Расторжение сделок купли-продажи жилья, оформленных с нарушениями - не столь частая практика. До недавнего времени ничтожными признавались около 3% сделок от общего числа. После уменьшения срока исковой давности с 10 до 3 лет оспаривать сделки, по прогнозам риэлторов, станут еще реже. Тем не менее, риск лишиться приобретенной квартиры остается, и ни один риэлтор гарантировать на 100% "чистоту" сделки не возьмется. Сделка купли-продажи недвижимости может быть оспорена, если в суде докажут, что один из ее участников (как правило, это продавец), не имел права заключать соглашение. Кроме того, сделки расторгаются, если в суде доказано, что одна из сторон использовала подложные документы, а также при продаже не были учтены права наследников, военнослужащих - "срочников" или заключенных, находящихся в местах лишения свободы. Определенную помощь по проверке "чистоты" сделки оказывают риэлторы. Агент проверяет историю сделок по квартире на основании расширенной выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в реестре указаны все собственники, когда-либо существовавшие обременения и их статус). Архивная выписка из домовой книги дает агенту информацию о том, кто и на каком основании зарегистрирован в квартире, а документы БТИ - о соответствии адреса, фигурирующего в правоустанавливающих документах, а также наличии или отсутствии незаконной перепланировки в квартире. Успешное прохождение всех документов через проверку в агентстве недвижимости существенно снижает риск расторжения договора купли-продажи. Но полностью исключить, что сделка не будет оспорена, ни один даже высокопрофессиональный риэлтор, не может. Поэтому единственный, кто в состоянии компенсировать потери в случае утраты прав собственности, является страховая компания. Но около 10% заявителей получают отказ. Проблемы с покупкой полиса могут возникнуть, если в приобретаемой квартире проживают несовершеннолетние дети, которые не зарегистрированы на данной площади. Рискованными считаются многоступенчатые сделки, поскольку трудно собрать документы на всех их участников и проверить все квартиры. И, наконец, с большой долей вероятности откажут страховать сделки, совершенные без участия риэлтора.
Случаи выплаты страховки по риску утраты права собственности пока единичны. Другая причина - если дело доходит до суда (а страховка выплачивается только после вынесения судебного решения), страховщик приложит массу усилий, чтобы его клиент не проиграл разбирательства.
Но даже если решение вынесено не в пользу страхователя, еще нет полной гарантии того, что ему возместят убытки. Ведь для получения компенсации нужно доказать, что причина расторжения сделки является страховым случаем. В договорах перечислен целый список причин, которые под эту категорию не попадают. В частности, не подлежат возмещению убытки, если страхователь признан решением суда недобросовестным приобретателем, вследствие изменения характеристик, свойств и конструктивных параметров квартиры, действий страхователя в нетрезвом состоянии, а также совершения страхователем преступления, находящегося в прямой причинной связи с прекращением права собственности на застрахованное имущество.
