Варианты участия украинских банков в финансировании жилищного строительства
Вариантов участия банка в финансировании жилищного строительства несколько: долевое участие в строительстве, кредитование застройщиков или инвесторов-физлиц, а также управление фондами финансирования строительства. Все эти рыночные ниши пока не заполнены.
Банки, работающие на рынке финансирования строительства, можно условно разделить на три группы. Первая - сателлиты строительных компаний. К ним можно отнести такие банки, как Аркада, Киев, Столица, Украинский строительно-инвестиционный банк. Во вторую группу входят крупные банки, сотрудничающие с аффилированными застройщиками (примеры таких тандемов - УкрСиббанк и Укрсибинвест, банк "Форум" и Форум-Инвест).
К третьей группе относятся крупные банки (Аваль, Укрсоцбанк, ТАС-Комерцбанк), сотрудничающие с широким кругом застройщиков. Именно из-за популярности двух первых вариантов сотрудничества купить в кредит квартиру на первичном рынке непросто. Зачастую потенциального покупателя устраивают кредитные условия, но не устраивает стоимость квадратного метра и наоборот.
К счастью, работать в связке с карманным банком застройщики стремятся все реже, понимая, что сотрудничество с крупным банком - это большее доверие к ним и, соответственно, большее число клиентов. Да и крупные банки проявили изобретательность - стали отнимать заемщиков у мелких коллег через кредиты рефинансирования.
Безусловные лидеры на рынке кредитования под залог строящегося жилья - Аваль и Укрсоцбанк. Оба банка кредитуют участников ФФС, покупателей облигаций, реже - вторую сторону договора о долевом участии в строительстве. Укрсоцбанк к тому же кредитует граждан, покупающих имущественные права на строящееся жилье не у строительной компании, а у другого инвестора.
Банкиров несколько озадачило новое законодательство об условиях финансирования строительства. Многие банки до недавних пор кредитовали лишь граждан, заключающих инвестдоговоры. Теперь, после запрета на их использование, банки заморозили кредитование покупки жилья на первичном рынке до выяснения обстоятельств.
Объемы кредитования банками непосредственно застройщиков не так велики, как хотелось бы последним. Дело в том, что недвижимость, не зарегистрированная в БТИ, не является для Нацбанка ликвидным залогом. А посему банки, увлекающиеся кредитованием строителей, обречены на значительный портфель негативно классифицированных кредитов и вынуждены формировать большие резервы. По этой причине, застройщики чаще привлекают заемные средства, выпуская процентные облигации.
Финансирование строительства на правах дольщиков, судя по всему, также не пользуется у банков популярностью. "Наш банк один из немногих, принимающих участие в строительстве жилья в качестве инвестора", - говорит Николай Лосев, заместитель начальника управления проектного финансирования ТАС-Комерцбанка.
Самое малоосвоенное банками направление - доверительное управление средствами частных инвесторов. "ФФС, созданный крупным банком, для покупателя квартиры - лучшая гарантия того, что условия договора будут соблюдены, и он получит квартиру, или как минимум вернет свои деньги, если строительство будет заморожено.
Однако ФФС пока особой популярностью не пользуются - крупные банки не стремятся работать в направлении, в котором не специализируются, а застройщики не хотят пускать банки на свою кухню", - говорит Артур Папсуй, начальник управления финансирования строительства Укрсоцбанка. "Создание ФФС является слишком сложной процедурой. Зачем этим заниматься, если есть более простые инструменты привлечения средств населения", - вторит ему Ярослав Колесник, председатель правления банка "Форум".
Тем не менее пример создания крупным банком ФФС все же есть. "Банк "Хрещатик" заключил договор с Главным управлением жилищного обеспечения Киевской городской администрации и предлагает своим клиентам такую услугу, как доверительное управление средствами, инвестирующимися в строительство жилья на столичном массиве Позняки", - рассказывает начальник управления кредитования физлиц банка "Хрещатик" Наталья Стручок. Кроме банка "Хрещатик", фонд которого создан под программу льготного финансирования молодежи, управляют ФФС также Кредитпромбанк, банки "Таврика" и "Меркурий".
А вот в банке "Аркада" действует несколько иной механизм привлечения средств населения. Специально для Аркады Законом "О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании "Киевгорстрой" введено понятие фонда банковского управления.
