Вот уже третий год, как в Украине действует закон об ипотеке. Но такой бешеной популярности, как в Европе, где жильем за счет ипотеки обзаводится половина населения, ипотечное кредитование у нас не приобрело. Психология, говорят эксперты. Мол, банкиры нехотя дают кредиты из-за рисков, опасаясь за свои капиталы. Граждане же не горят желанием кредитоваться по причине зашкаливающих цен на жилье и высоких процентных ставок. Да и не привык еще наш народ жить в долг. Поэтому лишь 6-7 процентов желающих могут позволить себе осуществить заветные мечты о новой жилплощади с помощью кредита. Тем не менее все верят, что ипотечный бум вот-вот начнется. Причем не только в столице, но и в других крупных городах. "Комсомолка" решила не дожидаться, когда граждане массово ринутся за дешевыми кредитами, и уже сейчас готова помочь читателю разобраться в некоторых ипотечных премудростях.
1. Что нужно для получения кредита?
Из обязательных документов - паспорт (копия), документы о занятости и доходах (трудовая книжка, контракт и др.), документы, подтверждающие семейное положение и образование, сведения о регистрации (прописке). Впрочем, в большинстве банков прописка и гражданство Украины не обязательны, зато есть возрастные ограничения клиентам до 18 и после 60 лет кредит не светит.
Потребовать могут и дополнительные "бумажки". Например, справку из жэка, подтверждающую, что на часть приобретенного жилья не претендуют старики и несовершеннолетние. По закону они имеют право не выселяться из квартиры, в случае если заемщик не сможет погашать кредит. Такую вероятность банки стараются исключить сразу.
В зависимости от выбранной программы кредитования и банка заемщик должен располагать собственными средствами в размере не менее 15 процентов, а при кредитовании строящегося жилья - не менее 30 процентов от цены приобретаемой недвижимости.
Кредитную заявку банки рассматривают в среднем до двух недель. Решение банка действительно в течение 3-4 месяцев, за это время нужно оформить сделку или придется идти по второму кругу.
2. Как банк определяет максимальный размер займа?
Финансисты оценивают "чистый" (после уплаты налога) ежемесячный документально подтвержденный доход. В качестве такового рассматривается зарплата заемщика по основному месту работы, совместительству, трудовым договорам. А также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества и прочие документально подтвержденные доходы.
В расчет принимается доход супругов, иногда доходы не членов семьи и неофициальные источники (получка в конверте, подработка извозом и др.). Максимальный размер кредита определяется исходя из среднего размера подтвержденного дохода за последние полгода, срока кредитования, наличия иждивенцев в составе семьи.
Кредит рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячный платеж банку не превышал 35-40 процентов от доходов семьи.
3. Можно ли погасить его досрочно?
Срок, в течение которого запрещено производить досрочное погашение, устанавливается банком в зависимости от типа кредита. Обычно он равен шести месяцам со дня предоставления кредита. Если клиент вдруг разжился деньгами и может внести дополнительную сумму в счет погашения долга сверх планового графика, то он обязан предупредить об этом банк. После чего принимается решение о частичном или полном досрочном погашении кредита. Приняв дополнительную сумму, банк пересчитает размер ежемесячных платежей или уменьшит срок.
4. Что делать заемщику в случае форс-мажорных обстоятельств?
Если вдруг остались без работы, заболели либо условия договора невозможно выполнять по другим причинам, нужно известить об этом в письменной форме руководство банка и подтвердить ситуацию документами. Банк сделает отсрочку выплаты кредита и процентов на 3-4 месяца. Если по истечении этого срока вы не сможете возобновить выплаты долга, то в соответствии с договором ипотеки банк вправе продать квартиру и вернуть свои деньги.
Если человек не может вносить оговоренные суммы в полном объеме, банк и тогда поможет выработать взаимно приемлемое решение. К примеру, предложит отсрочку платежей в счет погашения основного долга, уменьшение размера штрафных санкций, увеличение срока кредита. Не получается? Тогда остается продать квартиру и за вырученные деньги погасить задолженность перед банком. И на оставшиеся от реализации залогового имущества деньги купить другое жилье.
К ИСТОРИИ ВОПРОСА
Откуда есть пошла ипотека
Придумали ипотеку еще древние греки 26 веков назад, когда применили механизм обеспечения ответственности должника перед кредитором земельными владениями. На границе земли, которая принадлежала заемщику, они ставили столб с надписью, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора. Этот столб и назывался "ипотека", слово буквально переводится "подставка" или "подпорка".
СОВЕТ "КП"
Прежде чем подыскивать жилье для покупки в кредит, заручитесь согласием банка на выдачу желаемой суммы. Иначе, пока будете "обхаживать" банки, облюбованное гнездышко может достаться более проворному новоселу. Кстати, нельзя приобрести в кредит квартиру в доме, который планируется снести, реконструировать, подвергнуть капитальному с отселением жильцов ремонту.
Документы можно подать сразу в несколько банков - это увеличит шансы на более выгодный вариант кредитования.
Если у банка дефицит валюты, вам могут предложить недорогой гривенный кредит в рамках какой-нибудь акции. Решать вам, но узнайте, как может меняться процентная ставка в зависимости от развития экономической ситуации. Чаще всего гривенные ставки - плавающие, потому рисковые.
Подписывая договор со строительной фирмой, не соглашайтесь на долевое участие в строительстве. Им предусматривается равное партнерство инвестора и застройщика, что означает равную ответственность, если со строительством дома возникнут проблемы. И тогда решение квартирного вопроса может затянуться на годы. Обратите внимание, есть ли в инвестиционном договоре пункт о неустойке в случае просрочки сдачи объекта. Не помешает показать договор опытному юристу.
Стоимость квартир разная на различных стадиях строительства. На этапе закладки фундамента она ниже, в период готовности - значительно выше. Не стоит обольщаться, что будет дешевле, если заплатить за квартиру, которая строится с нуля, - аренда жилья на период сладостного, но длительного ожидания может обойтись дороже.
Надежнее довериться известной строительной компании. Если же предстоит иметь дело с не очень раскрученной фирмой, посоветуйтесь с юристами и риэлтерами.
