Ипотечное титульное страхование — чрезвычайно рисковое. Однако от него никак нельзя отказаться
Председатель правления СК «Статус» Сергей Коротенко: «Если при страховании имущества клиент получает частичное возмещение от нанесенного его квартире вреда, то при титульном страховании — полную сумму, затраченную на покупку жилья»
— Сергей Александрович, сегодня понятие «ипотека» стало знакомо, наверное, каждой семье. Рынок жилищных займов существенно оживился за последние годы. Что же нового происходит на рынке ипотечного страхования? — В нашей стране ипотека как правовой институт утратила свое значение после того, как в 1917 году была ликвидирована частная собственность. Своим возрождением она обязана сначала Закону Украины «О залоге» от 2 октября 1992 года, а потом Закону Украины «Об ипотеке» от 5 июня 2003 года. С одной стороны, одна из основных форм обеспеченности кредитов есть страхование, с другой — наиболее важной формой залога является ипотека. Это объясняется потребительской стоимостью ее предмета (земля, дом, сооружение), призванного удовлетворять жизненно важные потребности субъектов. По причине большого количества махинаций с недвижимостью и недоработками законодательства очень важным и актуальным является титульное страхование. Это — страхование риска утраты недвижимого имущества вследствие прекращения права собственности на него (страховой случай). — А что же включает в себя этот риск? — Установленные в ст. 8 условия «Страхование предметов ипотеки» Закона «Об ипотеке» призваны по сути защитить банк от одного единственного риска — неплатежеспособности заемщика. Проведение залоговых операций связано с возможностью наступления определенных рисков, к числу которых относятся риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога, смерти или лишения трудоспособности заемщика, утраты прав собственности на приобретенное жилье заемщиком, недополучение кредитором выданных средств по ипотечному кредиту и т.д. Снизить эти и подобные риски позволяют различные инструменты страхования. Дело в том, что банку не нужна квартира и все сложности с ее продажей через прилюдные торги, выселение должников из уже проданной квартиры и другие немалые проблемы. Банку нужны деньги, и он всеми способами хочет их получить. — Да, но клиент банка, он же клиент страховой компании, все-таки должен понимать преимущество титульного страхования. Не могли бы Вы на конкретном примере показать его? — Договор купли-продажи недвижимости может быть признан недействительным в силу различных факторов, потому что на вторичном рынке жилья очень тяжело проследить историю квартиры. Так, необходимо выяснить, не были ли нарушены нормативно-правовые акты при приватизации жилья, действительно ли вы заключаете сейчас сделку с настоящими владельцами квартиры, нет ли сговора продавца и риэлтера, продавца и покупателя предыдущего договора. Об одном из таких случаев я и хотел рассказать. Согласно договору купли-продажи дома продавец А передает имущественные права на владение и распоряжение имуществом покупателю В. По условиям сделки 50% ее суммы покупатель В должен передать сразу продавцу А, а другие 50% — отдавать в течение двух лет с 2002 года, но не позже осени 2004 года. До осени 2004 года покупатель В(он же пока владелец дома) успевает продать дом покупателю С (по генеральной доверенности от продавца В), а покупатель С — продать ее покупателю Д (т.е. два раза осуществить продажу дома). Сделка была полностью «отмыта» для окончательной продажи и предложена через «надежного» риэлтера добропорядочному покупателю Д. Все это Д мог бы выяснить уже после покупки, когда осенью 2004 года этот договор через суд был бы признан по первому договору купли-продажи недействительным. Ведь покупатель В и не собирался отдавать оставшиеся 50% долга. Дом вернулся бы продавцу А, а вот кто бы вернул деньги добропорядочному покупателю Д... — Выходит, что и институт подобного страхования очень опасен. Как же СК может упредить для себя риск того, чтобы не связываться с подобными «цепочками» или своевременно выявлять их? — Во-первых, в титульном страховании, далеко не все клиенты могут получить страховой полис. В риэлторских фирмах такой договор страхования выдается только при оплате полной проверки квартиры. Страховщики также досконально изучают «историю квартиры». Стороны сделки должны действовать добровольно, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. Поэтому и страховщики и риэлтеры посоветуют не покупать квартиру, а также не выдадут полис, если ее история с «темными пятнами». Во-вторых, и страховщики и риэлтеры предусматривают некоторые исключения из рисков, которым может подвергаться право собственности. — Да, титульное страхование квартиры, как видно, очень рисковое. Можно сказать, что оно намного опаснее, чем, например, страхование имущества. — Да, эти два вида страхования вполне можно сравнивать, так как в их основе возмещения лежит стоимость квартиры. Но если при страховании имущества клиент чаще всего получает частичное возмещение от нанесенного его квартире вреда (без решения суда), то при титульном страховании — полную сумму, затраченную на покупку квартиры. К тому же он имеет право выбора формы возмещения — деньги в размере указанной в договоре стоимости квартиры или подбор аналогичного жилья. По титульному страхованию принципиально отличается система оценки риска, набор рисков, сопровождение договоров, их стоимость и др.
