По устоявшейся традиции ранней весной наблюдается повышение покупательского спроса на земельные участки в Киеве и окрестностях. Оно и понятно: проснувшись от зимней спячки, народ побогаче начинает активнее интересоваться потенциальными стройплощадками для возведения домов своей мечты, а публика поскромнее подыскивает подходящие места для реализации садово-огородных планов...
От центра до окраин
Сама по себе земля в Киеве представляет интерес для частных застройщиков. Причем они нынче находятся в довольно выгодном положении, поскольку в последние годы столичный земельный рынок живет размеренной спокойной жизнью. Ситуация здесь, несмотря ни на что, остается стабильной. Да и покупателю есть из чего выбрать.
Правда, как говорят специалисты по недвижимости, приобрести в Киеве свободный участок земли под строительство очень трудно. По причине почти полного отсутствия таковых. Так что для человека, твердо решившего соорудить себе дом в столице, практически единственным реальным выходом из положения является покупка земли вместе с находящимися на ней строениями.
В принципе, цена на землю определяется прежде всего ее местоположением: чем ближе к центру, тем дороже. Именно поэтому так ценятся престижные сотки на верхнем Печерске (улицы Старонаводницкая, Панфиловцев, Печорина...). Кроме того, большое значение имеют размер, форма и рельеф участка, а также его окружение. Так, скажем, не нравятся покупателям вытянутые, неровные и маленькие участки, что, естественно, отражается на их стоимости. Точно так же наличие по соседству высоких зданий значительно снижает стоимость земли: неприятно, когда к тебе в окна постоянно заглядывают посторонние. А вот близость к парку или лесопосадке, наоборот, обуславливает повышение цены сотки...
Сейчас средняя стоимость земли под застройку в столице — от $2 тыс. до $4 тыс. за сотку. Но это, как говорится, ориентировочные цифры. Потому что, к примеру, в Царском Селе цена сотки может превышать 10 и даже 12 тысяч «зеленых». В то же время где-нибудь в Корчеватом можно прикупить неплохой участок и по $300-400 за сотку. Тем не менее, по словам риэлтеров, солидные застройщики все-таки отдают предпочтение центральным, а также обжитым районам, таким, например, как Нивки. При этом нередко покупатели стремятся приобрести сразу два-три расположенных рядом участка, площадь которых не превышает десяти соток. Ибо миновали те времена, когда стремились возвести трех-этажные хоромы на малейшем клочке земли — лишь бы в хорошем месте.
Обычно приобретение земельного участка для строительства нового коттеджа предполагает расселение жильцов дома, идущего под снос. Однако недавний стремительный рост цен на киевские квартиры почти не затронул земельный рынок: если где-то участки и подорожали, то совсем чуть-чуть. Потому что покупатели столичной земли в большинстве своем не склонны переплачивать...
На ближних подступах
Людей, желающих приобрести землю за городом, можно разделить на две группы. Одним земельный участок нужен, чтобы выращивать картошку и помидоры. Другие собираются строить там коттедж для постоянного проживания или дачу, где приятно отдыхать летом. В первом случае вовсе не обязательно тратить свои кровные на покупку земли. Потому что ее можно без проблем получить в пользование в любом селе. А вот застройщикам придется раскошелиться. Причем следует иметь в виду, что свежий воздух, чудесный пейзаж за окном, асфальтированная дорога к участку, электричество, газ, водопровод — все эти удобства повышают стоимость земли в пригородах. А удаленность транспортных магистралей и прочих коммуникаций, вода из колодца цену участка, естественно, снижают. К факторам, снижающим стоимость земли, относится и недострой на участке. Потому что всегда легче возводить новый дом с нуля, чем возиться с брошенными прежним собственником постройками. Отдельная тема — капитальные дачи, которых немало понастроили вокруг Киева в годы «развитого социализма». Сейчас эти кирпичные домишки фактически ничего не стоят, их покупают только ради земли. Однако нередко хозяева бесполезных «будок» думают иначе и неоправданно завышают цену участка.
По оценкам экспертов, в пригородах столицы цены на землю сейчас на порядок ниже, чем в Киеве. Однако, бывают и исключения. Так, иногда участок за городом стоит больше, чем такой же по площади, например, в Бортничах, которые находятся в черте города. Здесь сказывается не совсем благоприятная экология недавно присоединенного к столице района, а также отсутствие там развитой инфраструктуры.
Покупать землю для ПМЖ, то есть под основательные загородные дома, или под дачи можно в разных местах. Например, в том же селе. Или в коттеджном (дачном) поселке. Желающие могут вообще обзавестись «хуторком в степи». Впрочем, у каждого из перечисленных вариантов есть свои преимущества и недостатки. К примеру, в хорошем селе, в отличие от дачного поселка, обязательно есть газ, а то и телефон. И еще — нормальная дорога с твердым покрытием. Зато дачные поселки располагаются, как правило, в очень живописных местах — возле леса или речки. В коттеджных поселках с инфраструктурой и обслуживанием, как правило, все в порядке. Но там тесновато и неуютно, вроде как и не выезжал никуда из города. Если же, прикупив гектар-другой земельки, поселиться где-нибудь в сосновом бору, то, скорее всего, придется за свой счет прокладывать к резиденции необходимые коммуникации, что влетит в немалую копеечку: надо будет потратить почти столько же, сколько стоило строительство дома. Да и небезопасно жить на отшибе...
Если анализировать географию предпочтений любителей постоянно обитать и отдыхать вдали от городского шума, то на первом месте стоит Конча-Заспа. Это обжитое и обустроенное, можно сказать, на правительственном уровне, место пользуется особой популярностью у столичного бомонда, поскольку отсюда удобно ежедневно ездить по делам в город. Менее известные и не столь зажиточные граждане капитально обустраиваются вокруг Кончи-Заспы, на Левом берегу возле Днепра, а также на южной и западной окраинах Киева.
Чего деревьям надо?
К сожалению, далеко не всегда при выборе конкретного земельного участка будущие хозяева обращают внимание на характеристики самой почвы. А потом удивляются, почему угол коттеджа «поплыл», фруктовые деревья не растут, зелень не всходит и сохнут огурцы... Чтобы такого не произошло, нужно «зарыться» как следует в землю, поставить ей точный «диагноз».
Застройщику прежде всего следует определить, говоря научным языком, механический состав почвы, а также уровень грунтовых вод на участке. Дабы потом не пришлось нести дополнительные затраты в связи с необходимостью усиления фундаментов и проведения дренажных работ.
По механическому составу почвы делят на легкие — песчаные и супесчаные, средние — легко- и среднесуглинистые, и тяжелые — тяжелосуглинистые и глинистые. Последние плохо пропускают воду. Влага собирается сверху, и если ее не отводить с участка, то через некоторое время дом и другие постройки окажутся в плачевном состоянии.
Чтобы узнать, не переувлажнена ли почва, можно вырыть ямку-цилиндр глубиной около 30 и диаметром около 15 см. Влить в нее воду. Когда влага полностью впитается, влить еще раз и заметить время. Если на всасывание второй порции воды уйдет больше 8 часов — почва мокрая.
Тем, кто грезит гигантской картошкой и неприлично-крупными яблоками из собственных угодий, обязательно надо иметь в виду, что с агрономической точки зрения лучшими считаются легко- и среднесуглинистые почвы со значительным содержанием перегноя, которые, в отличие от песчаных, хорошо насыщаются водой, воздухом и вовремя «сбрасывают» излишки влаги. Определить плодородие почвы несложно — чем она чернее, тем плодороднее.
Почва может иметь нейтральную, кислую и щелочную реакцию. Для большинства сельскохозяйственных культур оптимальная среда — между слабокислой и нейтральной. Дерновоподзолистые почвы обладают в основном кислой реакцией, засоленные — щелочной, а черноземы — близкой к нейтральной.
Редкий дачник не может отличить глину от песка, но кислотность ее он вряд ли определит, даже попробовав землю на вкус. Между тем, нет ничего проще — нужно лишь собрать на участке гербарий прошлогодних сорняков.
Лопушистый щавель, васильки, лапчатка благоденствуют на переувлажненной кислой почве. Репейник, мать-и-мачеха растут на слабокислой, хорошо дренированной почве. На плотной и бедной почве, где гумус нарастает долго, можно встретить неприхотливую полевую горчицу, чертополох, молочай. А вот лебеда с мокрицей и крапива растут только на плодородной почве...
Когда же в ботанике вы не сильны, кислотность почвы можно узнать при помощи всем известной лакмусовой бумажки. Собрав небольшое количество почвы, ее хорошо намачивают дождевой или дистиллированной водой и прикладывают бумажку. Если она покраснела, почва очень кислая, порыжела — среднекислая, пожелтела — слабокислая. Желтовато-зеленая окраска индикатора является опознавательным знаком нейтральной почвы, ярко-зеленая или синяя — о щелочной.
Особо дотошные и грамотные дачники делают сейчас и лабораторный анализ почвы, который помимо ее механического и кислотного состава покажет и содержание наиболее важных для жизни растений элементов питания — азота, фосфора, калия.
Обычно, еще ничего не зная о почве своего участка, многие стараются «пролечить» ее сильными химикатами, забывая, что лечиться потом придется и людям: выросшая на уморенной химией почве клубника сразу даст понять, что она думает о своем хозяине.
Когда придирчивость уместна
Практика показывает: самое трудное при покупке земельного участка — установить его реальную стоимость. Это городскую квартиру оценить нетрудно, поскольку средние цены в каждом районе известны. Земля — совсем другое дело, ведь у всякого участка свои индивидуальные особенности, а значит, своя цена. Покупатель обычно не знает всех нюансов, которые надо учитывать, оценивая тот или иной участок. Потому, чтобы не переплачивать, не сведущему в земельных вопросах человеку лучше обратиться к специалисту по недвижимости.
Квалифицированный риэлтер поможет не только сориентироваться в ценах, но и быстрее найти подходящий участок. Кроме того, серьезные риэлтерские фирмы предлагают лишь проверенный товар, так что насчет соблюдения всех необходимых формальностей при покупке земли можно не волноваться.
Для заключения договора купли-продажи земельного участка продавец должен представить правоустанавливающий документ на землю, а также выданную управлением земельных ресурсов справку об оценочной стоимости земли. Данный договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
Исходя из «нормативной» стоимости земли, которая указана в справке управления земельных ресурсов, владелец платит налог на землю.
Государственный акт на право владения землей является единственным правоустанавливающим документом на землю. Так что не стоит верить на слово продавцам, которые предлагают вам землю уже сейчас, а документ о праве собственности обещают потом. Если, к примеру, продается участок в кооперативе, где земля не поделена на доли (не нарезана), то сначала член кооператива должен этот участок приватизировать. Акт на право владения землей выдается в течение двух месяцев.
Процедура оформления купли-продажи земельного участка со строениями на нем предполагает заключение двух отдельных договоров, которые удостоверяются нотариально, — на участок и на строения.
