Не все квартиры нравятся банкам. На фоне лавинообразного роста цен весной-летом этого года, доходившего до 10% в месяц, осенний прирост на уровне 1% в неделю был обозначен аналитиками как “стабилизация с перспективой стагнации”.
Однако после такого взлета цен у многих граждан сегодня просто не хватает средств, чтобы решить свой жилищный вопрос, покупая качественное жилье, даже по ипотеке. Поэтому у многих людей выбора просто нет: чтобы улучшить условия проживания, им приходится покупать когда-то дешевые, а теперь, как принято говорить, неоправданно дорогие квартиры.
Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов считает, что на данном этапе “рынок вышел на типовой объем предложений и вошел в стадию балансировки: цены на дорогое жилье понизились, а на дешевое – повысились”. Он отмечает нарушение существующих ныне пропорций: “При нормальном положении на рынке квартира в “хрущевке” в полтора раза дешевле аналогичной “брежневской” девятиэтажки, которая в свою очередь во столько же дешевле “сталинки”. Эта пропорция ценообразования в период ажиотажного роста была нарушена”.
Большинство потенциальных заемщиков, которые испытывают недостаток средств для приобретения качественного жилья, сегодня идут по одному пути: собираясь взять ипотечный кредит, ищут самое дешевые квадратные метры. Но при этом они ошибочно полагают, что банк согласится предоставить кредит под залог любой недвижимости, по принципу “лишь бы было”. Это не так. Ведь у банка должна быть уверенность в том, что в случае невозврата кредита он сможет компенсировать свои потери из стоимости залога. По оценкам экспертов, именно по причине несоответствия залога банковским стандартам расстраивается значительное число ипотечных сделок. Заемщикам, особенно тем, кто долго искал и наконец-то нашел подходящее жилье, неприятно узнавать, что банк не хочет с ними работать.
Денис Шевчук, заместитель генерального директора консалтинговой компании “Интерфинанс”, советует не оформлять покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки: “Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Прежде, чем совершать покупку, нужно постараться точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт”.
Ирина Радченко, генеральный директор агентства недвижимости “Лаурел”, исходя из своего многолетнего опыта работы на рынке недвижимости, делает следующий вывод: “Большинство кредитных организаций охотно выдает кредиты на вторичном рынке (рынке готового жилья) в качественных домах: “сталинских”, постройки 1940–1950 годов или более современных, построенных после 1970-х годов, с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями (водопроводом, канализацией, электричеством и т. п.)”.
Практически все участники ипотечного рынка сходятся во мнении, что “хрущевки”, очень часто являются для банка неликвидным залогом. Особенно неохотно банки дают деньги на те квартиры, в которых до сих пор стоит водонагревательная колонка, сделана перепланировка или есть проблемы с капитальным ремонтом.
Наряду с техническим состоянием жилья банки обращают внимание на “чистоту титула”. Желательно, чтобы квартира была свободна (все ранее проживавшие там сняты с регистрации), поскольку некоторые банки не предоставляют кредит под “альтернативное” жилье, включенное в “цепочку” сделок по купле-продаже. Денис Шевчук считает этот момент основным в оформлении сделки: ” Особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется проверкой чистоты титула. Данный термин подразумевает выявление всех лиц, которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению”. Однако в данном вопросе как раз “лучшего союзника и помощника, чем банк-кредитор, не найти, – отмечает г-н Шевчук. – Банк даже в большей степени, чем заемщик, заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечному кредиту”.
Для приобретения квартиры в строящемся доме многие банки дают деньги охотнее, чем на квартиры на вторичном рынке, техническое состояние которых оставляет желать лучшего. Если квартира еще только строится, банк может предложить кредит, по которому процентная ставка на период строительства дома и до момента государственной регистрации и оформления права собственности на квартиру будет выше базовой ставки кредитования для вторичного жилья, так как риски банка в этом случае возрастают. К тому же следует уточнить, на каком этапе строительства должен находиться дом, чтобы банк дал разрешение на кредитование. Возможно, он потребует, чтобы степень готовности строящегося жилого дома была достаточно высокой (например, не менее 40%).
В любом случае точно сказать, какая недвижимость подойдет банку в качестве залога, может либо специалист банка, когда ему покажут конкретный объект, либо ипотечный брокер, который по опыту своей работы уже знает, какие объекты банкам в принципе нравятся, а какие нет.
