Если вы планируете продать или купить квартиру, желательно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив цену, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае - деньги. Занизив - потеряете прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры, то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана?
Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику и чем он поможет? Об этом и пойдет речь в статье.
Что же такое оценка вообще ? Согласно Закону Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" оценка имущества и имущественных прав - это процесс определения их стоимости в соответствии с установленными процедурами и национальными стандартами.
Зачем это нужно?
При совершении купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние. Стоимость квадратного метра - весьма непостоянное понятие. Поэтому когда речь идет о сделках с недвижимостью очень важно объективно ее оценить.
"В современных условиях активного реформирования отношений собственности потребность в услугах по оценке имущества и имущественных прав закономерно возрастает, оценка имущества становится широко востребованной. Говоря об экспертной оценке квартир, как объекта недвижимости, можно сказать, что оценка является необходимой при купле-продаже, обмене, дарении, передаче имущества в залог и других операциях с недвижимостью" - говорит директор компании "Канзас", оценщик Зоя Нестеренко.
Как оценивают?
"Оценщик определяет стоимость недвижимости не на глаз, а, руководствуясь установленными процедурами, анализирует рынок предложения подобного имущества, особенности влияния тех или иных характеристик недвижимости на ее цену, делает соответствующие расчеты. Конечно же, немаловажную роль здесь играет опыт эксперта. Не даром же для того чтобы стать профессиональным оценщиком необходимо пройти стажировку у оценщика-наставника в течение года" - продолжает рассказывать эксперт.
Результатом работы оценщика является отчет о стоимости квартиры и, самое главное, вывод о её рыночной стоимости на дату оценки. Это именно та стоимость, которая по расчетам специалиста является наиболее вероятной стоимостью для совершения операций с данной недвижимостью между нормально мотивированными продавцом и покупателем. Это, конечно, не означает, что вы не сможете найти покупателя, который заплатит за недвижимость больше, однако, такой покупатель, скорее всего, имеет какую-то сугубо личную мотивацию, необоснованную общей ситуацией на рынке.
К слову сказать, видов стоимости квартир существует много. Так, например, в справке БТИ иногда указывается не рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, а балансовая стоимость квартиры (по бухгалтерскому учету). Разница между этими числами может быть просто разительная. Дело в том, что, как правило, определяя балансовую стоимость, специалисты БТИ, в отличие от других экспертов-оценщиков, исходят не из ситуации на рынке, а учитывают степень износа дома, коэффициенты амортизации и т. д.
Что влияет на цену?
Какие же факторы влияют на стоимость недвижимости?
Самое главное - это, конечно, местоположение, престижность района, например, близость к историческому "сердцу" города, отдаленность от центра, преобладание определенного типа недвижимости в районе. Все это существенно влияет на формирование уровня цен. Важную роль также играет тип дома - современный или старый кирпичный, панельный и т. д. При этом однозначно характеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов трудно, так как практически в каждом из них можно найти как престижные и удобные варианты, так и неухоженное, давно не ремонтируемое жилье. Самые дорогие квартиры, конечно же, в домах из красного кирпича. Этот материал является хорошим тепло- и звукоизолятором, он экологичен и красив. Несколько ниже ценятся квартиры в домах из белого кирпича, а на третьем месте - панельные.
Немаловажен и такой фактор, как безопасность жилища. С этой точки зрения к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие домофона или консьержа на входе в подъезд. Также определенное значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никем или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама жилплощадь в очень хорошем состоянии.
Близость транспортных артерий, станций метро, остановок наземного транспорта делает квартиру более привлекательной для покупателя, соответственно повышая спрос и цену. Определенную роль играет наличие в районе скверов, парков, фонтанов, исторических памятников и т. п.
Также на ценообразование влияет такой фактор, как панорама, которая открывается из окна. Так в некоторых новостройках цена отдельных комнат может различаться в зависимости от открывающегося из окон вида. Например, в одной комнате окна выходят на набережную Днепра, а в другой - во двор.
"В последнее время большую популярность приобрело строительство так называемых клубных домов. Это когда на первом этаже расположены различные магазины, объекты сферы услуг, спортивные залы и т. п. Очень часто во дворах таких домов строятся детские и спортивные площадки, дома оснащаются подземными паркингами. По оценкам специалистов, стоимость квартир в таких домах будет существенно увеличиваться" - говорит З. Нестеренко.
Затем учитывается состояние различных коммуникаций: водопровод, центральное отопление, электропроводка, канализация, а также наличие телекоммуникационных кабелей, лифтов и т. д.
Параметры квартиры
"Как ни странно, основных факторов тут всего два - площадь и планировка. Что касается площади, то чем она больше, тем квартира дороже. Это действительно как для первичного, так и для вторичного рынка, - комментирует З. Нестеренко. - С планировками немного сложнее. Если говорить о новостройках, то следует отметить, что, хотя планировки там весьма разнообразны, все же таких понятий, как удачная и неудачная планировка, нет. Квартиры проектируются опытными архитекторами. И при этом учитываются все нюансы. А вот на рынке вторичного жилья встречаются квартиры с планировкой, мягко говоря, не совсем удачной. Если разделить квартиры по ценовым категориям, то самыми дорогими будут "сталинки", за ними следуют панельные дома и самые дешевые - "хрущевки", - говорит она. Если квартира находится не в торце и комнаты расположены на разных сторонах, это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней, стоимость жилья может быть ниже аналогичного, но расположенного иначе. Наличие холла даже минимального размера увеличивает цену квартиры. Если же холл достаточно большой и к тому же квадратный, на такое достоинство следует непременно обратить внимание потенциального покупателя.
Есть еще много факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: изолированность комнат, вид из окон, тип снабжения горячей водой (ТЭЦ или газовая колонка). Важно также, есть ли в квартире телефон, поскольку его отсутствие снижает покупательский спрос, а соответственно и цену квартиры, так как в Киеве по-прежнему существует очередь на установку телефона. Отсутствие балкона или лоджии является еще одним недостатком, снижающим цену квартиры.
Проведение качественного ремонта в квартире сейчас весьма дорогостоящая затея. Ремонт требует не только много денег, но и времени, усилий хозяина на подбор материалов и оборудования, контроль выполнения ремонтных работ. Поэтому сейчас уже сформировалась категория покупателей, готовых даже несколько переплатить за квартиру со свежим ремонтом, но не проходить эту процедуру самостоятельно. Если же в квартире требуется капитальный ремонт, особенно после пожара, то она может быть продана со значительным снижением цены.
Можно с уверенностью сказать, что даже хороший евроремонт при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20-30% от вложенных в него денег. Очень часто приходится видеть продавцов, выставляющих квартиру с полноценной стоимостью вложенных в евроремонт денег и не могущих продать ее полгода или год.
Преимущества экспертизы
К оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Преимущество независимой оценочной экспертизы состоит еще и в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат. Наличие отчета независимого оценщика является очень важным аргументом и в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налогов на имущество и доходы физических лиц. В том, чтобы правильно учесть все особенности недвижимости, и состоит работа эксперта-оценщика.
