Покупка в кредит квартиры обрекает заемщика на длительные отношения с банком. Но если отношения становятся чересчур обременительными, с кредитором можно расстаться досрочно - все больше украинских банков предлагают кредиты на погашение жилищных кредитов.
В основном, переходить из одного банка в другой и повторно испытывать все прелести кредитной процедуры вынуждены жертвы рекламных уловок. Зачастую таковыми являются граждане, не заметившие у банка, рекламирующего низкие процентные ставки, ежемесячных комиссионных, или вовремя не поинтересовавшиеся динамикой условной расчетной единицы банка.
В частности, востребованы кредиты рефинансирования заемщиками, польстившимися на дешевые кредиты в Одинах. Фишка таких кредитов в том, что курс Одина привязан к инфляции, поэтому может расти быстро и непредсказуемо. А это означает, что сколько кредит не погашай, его тело может не только не уменьшаться, но и увеличиваться.
В целом, в ходе рефинансирования ипотечных кредитов происходит переток клиентов от средних и мелких банков к крупным. Активнее всего заемщики идут рефинансироваться в "Райффайзенбанк Украина". Портфель кредитов рефинансирования этого банка составляет порядка 20 млн. грн.
Предоставляют ссуды для погашения жилищных займов также "Аваль", "Укрсоцбанк", "УкрСиббанк", "Надра", "Международный ипотечный банк". Миграция клиентов между крупными банками пока незначительна - основные игроки рынка предлагают довольно схожие условия кредитования. К тому же, с момента появления ипотечных программ процентные ставки снизились не настолько, чтобы, переоформив ипотеку, можно было существенно сэкономить на ежемесячных выплатах.
Впрочем, эксперты прогнозируют, что ситуация кардинально изменится в 2007 году. Когда улягутся все политические страсти и в страну пойдут иностранные деньги, ставки по жилищным кредитам упадут ниже 10%. Тогда кредиты рефинансирования обретут популярность, а банки, чтобы не расставаться с клиентами, вынуждены будут снижать ставки по уже существующим договорам.
Переход заемщика от одного кредитора к другому регламентирован Законом "Об ипотеке". В нем указано, что залог может быть передан в ипотеку второй очереди при согласии предыдущего ипотекодержателя. Процедура получения кредита рефинансирования аналогична процедуре получения обычного ипотечного кредита.
Правда, кроме стандартного набора документов (справка о доходах, правоустанавливающий документ на недвижимость, техпаспорт, справка БТИ и т. д.) заемщик должен предоставить банку-кредитору второй очереди справки о состоянии задолженности по кредиту и письменное согласие банка-кредитора первой очереди.
Если банк удовлетворен финансовым состоянием и кредитной историей заемщика (отсутствие просроченной задолженности), а также состоянием недвижимости, передаваемой в залог (отсутствие неузаконенных перепланировок), он заключает с заемщиком договор ипотеки второй очереди и перечисляет необходимую сумму на счет первичного кредитора.
После погашения долга перед первым банком договор ипотеки с ним теряет силу и договор, заключенный со вторым банком, становится договором ипотеки первой очереди. С юридической точки зрения это означает, что в период между привлечением нового и погашением старого кредита залог "бесхозным" не окажется.
Впрочем, возможен и другой вариант схемы рефинансирования - предоставление заемщику 30 дней отсрочки на оформление договора ипотеки. До момента оформления договора ипотеки заемщику необходимо поручительство страховой компании.
Как уже отмечалось, отечественные банкиры любят рекламировать привлекательные ставки, не афишируя наличие ежемесячных комиссионных. В итоге заемщик после заключения договора обнаруживает, что фактическая ставка на самом деле на несколько процентных пунктов выше рекламируемой.
Во-вторых, банки иногда в ходе акций раздают дешевые гривневые займы, а затем повышают ставки, заставляя клиентов задуматься о том, что же делать с резко возросшими ежемесячными платежами. В-третьих, сюрприз заемщику может преподнести выбранная валюта (расчетная единица) кредита.
Например, условная расчетная единица Один от банка "Аркада" только с начала текущего года подорожала по отношению к гривне на 9%. Условия в "Аркаде" выглядят очень привлекательными - 10,5% в Одинах на срок до 30 лет (для сравнения: в крупных банках - 11-13% на срок до 20 лет).
Вместе с тем, рост курса Одина, привязанного к темпам инфляции, индексу цен производителей и ценам на стройматериалы, для многих заемщиков обернулся увеличением тела кредита. По этой причине граждане, не особо рассчитывающие на успех антиинфляционных мер властей, все чаще используют рефинансирование. Тем более что в последнее время отдельные банки берутся рефинансировать как кредиты на готовое жилье, так и на строящееся.
Об удешевлении кредита стоит задуматься и тем, кто покупал квартиру в не лучшее для отечественной банковской системы время. Заемщику, платящему по кредиту 14-15% и с досадой наблюдающему, как его же банк предлагает новым клиентам кредиты под 11-12%, можно попробовать договориться с банком. Правда, банкиры не отрицают, что случаи снижения процентных ставок в связи с угрозой ухода клиента в другой банк пока скорее теория, чем практика для Украины.
Переводя кредит из одного финучреждения в другое, заемщик может столкнуться со следующими сложностями. Первый нюанс - юридический. Банк-кредитор первой очереди может отказать клиенту в выдаче разрешения на передачу квартиры в ипотеку второй очереди. Впрочем, рефинансирующий банк может вполне обойтись без этого разрешения.
"Если первый кредитор согласен на последующую ипотеку квартиры, которая уже находится в ипотеке, банк не несет рисков по перекредитованию этого клиента", - объясняет Надежда Кацапчук, заместитель начальника отдела кредитования Центра индивидуального бизнеса "Укрсоцбанка".
В противном случае банк вынужден оформлять и кредит и залог одновременно, поскольку риски увеличиваются. Надежда Кацапчук говорит: "Для клиента в этом нет ничего страшного, ведь менеджеры оформляют кредитную операцию в течение одного дня. А банк-кредитор первой очереди не имеет права не вывести из-под залога квартиру, если клиент полностью выполнил свои обязательства".
Второй момент, на который должен обратить внимание заемщик, - арифметический. В некоторых банках, предлагающих кредиты рефинансирования, используется только аннуитетная схема погашения. При аннуитетной схеме (равные ежемесячные платежи) конечное удорожание квартиры существенно больше, чем при стандартной схеме (уменьшающиеся платежи). Это означает, что переход с кредита со стандартной схемой погашения на кредит с аннуитетной при разнице в ставках в три процентных пункта экономически себя не оправдывает.
Третья проблема касается тех, кто получает частичную компенсацию процентной ставки по программе Фонда содействия молодежному жилищному строительству. При переходе из одного банка в другой (также сотрудничающий с Фондом) заемщик теряет право на компенсацию.
Четвертая опасность заключается в том, что участившиеся случаи ухода клиентов могут подтолкнуть банкиров к введению ограничений на досрочное погашение. В последнее время из-за высокой конкуренции большинство банков отказались от штрафов за досрочное погашение. Но уже со следующего года банкиры могут вернуться к этой практике.
Тема рефинансирования станет актуальной для многих, если ставки по кредитам снизятся до 8-9%. Ввиду политических рисков, связанных с приближающимися выборами, такое снижение в ближайшей перспективе вряд ли возможно. Удешевление банковских ресурсов, скорее всего, произойдет не раньше второго полугодия следующего года.
Поспособствует этому, а также популяризации рефинансирования, происходящий ныне процесс вхождения на украинский рынок иностранных игроков (покупка "Аваля" "Райффайзенбанком", переговоры "УкрСиббанка" о привлечении стратегического инвестора).
Препятствием для заемщиков, желающих удешевить кредит посредством смены банка, может стать введение ограничений на досрочное погашение. "Для снижения ставок необходимо привлечение дешевых западных ресурсов", - говорит Иван Истомин, начальник управления розничного кредитования "УкрСиббанка". По его словам, западные инвесторы готовы рефинансировать ипотечные активы только при условии их стабильности и надлежащего обеспечения. Если кредиты погашаются досрочно, обеспечение теряется. "То есть мы можем получить дешевые ресурсы лишь при условии введения штрафных санкций или запрета на досрочное погашение. И то и другое является общепринятой практикой на Западе", - объясняет Истомин.
Перекредитование очень популярно в западных странах. К примеру, банками Великобритании в прошлом году через рефинансирование ипотек было выдано $148 млрд. - почти столько же, как и при первичном кредитовании жилья. В Великобритании и США уже сформировалось целое сословие, состоящее из семей, которые то и дело переходят из банка в банк, чтобы минимизировать расходы по кредиту.
Дело в том, что во многих странах ипотечные ставки фиксируются лишь на несколько лет, и на протяжении большей части срока кредита являются плавающими. При этом по окончании периода фиксации многие заемщики сталкиваются с ростом ставок. Поэтому предпочитают кочевать по банкам, чтобы иметь дело только с фиксированными ставками.
При ставках в 5-6% западноевропейцы и американцы также с удовольствием трансформируют рост цен на недвижимость в дополнительные кредиты. Еще одна распространенная на Западе практика - консолидация долгов (сведение всех кредитов в один) через рефинансирование ипотек.
Мнения экспертов:
- Татьяна Шаповал, начальник отдела банковских продуктов "Райффайзенбанка": "Популярность этого вида кредита растет, особенно в последние месяцы. Причины рефинансирования могут быть разными - экономия на платежах, увеличение срока кредита, изменение формы и валюты погашения, желание получить дополнительный кредит сверх суммы рефинансирования, консолидация долгов. Но в основном - это желание удешевить кредит, снизить ежемесячный платеж за счет более выгодных кредитных ставок
- Иван Истомин, начальник управления розничного кредитования "УкрСиббанка": "В основном за рефинансированием обращаются граждане, привлекшие кредиты в банках второй-третьей десятки под 15-16% в валюте. Реальным стимулом для рефинансирования задолженности по кредиту является разница в ставках не меньше двух процентных пунктов. Иногда за рефинансированием приходят те, кто поздно увидел у банка дополнительные расходы.
Пока что ставки крупных банков практически одинаковы и резких колебаний также не предвидится. Между тем динамично такая услуга, как рефинансирование, будет развиваться только при большом диапазоне процентных ставок. Существенно снизятся (ниже 10%) ставки не раньше весны 2007 года, с выходом на украинский рынок иностранных игроков. Тогда, возможно, банки начнут выступать с предложениями о понижении ставок и для существующих заемщиков".
- Надежда Кацапчук, заместитель начальника отдела кредитования Центра индивидуального бизнеса "Укрсоцбанка": "Нередко небольшие банки проводят различные акции, предполагающие предоставление кредитов на покупку жилья под невысокие проценты. А когда акции заканчиваются и ставки повышаются, заемщики вынуждены обращаться за рефинансированием. Случается также, что перекредитовываются клиенты крупных банков, у которых небольшие ставки, но в то же время есть обязательные ежемесячные комиссии, которые приводят к значительному подорожанию жилья. Еще один позитив для клиента заключается в том что, воспользовавшись услугой ипотечного рефинансирования, можно изменить валюту кредита".
Кредитная арифметика
* Текущая задолженность $20000
* Срок 10 лет
* Процентная ставка 12%
* Ежемесячная комиссия 0,25%
* Суммарные выплаты $34875
Кредит рефинансирования
* Срок 10 лет
* Процентная ставка 11%
* Затраты на оформление (включая страхование и госпошлину) порядка $1000
* Суммарные выплаты $31091 (при стандартной схеме погашения)
