Какие схемы расчетов при покупке недвижимости возможны?
Первое, с чем столкнется любой покупатель квартиры в агентстве недвижимости при обсуждении проблемы расчетов, - это пассивное участие риэлтора в схеме передачи денег от покупателя к продавцу. То есть риэлторы конечно просчитывают различные варианты оплаты стоимости квартиры, но реальность выхолостила все теоретические схемы и свела их к одной - расчетам через банковскую ячейку со специальными условиями доступа.
Все остальные способы расчетов - от расчетов в подъезде до выписки аккредитивов не устраивают клиентов по одной из двух причин - они или ненадежны, или слишком дороги. Дороги в прямом и переносном смысле. Теоретически, чем более законна схема, тем легче обеспечить ее надежность. Типичным для рынка недвижимости является то, что покупатель и продавец с равной степенью не хотят платить налоги или доказывать происхождение доходов. Риэлтор в такой ситуации мало что может. Кроме того, он не только окажется "крайним" при любых проблемах с расчетами, способ которых рекомендовал, но и еще вместе с клиентами рискует попасть под пресс налоговых органов, если будет слишком рьяно идти навстречу клиенту.
Возможные схемы расчетов:
Расчет через банковскую ячейку
Банковский аккредитив
Деньги хранятся у нотариуса
Бессрочные векселя банка
Ценные пакеты, хранящиеся в депозитарии банка
Ценные пакеты, хранящиеся в "Росинкасс"
Выбрав передачу денег от покупателя к продавцу через банковскую ячейку, нужно оговорить в договоре с банком особые условия доступа к ячейке. Речь идет о том, чтобы, получив ключ от ячейки с деньгами, продавец квартиры мог получить разрешение на открытие ячейки от банка, только предъявив зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья договор о продаже квартиры покупателю.
Расчеты через банковскую ячейку пользуются наибольшей популярностью. Однако стоит заметить, что это далеко небезопасный способ. Подробно случаи мошенничества при операциях с ячейкой описаны в прошлом номере.
Раньше агентства брали на себя часть рисков, выступая в качестве держателя средств или организатора белых схем, но действия налоговых органов привели к тому, что агентства предоставили клиентам полную свободу расчетов, оставляя за собой право порекомендовать самый простой и распространенный. Кое-где встречаются расчеты с хранением денег клиентов у нотариуса. Проблема в том, что нотариус сам должен эти деньги где-то хранить и отвечать за курсовые потери при расторжении или затяжке сделок.
В мировой практике отделение риэлторской деятельности от взаиморасчетов с клиентами - вещь обычная. Риэлторы не имеют дела с деньгами клиентов в таких странах, как Австрия, Франция, Германия, где расчеты проходят через публичные институты - трастовые счета судов или нотариусов. Там сделки производят в течение полугода и нотариус или госрегистратор успевает все детально проверить. Никто не боится, никто не торопится, так как после подписания договора о намерениях человек уже может переезжать и пользоваться своим помещением.
В идеале расчетами должны заниматься банки. В странах с развитой системой финансовых институтов расчеты по сделкам с недвижимым имуществом проходят через депозитные или трастовые счета.
Надо отметить, что недавно схема расчетов через банковскую ячейку отчасти потеряла часть привлекательности в связи с нарушением конфиденциальности ячеек со стороны органов власти. Однако альтернативной и работающей схемы расчетов пока нет.
