Спрос на недвижимость в Крыму растет год от года. Уже сегодня цены на земельные участки и квартиры у моря практически идентичны столичным.
Портрет покупателя
Количество состоятельных украинцев и россиян, покупающих недвижимость на южном берегу Крыма (ЮБК), растет в геометрической прогрессии.
Именно эти категории покупателей и формируют спрос на недвижимость в Крыму.
По словам коммерческого директора компании "Консоль" Натальи Павленко, купленные квартиры не пустуют даже зимой: хозяева приезжают на выходные, иногда там живут их родственники и знакомые.
Основное количество сделок приходится на жилую недвижимость, в меньшей степени - на домовладения. Две трети покупок совершаются иногородними, каждый седьмой покупатель - россиянин. При этом 80% покупателей недвижимости в Крыму приобретают ее не для постоянного проживания. Часто эта недвижимость на побережье - всего лишь пассив, - эдакая "дача" у моря…
Риелторы отмечают, что квартирами на вторичном рынке больше интересуются местные жители, а новостройки приобретают приезжие, преимущественно из Киева, Донецка и Днепропетровска.
При чем, отмечается дефицит площадей на первичном рынке жилья. Директор киевского представительства компании "Консоль" Игорь Ганоцкий отмечает, что еще несколько лет назад было крайне сложно приобрести новое жилье компании, например, в Симферополе. А сейчас его сложно даже арендовать.
На Южном берегу Крыма, в состав которого входят города и поселки от Алушты до Фороса, предлагается к продаже порядка 500 квартир. В восточной и западной частях полуострова (Евпатория, Судак, Феодосия, Керчь и др.), если ориентироваться по базам данных агентств недвижимости, их более 6 тыс. Больше всего жилья продается в Ялте.
Динамика цен
С начала текущего года земельные участки в Крыму подорожали в среднем в полтора раза. Так, еще в январе средняя цена одной сотки земли в Севастополе составляла $600, а по состоянию на конец июня она поднялась до $870. Наибольшими темпами дорожали элитные участки, на $925-$5230 за сотку. Что касается неэлитных, то цены на них выросли в цене на $35 - до $670 за одну сотку.
Максимальные цены на земельные участки с государственными актами под индивидуальное строительство зафиксированы в рекреационных зонах (бухтах Стелецкой, Омега, в Камышовая), а также в центре Севастополя. В этих местах цена за сотку земли может стартовать от $10 000. Выставляют и более высокие цены. Так, в Кацивелли за сотку участка у моря (под строительство коттеджа) просят $26 000.
Популярностью пользуются также участки в горном Крыму - например, Байдарская долина на выезде из Севастополя в сторону Ялты, Бахчисарайский район. Здесь потенциальных покупателей привлекают живописнейшие места и чистый воздух.
Пользуется спросом, несмотря на высокие цены, готовая коттеджная недвижимость. В Форосе частное домовладение стоит от $200 тыс. (10х10 м на 80 сотках). За современный полностью оборудованный коттедж (инженерные системы, тренажерные залы, бильярдные, бассейны, виды на море и горы, удобные подъездные пути) площадью 400-600 кв. м в Массандре, Новой Ореанде или Гурзуфе запрашивают до $2 млн. В Симферополе за более-менее приличный домик надо заплатить не меньше $ 60-70 тыс.
Также большой интерес представляют крупные участки (от 1 га) на ЮБК с целевым назначением под санатории, пансионаты, базы отдыха, коттеджные поселки. Однако эти объекты, в основном, инвестируют украинские предприниматели, т.к. владельцы земельных участков в рекреационных зонах не имеют государственного акта на право собственности, а только договор аренды, настораживающий и отпугивающий покупателей-нерезидентов.
Цены на жилую площадь в многоквартирных домах также ориентированы на состоятельного покупателя. По данным агентства "КТН", средняя стоимость 1 кв. м жилой площади в Симферополе в прошлом году составила $560, сейчас это - $686. Однокомнатные квартиры продаются в среднем по $30 тыс., двухкомнатные - 40 тыс., трехкомнатные - до 50 тыс. долл.
Согласно данным АН "Планета Крым", однокомнатная "сталинка" неподалеку от ялтинской набережной оценивается в среднем в $70 тыс., двухкомнатная квартира стоит от $150 тыс. А однокомнатная квартира, "напичканная" техникой и мебелью, с евроремонтом, может обойтись и в 180-220 тыс. у. е. Несколько ниже цены на "хрущевки" расположенные в центре Ялты, - $50-60 тыс. за однокомнатную и $70 тыс. за двухкомнатную. Трехкомнатная "хрущевка" в этом же районе стоит от $100 тыс., а "сталинка" - от $190 тыс. В Алуште трехкомнатные новостройки агентства предлагают по 160 тыс. у.е.
В Севастополе себестоимость одного квадратного метра жилья нового жилья колеблется от $450 до $1200. Цена одного квадратного метра жилья в новой многоэтажке Ялты, относящейся к "бизнес-классу" или к "эконом-классу", расположенной во второй полосе города Ялты, не меньше $2400. Эксперты отмечают, что дома, расположенные в парковой зоне, существенно различаются по своей стоимости. Здесь метр жилья можно приобрести за $3000, причем такова цена за квадратный метр объекта, строительство которого находится на стадии котлована, а разрешения на строительство может и не быть вообще. Как только застройщик получает все разрешительные документы на строительство и переходит к следующему этапу - фундаменту, то и стоимость квадратного метра заметно увеличивается и составляет от $4000 до $5000. В домах, относящихся к "эконом-классу" и расположенные в отдаленных от центра районах, темпы роста цен существенно ниже. Так, за I полугодие 2006 года стоимость квадратного метра по таким объектам выросла на $100 и составила в среднем $1300.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в центре - $1700, в спальных районах - $1000. В Форосе б/у жилье стоит в среднем $1200 за кв. м. В поселках Гаспра и Кореиз (район Ялты), где недавно проведена газификация, вторичка стоит соответственно $577 и $585 за кв. м.
Осенью на полуострове традиционно отмечается сезон активности на рынке недвижимости. На продажу массово выставляются квартиры, сдававшиеся летом в аренду.
В поселках Большой Ялты в основном строительство ведется в Гурзуфе, Кореизе, Мисхоре и Гаспре. Квадратный метр жилья в новостройке "бизнес-класса" можно купить там, начиная с $1500, к тому же дом будет находиться в парковой зоне, полностью снабжен собственной инфраструктурой и расстояние до моря будет не больше 800 метров. На данный момент в Большой Ялте ведутся работы на 30 стройплощадках. Риелторы прогнозируют увеличение спроса на новое качественное жилье в связи со стабилизацией политической ситуации.
Чем, помимо спроса, определяется стоимость нового жилья? Как объяснил Игорь Ганоцкий ("Консоль"): "Для того, чтобы войти в тот или иной город и начать конкретное строительство, мы определяем все затраты и стоимость квадратного метра. Если они сопоставимы, беремся. Существует региональная специфика каждого города. Если брать горные районы, то в стоимость и затем цену нельзя не закладывать такой показатель, как сейсмичность. Учитываем региональные особенности архитектурных традиций. Для запада строим одни дома, для юга - другие".
Инвестиции в бизнес "притормозили" разработки генпланов
Несмотря на высокий спрос на крымскую недвижимость, республиканские власти рекомендуют местным советам не отводить участки под строительство до разработки генпланов населенных пунктов. В то же время, их разработка задерживается ввиду денежной проблемы - только генплан Алушты обошелся в один млн грн., - а также дефицита профессиональных ресурсов.
Согласно же некоторым уже разработанным генпланам, возможности нового строительства будут ограничены. Например, по всей набережной от Ливадии до морского вокзала и гостиницы "Ялта". Новое жилищное строительство планируется вести только за пределами Южнобережного шоссе, как того требует недавно разработанный ДПТ (детальный план территории) Ялты. Все это сдерживает строительство, сетуют специалисты. Так, по словам вице-президента ООО "Киеввысотстрой" Виктора Величко, компания, которая думает о перспективе в строительном бизнесе, прежде всего заботится о земельных участках. Приходится подавать прошения, уговаривать. И только когда в запасе есть разные участки под строительство, гарантии для первоначального финансирования, появляется возможность планировать развитие компании. "Земля как залог высоко ценится, - отмечает специалист. - Если отведена земля, любой банк согласен сотрудничать с застройщиком, создавать инвестиционные компании и фонды, давать кредиты".
Но вопреки сложностям, многие компании считают полуостров привлекательным для строительства и стремительно "заходят" на местный рынок. К примеру, компания "ХХІ Век" планирует начать выход на региональные рынки Украины как для реализации проектов недвижимости собственными усилиями, так и совместно с другими девелоперами. В перечень регионов, в которые собирается инвестировать компания, входит и АР Крым. Дмитрий Царинный, руководитель отдела маркетинга компании HCM-group, сообщает, что специалисты компании разработали несколько проектов в Крыму. Земля там стоит уже примерно столько же, как в Киеве, спрос на новое жилье значительный и снижение его не прогнозируется.
