумма рассчитывается из расчета 21 кв. м общей площади на каждого члена семьи плюс 10 кв. м на семью. Немаловажный момент — стоимость 1 кв. м жилья не может превышать средней стоимости строящегося в данном регионе жилья, поэтому дорогие «хоромы» за счет молодежного кредита не профинансируешь.
Заемщики, не имеющие детей, платят проценты по кредиту в размере 3% годовых. А вот заемщики, у которых есть один ребенок, освобождаются от уплаты процентов за пользование ссудой. Семьям с двумя детьми погашается за счет бюджетных средств 25% суммы кредита. А семьи, воспитывающие троих детей, возвращают только половину.
Кстати, если в семье заемщика во время действия кредитного соглашения произошло пополнение, он может рассчитывать на дополнительные льготы, которые предусмотрены законодательством. Эти льготы предоставляются с момента подтверждения изменений в составе семьи соответствующим документом, который надо предоставить в месячный срок. Изменения условий кредитного соглашения оформляются дополнительным соглашением между сторонами, которое является неотъемлемой частью основного кредитного соглашения.
Чтобы получить «молодежный» кредит, кандидату следует зарегистрироваться в региональном отделении Фонда содействия молодежному жилищному строительству или в райадминистрации по месту жительства (регистрации), где составляются списки желающих получить ссуду. При этом необходимо предоставить следующие документы:
1) заявление;
2) справку о пребывании на квартучете;
3) справку о составе семьи (форма 3);
4) копию свидетельства о браке, паспортные данные;
5) копию свидетельства о рождении детей;
6) документы, подтверждающие платежеспособность кандидата (справка с места работы, налоговая декларация).
Надо сказать, что шансы получить свою крышу над головой объективно выше у участников городской программы молодежного жилищного строительства. Ибо город аккуратно выделяет деньги на ее финансирование. Так, если в прошлом году было выделено 10,3 млн. грн., то в нынешнем — уже 12,6 млн., то есть ассигнования увеличены более чем на 20%. В 2002 г. за средства города в различных районах столицы планируется построить 160 «молодежных» квартир (против 145-и в 2001 г.), значительная часть которых предназначена для молодых педагогов, медработников, сотрудников правоохранительных органов. А всего с 1998-го года благодаря поддержке столичных властей собственной жилплощадью обзавелось свыше полутысячи молодых киевских семей. Город планирует и в дальнейшем увеличивать объемы кредитования молодежного жилищного строительства. Кроме того, вероятно, вскоре будут пересмотрены условия предоставления и обслуживания «молодежных» кредитов с тем, чтобы обеспечить дополнительными льготами молодые семьи, воспитывающие двух и более детей.
А вот с государственной программой кредитования строительства жилья для молодежи все обстоит не так хорошо. Руководители Фонда содействия молодежному жилищному строительству постоянно сетуют на то, что средства из госбюджета выделяются плохо из года в год. Хотя, скажем, в прошлом году в столице за счет государства построено 140 квартир. В этом году на «молодежные» кредиты государством запланировано выделить 11,6 млн. грн. Однако нерегулярное финансирование приводит к срыву графика предоставления ссуд молодым соискателям. Так что вожделенной квартиры можно и не дождаться, особенно если вот-вот стукнет «тридцатник»...
Схемы для простаков
Кроме крупных банковских структур, разработкой собственных проектов кредитования жилья занимаются и другие коммерческие организации. Однако, не имея достаточных финансовых возможностей, данные структуры применяют более сложные, очень привлекательные, но менее надежные схемы долгосрочного кредитования населения.
На первый взгляд, довольно привлекательной и выгодной многим казалась жилищная программа компании «Жилье-Кредит-Украина». Правда, принцип был использован далеко не новый — «с миру по нитке — голому рубашка». Каждый ее участник должен был ежемесячно вносить сумму, составляющую определенный процент от стоимости квартиры. После чего он получал право участвовать в розыгрыше общего вклада всех участников программы. В случае удачи вкладчик получал возможность жить в квартире и выплачивать ее полную стоимость в течение 5 лет. Эти деньги снова должны были поступать в общую кассу. Данная схема до боли напоминала финансовую пирамиду АО «ХК АІСТ» под названием «Жилищная программа АІСТ-NEST», в результате крушения которой пострадали сотни вкладчиков. Финал компании «Жилье-Кредит-Украина» аналогичен — программа провалилась, вкладчики пострадали. Это пример еще раз доказывает, что нужно крайне осторожно относится к структурам, предлагающим трастовые схемы жилищного кредитования. Специалисты рекомендуют иметь дело с известными, надежными компаниями и банками, которые предлагают «утром стулья, а вечером деньги», а не наоборот.
