Как грамотно продать или купить объект недвижимости
Необходимые документы для оформления сделки с недвижимостью:
• паспорт либо другой документ, который дает возможность установить личность участников сделки;
• правоустанавливающий документ, т.е. документ, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество (договора купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т. д.). При этом на правоустанавливающем документе обязательно должна быть отметка БТИ о регистрации права собственности;
• справка-характеристика БТИ (извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество) на отчуждаемый объект недвижимости;
• справка об отсутствии запрета на отчуждение или ареста объекта недвижимости;
письменное согласие второго из супругов на отчуждение объекта недвижимости, если он был приобретен супругами во время брака;
• разрешение органа опеки и попечительства, если собственником или одним из сособственников объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограничено дееспособный;
• доверенность, если сделка заключается не лично собственником недвижимости, а его представителем.
Особенности статуса участников сделки или объекта недвижимости могут повлечь за собой необходимость предоставления дополнительных документов, поэтому перед заключением сделки проконсультируйтесь у юриста.
Заключая договора купли-продажи недвижимого имущества, физические лица уплачивают следующие виды обязательных платежей:
• государственную пошлину или плату за совершение нотариальных действий;
• сбор на обязательное пенсионное страхование.
Если сделка купли-продажи оформляется у государственного нотариуса, то уплачивается государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре.
При оформлении сделки купли-продажи недвижимости у частного нотариуса уплачивается плата за совершение нотариальных действий, размер которой не может быть ниже размера государственной пошлины.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменном виде и подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Приобретая земельный участок, целевое назначение которого планируется менять, следует убедиться, что это будет возможно. Например, изменить целевое назначение сельскохозяйственных земель (а тем более, если это пашня) практически невозможно.
Прежде чем заключать договор купли-продажи, покупатель должен проверить, является ли продавец участка его собственником. Очень часто продавец имеет либо неправильно оформленные документы, либо у него есть только их часть, в худшем случае у него их нет вообще. Правоустанавливающим документом на земельный участок является Государственный акт на право собственности на землю.
Заключая договор, необходимо предварительно провести экспертную оценку земельного участка. Стоимость, определенная оценщиком, не является обязательной для сторон, но будет использоваться нотариусом при исчислении государственной пошлины.
Несмотря на то что договор купли-продажи земельного участка прекращает права и обязанности предыдущего собственника, он не прекращает прав и обязанностей третьих лиц на него, к ним относятся: залоговые обязательства (в т. ч. ипотечные), сервитуты, аренда, другие ограничения и обременения. Если участок продает один из супругов, необходимо получить письменное согласие второго из супругов (если участок был приобретен во время брака). Также желательно, чтобы продавец предоставил документы об отсутствии задолженности по плате за землю.
Пошлина за удостоверение договора купли-продажи земельного участка составляет один процент стоимости участка в соответствии с экспертной оценкой, указанной в договоре.
После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора необходимо обратиться в местный орган по земельным ресурсам для перерегистрации права собственности на землю и получения нового Государственного акта на имя покупателя (нового собственника).
Земельные участки государственной либо коммунальной собственности, предназначенные для продажи субъектам предпринимательской деятельности под застройку, подлежат продаже на конкурентных основаниях путем проведения земельных торгов в порядке, установленном главой 21 Земельного кодекса. Вместе с тем содержание ст. 134 позволяет сделать вывод, что такой порядок не распространяется на выкуп земельных участков, на которых находятся объекты недвижимого имущества.
Основания для отказа в продаже участка государственной либо коммунальной собственности установлены ст. 128 Земельного кодекса:
• непредоставление документов, необходимых для принятия решения о продаже земельного участка;
• выявление недостоверных сведений в предоставленных документах;
• если в отношении субъекта предпринимательской деятельности возбуждено дело о банкротстве либо о прекращении его деятельности.
Решение об отказе в продаже земельного участка может быть обжаловано в суде.
