Украинские банки вынуждены поднять процентные ставки на ипотечные кредиты
В последнее время банки поднимают процентные ставки по ипотечным кредитам, что резко выбивается из долгосрочной тенденции снижения ставок в экономике. "Ипотечное кредитование является наиболее привлекательным для банков и наименее рисковым. По нашим прогнозам, в течение этого года ставки по ипотечным кредитам должны были бы снизиться на полтора-два процентных
пункта. Но сейчас этого не происходит", - говорит начальник аналитического отдела Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Олег Киняев.
Отдельные финучреждения начали повышение ставок еще весной - АППБ "Аваль" поднял ставку по кредитам в долларах с 11,5 до 12% годовых, правда, снизил гривневую с 17,5 до 16,5%. Еще раньше позаботился об удорожании ипотеки банк "Мрiя": перед продажей акций российскому Внешторгбанку там подняли ставки по долларовым ипотечным кредитам с 12 до 13%, а по гривневым - с 17 до 18%
годовых. После того как в июне ставки повысили сразу два лидера рынка ипотеки - "Райффайзенбанк Украина" и Укрсоцбанк, - стало очевидным, что повышение носит системный характер.
С 1 июня "Райффайзенбанк Украина" повысил плавающие (меняются в течение действия кредитного договора в зависимости от уровня депозитных ставок в банке) ставки по ипотечным кредитам - с 12 до 13% в долларах и с 15,5 до 17,5% в гривне. В банке это объясняют повышением депозитных
ставок. Их рост летом - неожиданный шаг, который указывает на то, что некоторым украинским финансовым учреждениям недостаточно ресурсов. На первый взгляд все в порядке: остатки на корсчетах по банковской системе в целом сохраняются на довольно высоком уровне - свыше 9 млрд гривен. Именно этот индикатор ставит во главу угла Национальный банк, корректируя свою денежно-кредитную политику. Но монетарная политика центрального банка в 2006-м иная, чем в предыдущие годы. В 2001-2005 годах НБУ направлял избыточное предложение иностранной валюты в резервы, эмитируя вместо этого гривню и обеспечивая таким образом быстрый рост денежной массы. Сейчас чистый спрос на валюту выше, золотовалютные резервы сократились и на первый план вышло рефинансирование центробанка. За январь-май НБУ рефинансировал фининституты на 5,27 млрд. грн., мобилизовав с рынка 3,63 млрд гривен. Но в том-то и дело, что разница в 1,64 млрд. мала по сравнению с тем, насколько выросли активы банков (почти 27 млрд. грн.).
Ключевой проблемой остается дисбаланс между процентными ставками в различных валютах. Население прекрасно осведомлено о том, что ставки в долларах и евро куда ниже гривневых, и предпочитает кредитоваться в иностранной валюте, а вкладывать в банки национальную валюту. По данным НБУ, по состоянию на конец мая из 145 млрд гривен депозитных вкладов лишь 57,8 млрд. (40%) было номинировано в иностранной валюте. Однако из 107,7 млрд. грн. долгосрочных кредитов почти 59 млрд. (54%) выдано в иностранной валюте. И самое главное - срочность депозитов и кредитов несовместима. Договоры по вкладам редко заключаются дольше, чем на год, тогда как срочность ипотечных ссуд доходит до тридцати лет.
Избыток гривневых ресурсов и недостаток долларовых вынудили банки реструктуризировать кредитные портфели так, чтобы увеличить выдачу ссуд в нацвалюте. В свою очередь, центробанк сообщил о намерениях ограничить кредитование в инвалюте. Это породило нервозность среди потенциальных заемщиков и заставило поспешить с получением займов. А финучреждения в
ожидании всплеска спроса приняли решение повысить ставки. В результате НБУ отказался от идеи ограничения валютного кредитования.
На этом фоне особенно странно выглядит содержащаяся в Соглашении о создании коалиции демократических сил в парламенте сентенция о доведении ставок по кредитам до европейского уровня. Банкиры считают это заявление политическим. По мнению начальника управления активных операций физических лиц банка "Финансы и Кредит" Виталия Шастуна, одним из механизмов снижения ипотечных
ставок может стать активная работа Государственного ипотечного учреждения (ГИУ): "ГИУ сможет, привлекая инвесторов, рефинансировать банки Украины под действующие ипотечные портфели по достаточно низкой ставке". Однако сегодня это учреждение не работает - ему нужны инвесторы. Источниками его финансирования уже объявлены бюджет и продажа ценных бумаг на международных
рынках капитала. Но дальше намерений дело пока не идет - в правительстве явно затянулась пересменка.
До этого года развитию ипотеки помогала работа Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству, который методом проб и грубых ошибок все же внедрил программу компенсации ставок по кредитам коммерческих банков. В прошлом году договоры по этой программе заключили 15,8 тыс. заемщиков. Однако сейчас фонд ничего и никому не компенсирует: госбюджет не выделил ему необходимых средств. Теперь за неэффективную политику государства расплачиваются молодые семьи, которые вынуждены выплачивать банкам всю сумму процентных платежей по ссудам.
Государство поспособствовало и повышению рисковости ипотечных кредитов. В январе вступил в силу принятый летом прошлого года Закон "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей". По словам старшего юриста юридической фирмы "Линия Права" Дениса Кузнецова, согласно нормам этого документа, выселить семью с детьми из квартиры, которая находится в залоге, нельзя. Это означает, что в случае непогашения задолженности у банка практически нет шансов забрать квартиру. Увеличение рисков финучреждений, основными заемщиками которых являются семьи с детьми, также повлияло на изменение ставок в сторону повышения.
На прошлой неделе коррективы в кредитную политику внес "Укрсоцбанк": теперь ставки по ипотечным долларовым кредитам находятся в пределах 13,2-13,7% годовых (раньше - на один процентный пункт ниже). В середине июня "Укрсоцбанк" ограничил кредитование юридических и физических лиц из-за опасности невыполнения ежедневного норматива адекватности регулятивного капитала Н2 (отношение регулятивного капитала к суммарным активам с учетом кредитного риска). Для нормализации ситуации уже почти итальянскому банку пришлось привлечь у своего бывшего основного акционера ЗАО "Ферротрейд Интернешнл" (структура Виктора Пинчука) субординированный долг на 97,4 млн. грн. Фининститут увлекся ритейлом - ипотека в общем кредитном портфеле физлиц
достигла 60%, а доля банка на общеукраинском рынке ипотечного кредитования превысила 15%. Заместитель председателя правления АКБ "Укрсоцбанк" Ирина Князева утверждает, что повышение ставок вызвано опасностью нарушения банковских нормативов: "Мы заведомо установили стоимость ипотечных кредитов выше среднерыночной с тем, чтобы снизить поток клиентов".
Банки, заявляющие о повышении ставок, совсем недавно перешли (или завершают процесс перехода) в собственность иностранных инвесторов. Некоторые из них даже строили на этом свои рекламные кампании. Дескать, теперь наш сервис будет, как в Европе, и клиенты получат неограниченный по украинским меркам доступ к дешевым и длинным ресурсам. Но получилось иначе: процесс смены собственника длительный, а ресурсы оказались не столь дешевыми. По словам Ирины Князевой, цена на приобретаемые финучреждениями ресурсы постоянно
растет - западное фондирование стало более дорогим. Причина этого - американское ралли: Федеральная резервная система США, стремясь привлечь капитал в страну для покрытия негативного платежного баланса, постоянно повышает ставки. Поэтому о дешевых коммерческих кредитных линиях под 6-8% годовых банкам придется забыть.
Есть еще одна причина дороговизны кредитов в Украине. Банки, несмотря на растущую конкуренцию, не решаются отказаться от ежемесячной комиссии для заемщиков. Например, таковые есть в программах ипотечного кредитования таких крупных фининститутов, как "Финансы и Кредит", Приватбанк, "Надра". Комиссия устанавливается за пользование кредитом и обычно составляет 0,2% от общей суммы долларового кредита или 0,19-0,35% от остатка, еще не выплаченного заемщиком. Зачастую банки ставят очень привлекательные ставки, умалчивая о том, что наличие комиссий за пользование кредитом делает ставки на три-восемь процентных пунктов выше. Поэтому в предложениях коммерческих банков можно встретить ставку по ипотечным кредитам на нереально низком уровне - 9,5% годовых. Итоговая эффективная ставка с учетом комиссии куда выше - она достигает 17% годовых.
Для снижения процентных ставок по ипотеке финучреждения должны отказаться от высокой маржи - она по-прежнему составляет 6-8%. Это означает снижение уровня процентных доходов. Чтобы сохранить общую доходность банковского бизнеса, фининститутам необходимо еще раз критически взглянуть на административные издержки. При этом, судя по опыту зарубежных коллег,
возрастет роль непроцентных (комиссионных) доходов.
Наконец, на рынке ипотеки нет единого механизма установления ставок. УНИА давно разрабатывает унифицированный индекс ставки депозита, чтобы вывести оптимальную ставку по ипотечному кредиту и приучить рынок к механизму плавающей ставки. За основу для расчетов ассоциация предлагает принять средневзвешенную депозитную ставку для физлиц (сроком более года) крупнейших коммерческих банков. Однако этот механизм не закреплен в нормативных актах и
не приветствуется на рынке, поскольку банковская деятельность и так жестко регламентирована. Независимо от того, хотят ли этого НБУ и коммерческие банки, ставки по займам в валюте и гривне будут сближаться. Запретительные меры только усложнят кредитную активность и станут угрозой экономическому росту в стране. Пока обменный курс гривни к доллару остается фиксированным,
валютные риски в Украине невысоки даже для заемщиков, доходы которых формируются в гривне. Если Национальный банк решится на изменение валютной политики (в частности, на переход к таргетированию инфляции), то ему придется принимать комплекс мер по снижению валютных рисков для населения. На фоне длительной стабильности гривни чувствительность людей к обменному
курсу стала меньшей. При существующих ставках заемщики будут и дальше стремиться кредитоваться в инвалюте: при получении долларовой ссуды квартира дорожает за счет процентных платежей за пятнадцать лет в среднем на 80%, тогда как при кредитовании в гривне - на все 130%. А люди хорошо умеют считать свои деньги.
Пока все идет к тому, что сближение ставок может произойти в результате простого повышения цены займов в инвалюте и сохранения гривневых ставок. Финансирование операций с недвижимостью становится рискованнее. Слабый экономический рост, высокие цены на недвижимость, в любой момент могущие прекратить свой рост, ожидаемое ускорение инфляции и угроза девальвации гривни требуют от банков пересмотра кредитной политики и повышения ставок. В
этом году долларовые ставки по ипотеке могут вернуться на уровень 13,5-15% годовых. Те, для кого ипотека является приоритетным направлением, будут стремиться сохранить ставки. Нынешняя ситуация позволяет побороться за место под солнцем на рынке ритейла государственным "Ощадбанку" и "Укрэксимбанку". Эти учреждения могут позволить себе долларовые ставки на уровне 10,8-11,5% годовых и отсутствие ежемесячных комиссий.
Татьяна Шаповал, начальник отдела банковских продуктов "Райффайзенбанк Украина": "На недавний рост ставок по ипотечным кредитам повлияло повышение ставок по депозитам населения. К тому же на международных рынках наблюдается не самая благоприятная для нас ситуация. Сегодня кредитование жилья в основном происходит в долларах. А валютные ресурсы - это отчасти привязка к ставке LIBOR. Долларовый LIBOR растет уже который месяц - сейчас на двенадцать
месяцев он составляет уже 5,75% годовых (в конце прошлого года - 4,8%).
Так что в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам снижаться не будут - для этого нет объективных причин. Возможно, банки постараются зафиксировать ставки на существующем уровне в ущерб своей марже или увеличивая комиссии.
Татьяна Коннорова, начальник отдела розничного кредитования "Укрэксимбанка": "Существует несколько причин повышения ставок по ипотечному кредитованию. Прежде всего это нехватка финансовых ресурсов. Банки также могут перераспределять структуру кредитного портфеля: повышая ставки, они уменьшают приток клиентов и, соответственно, долю ипотеки в портфеле. К тому же сейчас наблюдается затишье на рынке недвижимости: в прошлом году цены на жилье росли и банки снижали ставки, а сейчас рынок недвижимости стоит. Тенденция к увеличению стоимости наблюдается только в сегменте нового престижного жилья".
Еще одной причиной является вступивший в этом году в силу закон, защищающий права детей на жилье. Ипотека стала более рискованным направлением: в случае невозврата кредита банки не могут отсудить недвижимость у семьи, где есть дети. Уже были случаи, когда банки проигрывали судебные дела.
