Увеличиваем жилплощадь, или как присоединить чердак или подвал к квартире
Жители последних этажей могут увеличить свое жилое пространство за счет чердачного помещения, расположенного над их квартирой. В данной статье мы поговорим о том, каким образом и в каких случаях это возможно сделать.
Следует отметить, что рассматриваемая операция является одним из видов инвестиционного процесса, а участвующих в нем лиц определяют как инвесторов. Остановимся на практике подобных действий, проводимых районными управами на территории Центрального административного округа Москвы в соответствии с Распоряжением префекта от 7 апреля 2004 г. № 2363-р «Об обустройстве чердаков, сооружений, возведенных выше уровня кровли, и плоских кровель под жилые цели на территории Центрального административного округа».
Инициативу, исходящую от жильца конкретного дома, проживающего на последнем этаже, оформляют заявлением, в котором кроме паспортных и правоустанавливающих данных на квартиру указывают инвестиционный пакет мероприятий общеполезного назначения. Инвестор (заявитель) должен за счет своих средств провести косметический ремонт в своем подъезде или устроить на придомовой территории зоны отдыха, развлечений (цветники, лавочки, спортивные площадки и т. д.).
После регистрации заявление инвестора передают в районную управу. Теперь сотрудники этого учреждения обязаны проверить выполнение двух основных условий: входит ли данный дом в план капитального ремонта и реконструкции (если входит, то операции с чердаком проводить не будут), и не нарушит ли планируемая реконструкция эксплуатацию данного здания (сложности возникают в случаях, когда чердак является техническим этажом, где проходят коммуникации). Последнее выясняют у балансодержателя — ДЕЗа, ТСЖ или иной эксплуатирующей здание организации.
Инвестор должен подготовить комплект необходимых документов — о собственности на квартиру, документы БТИ, выписки из домовой книги и копии финансовых лицевых счетов по квартирам последнего этажа, непосредственно примыкающим к чердачному помещению, а также другие документы по списку, определяемому районной управой.
Установлен также порядок компенсаций жителям соседних квартир за неудобства, причиненные реконструкцией. Согласие собственников квартир, непосредственно примыкающих к чердачному пространству в зоне реконструкции, полученное заинтересованным лицом, нотариально удостоверяют, то есть подписи жильцов на таком заявлении должны быть поставлены в присутствии нотариуса. Вместе с тем следует иметь в виду, что полученное согласие соседей по установленной форме не исключает другого обязательного элемента — заключения договора страхования гражданской ответственности перед третьими лицами.
Подготовка документации необходима для проведения инвестиционного конкурса по реконструкции чердачного помещения в целях устройства жилых помещений мансардного типа.
Почему именно реконструкции, разъясняет Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве», в котором к реконструкции отнесено и создание мансард.
Процедура подготовки конкурса включает в себя разработку проектной документации в форме эскизного проекта (ее согласуют с Москомархитектурой, МосжилНИИпроектом, надзорными органами), оповещение всех жителей дома (объекта реконструкции), публикацию необходимых сведений об инвестиционном конкурсе в средствах массовой информации (например, в газете «Московские торги») не позднее чем за 30 дней до его проведения. Конкурс считают состоявшимся только в случае участия в нем не менее двух кандидатов, желающих осуществить реконструкцию.
По результатам конкурса с победителем заключают инвестиционный контракт на право проведения реконструктивных работ по освоению чердачного пространства, в соответствии с которым инвестора могут обязать уплатить определенную денежную сумму на нужды по благоустройству района или выкупить у города часть отреставрированной площади чердака (до 50 %).
Для проведения работ устанавливают определенный срок — не более 15 месяцев. Продление возможно только в случае уважительных причин, не зависящих лично от инвестора. Объект после реконструкции подлежит сдаче госкомиссии и вводу в эксплуатацию. В результате реконструкции (освоения) чердачного пространства у инвестора возникает новый объект недвижимости — жилое помещение мансардного типа, право собственности на которое в целях включения его в гражданский оборот должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Инвестиционным процессом также является и обустройство подвалов в жилых домах, однако только для нежилых целей. Подвальным этаж считают при уровне пола его помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения. В Москве данный процесс регулирует Распоряжение мэра от 28 декабря 1998 г. № 1310РМ «Об обустройстве чердаков, подвалов и сооружений (помещений), возведенных выше уровня кровли, в домах муниципального жилищного фонда на территории Центрального административного округа». В качестве механизма, определяющего возможность такого процесса, также выступает инвестиционный конкурс. Интерес в обустройстве подвала может быть мотивирован стремлением увеличить полезную площадь под нежилым помещением или желанием создать погреб или хранилище под квартирой, расположенной на первом этаже. В сборе необходимых документов для участия в конкурсе существенных отличий от подготовки к конкурсу по реконструкции чердака нет.
Как видно из вышеизложенного, вопрос освоения чердачного или подвального пространства посредством изменения его функционального назначения сложный и многоступенчатый, требующий профессиональных юридических знаний и опыта. Помощь в решении подобных проблем оказывают юридические фирмы, специализирующиеся на оказании подобных услуг. Обращение к ним позволяет достичь цели в сжатые сроки и с наименьшими финансовыми затратами.
В заключение можно сказать, что присоединение чердака или подвала при наличии желания и финансовых возможностей — это экономичный и эффективный способ увеличить площадь квартиры.
