В условиях постоянно растущих цен на столичном рынке недвижимости вектор покупательского спроса стал активнее перемещаться с городских квартир на загородное жилье. Основная причина роста спроса на коттеджи Подмосковья - привлекательность загородного предложения по сравнению с городским жильем. По мнению специалистов, такая картина складывается во всех секторах рынка.
К обычным минусам проживания в московской квартире - растущие пробки, загазованность, стрессы, шум - при покупке городского жилья последние год-два прибавился фактор невероятно выросших цен на недвижимость. Под влиянием всего этого многие москвичи все чаще задумываются о покупке приличного загородного дома вместо квартиры в стандартной высотке а-ля бизнес-класс.
Кроме чистого воздуха и простора собственный дом - это еще и ваша гордость и ответственность. «Вам никогда вдруг не отключат горячую воду, никогда не разбудит вой дрели из квартиры сверху, на лестничной площадке не наследят соседские гости, и вам не грозит стать невольным участником несанкционированной ночной дискотеки за стенкой»,-говорит Михаил Пурышев, генеральный директор российско-финского холдинга «Вуокатти-Русь», производящего дома из клееного бруса. С другой стороны, рынок загородного жилья тоже не стоит на месте - он позволяет купить достойный дом по доступным ценам, как правило, лишь на приличном расстоянии от столицы. Что тут поделаешь, придется выбирать.
Сравнительная ценность
По мнению экспертов Vesco Realty, конкуренция между объектами городской и загородной недвижимости, которую предсказывали только через 10-15 лет, начинается уже сейчас. Так, за первое полугодие 2006 года цены на жилье бизнес-класса выросли примерно на 50%. В итоге трехкомнатная квартира в Москве сравнялась по стоимости с подмосковным коттеджем в пределах 25 км от МКАД. Покупатели, которые рассчитывают потратить 400-600 тыс. долл. на комфортабельную квартиру в городе, не могут найти объект, соответствующий их требованиям, в то время как на рынке загородной недвижимости за аналогичную сумму можно найти коттедж площадью 200-300 кв. м на участке в 15-20 соток в организованном поселке. В данном случае речь идет не о конкуренции между объектами недвижимости, а о конкуренции между городским и загородным стилем жизни, в котором коттеджный поселок с современной инфраструктурой имеет значительное преимущество.
По данным компании Vesco Realty, средняя стоимость домовладения в поселке Поляны, расположенном на Ярославском шоссе в 8 км от МКАД, составляет 300 тыс. долл. В то же время квартира площадью 117 кв. м в жилом комплексе в Бибиреве (ул. Коненкова, 15) оценивается в 340 тыс. долл. Аналогичная ситуация наблюдается и в других административных округах: стоимость квартиры площадью 118 кв. м в Митинском Оазисе составляет 320 тыс долл., тогда как цены коттеджей в поселке Лесной на 10-м километре Пятницкого шоссе варьируются от 290 тыс. до 350 тыс. долл. Приобрести квартиру площадью 150 кв. м на окраине ЮЗАО менее чем за 450 -500 тыс. долл. на данный момент невозможно, тогда как нижний ценовой порог предложений в поселках-спутниках на Киевском шоссе начинается от 400 тыс. долл. за объект.
В верхнем ценовом сегменте положение дел точно такое же.
«К примеру, в ЖК бизнес-класса «Триумф Палас» квартира площадью 100 кв.м стоит 600 тыс. долл. В ЖК «Адмирал-2» небольшую однокомнатную квартиру можно приобрести за 375 960 долл., а квартира площадью 150 кв.м будет стоить 780 тыс. долл.», - говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. По словам Лукиной, одновременно в Подмосковье за те же или меньшие деньги можно приобрести коттедж в благоустроенном поселке на небольшом удалении от МКАД, но не по самым престижным направлениям. Так, в поселке бизнес-класса Рассказовка (Киевское шоссе, 7 км) можно приобрести дом площадью 390 кв.м от 780 000 долларов.
Кстати, в нижнем ценовом сегменте загородных домов альтернативой квартире бизнес-класса могут также стать и таунхаусы. «Исторически таунхаус, представляющий собой комплекс малоэтажных комфортабельных коттеджей, которые совмещены друг с другом боковыми стенками и располагают собственными земельными участками размером до четырех соток, является городским форматом, - говорит руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН - Агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. - Он появился в Англии, где дети оставались в том же доме, что и родители, но перестроенном так, чтобы у них была обособленная территория. Но российский рынок таунхаусов специфичен: из-за дороговизны земли в городской черте девелоперу выгоднее строить их за пределами города, но не дальше 15-20 километров от МКАД». Цена на таунхаусы в организованном поселке начинается от 150-200 тыс. долларов.
Одним из привлекательных вариантов может стать покупка деревянного дома. Бюджет покупки составляет порядка 300 тыс. долл. за уже полностью отделанный дом площадью от 200 кв. м (в ту же цену вам обойдется сегодня стандартная трехкомнатная квартира площадью 80 кв. м в не самом лучшем районе столицы). «Если говорить, каким должен быть загородный дом, то я бы рекомендовал дом из дерева, - рассказывает Михаил Пурышев из «Вуокатти-Русь»,- во-первых, потому что если уж вырвался из каменных джунглей, то нечего их снова городить. Во-вторых, дерево - экологичный материал, и получается, что жить в деревянном доме - значит реально заботиться о здоровье своем и собственных наследников. В-третьих, деревянный дом из современных материалов (например, финский клееный брус) - это очень красиво и качественно, быстро и даже экономично. Экономите вы на фундаменте, т.к. он не требует большого заглубления (деревянный дом относительно легкий). И существенно экономите на отделке - стена из бруса выглядит законченно, имеет своеобразный, уникальный рисунок. Так что никакой штукатурки, побелки, обоев - всего того, что в большинстве случаев вызывает аллергию. Ну и самый главный аргумент - деревянный дом обладает уникальной атмосферой. Если в нем еще даже нет мебели, то все равно никогда не создается ощущения, что там холодно и пусто».
Жизнь в пробке
Основной проблемой для будущих жителей Подмосковья по-прежнему остается транспортная загруженность самых популярных направлений: Рублево-Успенского, Ярославского, Ленинградского и Дмитровского. Это тем более актуально, что собственная машина является главным способом передвижения. Дело не только в комфорте, но и в том, что добираться от «железки» до дома придется, как правило, не менее получаса. К тому же в ночное время поход через лес мало кого порадует.
Поэтому риэлторам не остается ничего другого, как составлять для своих покупателей рейтинг загруженных трасс и рассказывать, какую, как и когда власти Москвы и Московской области планируют разгрузить. Интерес горожан к собственному дому сильно сдерживает слабо развитая инфраструктура организованных поселков. В большинстве уже сложившихся поселков до сих пор нет школ, магазинов, медицинских учреждений. Хотя справедливости ради стоит заметить, что в строящихся поселках застройщики предлагают новоселам джентльменский инфраструктурный набор. Так что дело постепенно налаживается.
Кредитное плечо
В ипотечном кредитовании перевес города над селом выглядит пока подавляющим. Например, в МБО «Оргбанк» в настоящее время более 95% объема выданных ипотечных кредитов приходится на рынок городской недвижимости. Похожая картина и в других банках. К тому же процентные ставки в загородном секторе повыше городских.
Основная причина пассивности банков при кредитовании загородного жилья - низкая ликвидность залога. «Если квартиру, находящуюся в залоге, легко реализовать в случае дефолта заемщика, то спрос на коттедж или таунхаус более локальный, а ценообразование на такую недвижимость не всегда понятно», - заметил на пресс-конференции гендиректор компании «АТТА ипотека» Александр Черняк.
По словам заместителя директора департамента клиентского бизнеса и корпоративных банковских технологий Газэнергопромбанка Александра Викторовича Муравьева,«во многих крупных городах начинает ясно прослеживаться центробежная тенденция проживания городских жителей. В свете этого, думается, с каждым годом все более будет востребована загородная недвижимость в ближайшем пригороде. Уже сейчас отмечен дефицит предложений недорогих коттеджей эконом-класса и таунхаусов».
Но не все так мрачно, как кажется на первый взгляд. Банки и сами заинтересованы в увеличении клиентской базы за счет покупателей загородного жилья. Так, Газэнергопромбанк начал разработку программы предоставления кредитов на покупку загородных домов, а Собинбанк уже ввел в действие специальную ипотечную программу «Мой дом» на покупку жилья именно в этом сегменте. В соответствии с ней можно приобрести в кредит отдельно стоящий жилой дом /коттедж с земельным участком или блок в таунхаусе с земельным участком, которые расположены на территории Москвы и Московской области. Кредиты на покупку данного вида жилья предоставляются сроком до 25 лет в долларах США, минимальный первоначальный взнос составит 30% от стоимости жилья, максимальный размер кредита - 1 млн долл. под процентную ставку 14 годовых.
По мнению начальника отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анны Каминской, ситуация будет постепенно меняться в сторону предпочтений загородной недвижимости. «Хотя для смены тенденции понадобится еще достаточное количество времени», - замечает она. По словам директора департамента ипотечного кредитования Оргбанка Сергея Гугнина, «в перспективе все больше и больше кредиторов будет переориентироваться на загородную недвижимость».
