| Квартира в новострое: как не купить кота в мешке |
|
|
Покупка квартиры в новостройке привлекательна, прежде всего, юридической чистотой и отсутствием цепочки собственников. Это позволяет не бояться претензий со стороны бывших владельцев, однако мало кто знает, что сам процесс приобретения такой квартиры, особенно в доме на ранней стадии строительства, является не менее рискованным, чем покупка на вторичном рынке.
С точки зрения здравого смысла, купить квартиру в недостроенном доме невозможно просто потому, что ее еще не существует, но можно инвестировать деньги в строительство, выступая предпринимателем, который вкладывает деньги и несет весь риск, связанный с этим. Для того чтобы не потерять эти деньги и въехать вовремя в ту квартиру, в которую вы рассчитывали, необходимо представлять процесс оформления строительства дома и реализации квартир, возможные риски и способы их минимизации.
Один из способов избежать мошенничества - обращаться или к серьезному застройщику, или к серьезному риэлтеру, не стоит покупаться на предложения купить новостройку со скидкой 50% от рыночной стоимости. Все имеет свою цену, и существует уровень цен, который сложился на рынке недвижимости под влиянием многих факторов, и отступление от него больше чем на 5-7% немыслимо, просто невозможно физически. Уровень цен определить несложно, надо только посмотреть объявления в газете и сделать выводы, однако надо обращать внимание не только на цены, а и на того, кто продает.
Итак, кто же может продавать квартиры в новостройке?
Продавать квартиры, точнее, права на получение квартир в домах-новостройках могут: генеральный инвестор, инвесторы (соинвесторы), застройщик, субподрядчик. Если квартира продается через агентство недвижимости, то риэлтер действует на основании договора комиссии (договора поручения), согласно которому он привлекает частного инвестора и получает за это комиссионное вознаграждение или выкупает у генерального инвестора, инвестора (соинвестора), застройщика, субподрядчика права на квартиру, также становясь инвестором (соинвестором).
Форма и смысл договора, который заключается с физическим лицом, зависит от того, кто ему продает право на получение квартиры. Генеральный инвестор заключает договор совместного инвестирования или долевого участия в реализации инвестиционно-строительного контракта. Все остальные участники заключают договор уступки (переуступки) права требования, что означает, что они передают (уступают) вам свои права на получение квартиры.
Что должно быть в договоре:
- Как бы ни назывался договор, который вы подписываете, в нем должен быть оговорен ряд условий: описание квартиры согласно проектно-строительной документации, строительный адрес дома, номер подъезда или секции, этаж, количество комнат в квартире, планировка, метраж, высота стен, наличие или отсутствие отделки и в каком объеме (электропроводка, канализация, сантехника, другая инженерная начинка, потолок, стены, пол и т.д.), также должны быть указаны ГОСТы и ТУ Необходимо это для того, чтобы в итоге приобрести именно ту квартиру, на которую вы рассчитываете.
- Цена квартиры и стоимость квадратного метра, последнее важно потому, что при приемке дома госкомиссией по обмерам БТИ площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной. Разница может составлять до 10%, соответственно, изменится и конечная цена квартиры. Некоторые фирмы практикуют фиксацию цен. Это означает, что вы, начиная участвовать в инвестиционном проекте на ранних этапах строительства и заплатив определенную сумму, можете не волноваться насчет того, что придется что-то доплачивать при повышении цен на стройматериалы, рабочую силу и т.д.
- Сроки строительства. Этот пункт является самым больным в современном жилищном строительстве, причем не только в нашей стране. В качестве срока сдачи объекта указывается квартал года, но этот срок может быть перенесен, и штрафные санкции за невыполнение обязательств предусмотрены как раз для такого случая. Также оговаривают ответственность перед клиентом в случае изменений параметров квартиры против изначально указанных в договоре.
Наряду с подписываемым вами договором необходимо изучить все те документы, которые определяют строительство, всю цепочку его участников, в том числе и организации, в которые вы обратились.
Еще одним способом обеспечить собственную безопасность является страхование финансовых рисков или страхование инвестиций. После окончания строительства дом вводится в эксплуатацию, после этого вам предстоит зарегистрировать ваше право собственности на квартиру. Только после регистрации документов на квартиру вы с юридической точки зрения будете считаться покупателем квартиры.
Хотелось бы обратить внимание еще на один момент. Инвестирование строительства и выкуп квартиры в новостройке легализует ваши расходы, у налоговых органов вполне логично может возникнуть вопрос, откуда у вас взялись такие деньги. Известно, что подобное инвестирование выливается в довольно крупные суммы, поэтому вам стоит взвесить уровень ваших доходов с предстоящими расходами.
|
|
