На вопросы редакции журнала отвечает генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Александр Семеняка.
- Александр Николаевич, в чем предназначение агентства?
- Создано Оно правительством в 1997 году для решения двух задач: первая - обеспечить доступность ипотечного кредита для населения; вторая - рефинансировать банки, выдающие ипотечные кредиты, для поддержания ликвидности банковской системы. Доступность - это равные условия кредитования по всей территории Российской Федерации. Рефинансирование - это решение проблемы «длинных» денег для малых и средних банков, позволяющее им развивать ипотечное кредитование наряду со Сбербанком и Внешторгбанком. Под «Длинными» деньгами понимается капитал, предоставляемый на срок более десяти лет Долгосрочный капитал нужен для развития ипотеки, поскольку это - аванс будущих доходов.
Развитие ипотеки связано с доходами населения страны, в России они очень дифференцированы. По статистике 20 процентов россиян получают половину доходов населения - этим людям ипотека если и нужна, то они в состоянии получить ее и на коммерческих условиях, и в «дорогих» городах. 80 процентов населения не имеют высоких доходов и, как правило, не имеют текущих сбережений в достаточном объеме. При этом они могут рассчитывать на ипотечный кредит под свои будущие доходы для приобретения жилья.
Наша задача, собственно, и состоит в том, чтобы помочь людям со средним и ниже среднего доходами приобрести жилье в собственность, что определено как один из ключевых моментов приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
- Кого Вы называете человеком со средним доходом?
- Его называет Росстат: на сегодняшний день средний душевой доход 10 тыс. рублей в месяц.
- Вы с этим согласны?
- У меня нет возможности ни подтвердить, ни оспорить эту цифру. Росстат считает доходы и говорит: среднедушевой доход 10 тыс. рублей, правда, в подсчет включены пенсионеры и малолетние дети. Наша компетенция - развитие ипотеки, ипотечных облигаций. По нашим данным, семья из трех человек с доходами от 26 тыс. рублей в состоянии получить кредит на квартиру в 54 кв. метра сроком до 30 лет. А роль АИЖК заключается в повышении доступности кредита, в обеспечении нормального функционирования рынка капитала в сегменте ипотечного кредитования. Первое, что мы сделали несколько лет назад, - предложили кредиты с рассрочкой платежа на 30 лет. Второе - выстроили комфортную для кредитора схему платежа по кредиту. Стандартная схема: долг гасится не равными частями, поскольку процент начисляется на непогашенную сумму.
Поэтому первые платежи по погашению кредита очень высокие, что снижает уровень доступности кредита. Размер платежа, который в состоянии поддерживать заемщик без ущерба для текущей жизнедеятельности, не должен превышать треть от семейного дохода - таков стандарт.
Мы применяем такой график платежей, при котором все платежи в период действия кредита равны - от первого до последнего. Эта форма платежей (аннуитетов) сделала кредиты более доступными и получила широкое распространение на рынке. Роль подобной системы в Великобритании была высоко оценена Маргарет Тэтчер, которая в середине 70-х сказала: «Современную Великобританию сделали два события: промышленная революция и амортизационный ипотечный кредит».
- Кто сегодня пользуется ипотекой?
- В большей мере люди в возрасте 34-35 лет. У них карьера, в основном, состоялась, доход стабилен и прогнозируем. Мы в настоящее время работаем над тем, чтобы за кредитами стали приходить те, кто в начале жизненного пути. В частности, для молодых военнослужащих мы разработали схему, по которой платежи по кредиту растут в первые годы - одновременно с восхождением по служебной лестнице, - затем стабилизируются. В этом стандартном ипотечном продукте мы учли объем индексирования государством субсидии для молодых офицеров по накопительной жилищной программе, что позволит значительно расширить базу для кредитования молодому офицеру, заложив при расчете те средства, которые он будет получать, например, через 10-20 лет службы. Таким образом, уже сегодня начинающие службу военные смогут позволить себе собственное жилье, недоступное им при расчете суммы кредита только на уровне текущих доходов. Этот пример доказывает, что структура и график платежей по кредиту - самая важная составляющая для повышения доступности ипотеки.
- Выходит, что современный молодой офицер может в самом начале своей карьеры взять ипотечный кредит и купить квартиру?
- В большинстве регионов может. Но там, где цены очень высокие, вряд ли. Но это уже не проблема ипотеки, а вопрос доступности жилья в контексте его стоимости. На мой взгляд, уместна параллель с доступностью машины: для кого-то доступны «Жигули», для кого-то «Мерседес». Разница между ценами в 15 раз. В России разница между доходами богатых и бедных тоже в 15 раз.
- Сегодня, по статистике, уже перевалила за отметку 20.
- Не случайно - стали «Бентли» покупать. Строго говоря, по стандартам доступным считается такое жилье, которое семья может приобрести из расчета четырех совокупных годовых доходов ее членов. Задача власти - стимулировать строительство и предложение жилья в разных ценовых категориях. Если же пустить этот процесс на самотек, то доступным жильем для большого числа граждан России будет только «домик бомжа». При этом мы наблюдаем стоимость жилья в Москве в $4-5 тыс. за квадратный метр. А что между этими суммами? Задача власти - создать условия, чтобы рынок строительства заполнил это «между». Мы, в свою очередь, создадим стандарты авансирования людей, которые в состоянии будут приобретать это жилье в счет будущих доходов.
- Вы сказали, что в задачу АИЖК входит обеспечение равными условиями банков - участников ипотечного кредитования. Поговорим об этой стороне деятельности агентства.
- В России сегодня работают две модели ипотечного кредитования. Их можно сравнить с двумя видами энергии в физике: энергией массы и энергией движения. У крупнейших российских банков доход от «массы» - процентной ставки по кредитам, аккумулированным на их балансах. У мелких и средних банков доход от «энергии» - оборота ипотечного кредитования. Схема такая: выдал кредиты, продал нам (рефинансировал), получил комиссионный доход, полученные средства направил на выдачу нового кредита. Отличный пример - Алтайский край. Там работает региональное ипотечное агентство, представляющее ипотечные стандартные продукты АИЖК, у него уставный капитал - 30 млн. рублей. А за год выдает кредитов на сумму, превышающую один миллиард. Каждые десять дней он продает нам кредитных обязательств на сумму 30 млн. рублей. Выдал, зарегистрировал в федеральной регистрационной системе за три дня, продал. И снова: выдал, зарегистрировал, продал... И так - тридцать раз за год.
- Но откуда у АИЖК столько денег, чтобы все это покупать?
- В прошлом году государство приняло концепцию развития Унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. В рамках концепции предусмотрена господдержка АИЖК: государственные гарантии и увеличение уставного капитала. Они нам нужны были для запуска рынка ипотечного кредитования, т.е. за счет этих денег мы рефинансировали первые 50 тыс. кредитов. Задача агентства на новом этапе - выпускать ипотечные облигации. Это новый тип ценных бумаг, которые в силу структуры выпуска и гарантий по надежности равны государственному долгу, что позволяет рассматривать их как объект для размещения временно свободных средств социальных фондов и институтов. Наша главная задача сегодня - обеспечить приток денег из пенсионной системы и иных накопительных фондов, располагающих «длинными» деньгами на рынок ипотечного кредитования. Такая цель была определена Президиумом Госсовета в 2005 году. Президент с этим решением согласился.
Чем это хорошо? С одной стороны, ипотека дает возможность инвестировать деньги (например, пенсионной системы) надежно и доходно, с другой - деньги пенсионной системы как неограниченный ресурс поступают в ипотеку и дают ей возможность развиваться. На бытовом уровне можно понимать так: деньги старших поколений помогают молодым встать на ноги. Государство же гарантирует молодым доступность и долгосрочность кредита, а пенсионерам – то, что их деньги не только не пропадут, но и преумножатся.
- То есть АИЖК следит за сбалансированным перетеканием денег…
- Мы своего рода строители ирригационных систем - прокопали каналы и следим за их равномерным и постоянным заполнением. На это и будут направлены выделенные нам 160 млрд. рублей, чтобы к 2010 году развить рынок ипотеки до объемов 1 трлн. рублей и более.
- Это реально?
- Два года идем в графике. Каждый месяц пять тысяч кредитов выкупаем.
- По деньгам, которые проходят через агентство, можно судить о том, успешно ли реализуется национальный проект?
- Можно. Но через нас проходит лишь пятая часть рынка. То есть, если мы рефинансировали 50 тыс. закладных, то на рынке их не менее 250 тыс., что означает, что 250 тысяч российских семей уже улучшили свои жилищные условия. Есть регионы - Кемерово, Алтай, - где уже каждая четвертая сделка на рынке жилья финансируется с помощью ипотеки. В Тыве - каждая шестая сделка с жильем финансируется с помощью ипотеки. Кстати, в этих трех регионах цены на жилье растут меньше, чем инфляция.
- Какая зависимость?
- До сих пор я говорил о задачах, которые перед нами поставил наш собственник - Федеральное правительство. У региональных агентств учредителями являются региональные администрации. Там поставлены другие задачи. Скажем, приоритет в Кемерово и на Алтае - развитие строительства жилья зконом-класса по цене доступного. Предоставлен административный региональный ресурс для этого. Там активы работают, можно сказать, на два фронта. С одной стороны, обеспечивают спрос на ипотечные кредиты - здесь деньги работают быстро, поэтому их нужно немного, главное - быстро оборачивать. С другой стороны, на предложение: направляются в строительство жилья - там деньги работают медленно в силу специфики производственных циклов, административных барьеров, там денег нужно больше. Поэтому ипотеку используют целевым образом для развития строительства определенной категории жилья. Скажем, дают человеку 30-летний кредит. Он эти деньги использует как дольщик - вкладывает в строительство жилья. Заметьте: деньги в этом случае выполняют две функции: ипотечного кредита и инвестиций в строительство. По завершению строительства дольщик получает жилье, оформляется стандартная закладная. Это не эмиссионная ценная бумага, которую выдавшая ему кредит организация продает нам, полученные средства снова направляются на кредитование других граждан по той же программе. Возникает эффект мультиплицирования. Таким образом, ипотека и строительство сбалансированы и взаимосвязаны на уровне региональных ипотечных агентств.
- Чья заслуга?
- В первую очередь директоров этих агентств и губернаторов, которые последовательно и методично реализуют Концепцию создания институтов развития, утвержденную Федеральным правительством в 2000 году. Перед нами - эффективно работающий институт развития, который создает условия для формирования рынка в том сегменте, где сегодня бизнесу не выгодно работать - норма прибыли маленькая, ее контролирует государство. В регионах частные строительные организации заинтересованы в получении 30 и более процентов годовых. Региональные операторы работают на гораздо меньшей норме прибыли, но при этом показывают большие Объемы. Вновь прибегну к сравнению с машинами. Можно продавать исключительно «Мерседесы» S-класса, Но их купят единицы. А можно продавать «Жигули», «Хонды», «Тойоты», «Фольксвагены», подержанные машины, новые - число покупателей резко возрастет, каждый возьмет то, что ему по карману.
Задача региональной власти - обеспечить предложение разных типов жилья, из которых люди смогут выбрать, что прибрести по сочетанию цена-качество.
- Готовность АИЖК авансировать будущие накопления граждан сомнения не вызывает, но насколько граждане готовы к такой процедуре? Сложно в России внедрять эту форму жизни - жизни в кредит?
- Сложно, но не безнадежно. Вспомним: в советское время на предприятиях были кассы взаимопомощи - это тоже форма займа. И кредиты выдавались на покупку бытовых вещей, правда, пользовались ими единицы. Были еще строительные кооперативы, когда предприятия строили, а работники потом из зарплаты выплачивали свои паи. Можно сказать, были зачатки финансовой грамотности и ипотеки.
К сожалению, россияне не очень образованны в финансовом плане и слабо подготовлены к такого рода финансовым операциям, поэтому часто обращают внимание на второстепенные проблемы, упуская суть. Например, считают, что по текущей ставке кредитования за 30 лет заплатят три цены квартиры. Из них две - ставка. Но люди забывают или не знают, что есть такой удобный инструмент, как перекредитование. То есть при снижении ставок кредитования заемщик может взять новый кредит по сниженной ставке, который будет направлен на погашение раннее взятого, более «дорогой». Думаю, что банки сами будут активно предлагать это сделать. Как говорится, profit is more important than cash - выгода важнее наличности. Профит - экономическая категория (динамика). Наличность - факт жизни (статика).
Так вот, в ипотеке ставка - движущая экономическая категория. Важно определить: можно ли за счет семейного дохода потянуть месячный платеж? И если считать в терминах месячного платежа, то ставкой можно управлять через перекредитование (своего рода коробка передач в машине). Вот пример. Правительство снижает инфляцию, за ней снижаются и ставки. Если берете кредит сегодня под 12 процентов, то при снижении инфляции через 3-4 года ставка может установиться на уровне 7-8 процентов, как недавно обещал Дмитрий Медведев. И это реальный прогноз. Значит, через 3-4 года смело можно перекредитоваться по стоимости денег на рынке. Еще раз снизится ставка - еще раз перекредитуйтесь. Ставки перестали снижаться - значит, начала расти инфляция. Ставки растут. Цены на жилье растут. Но если кредит с фиксированной ставкой то заемщик остается на достигнутом минимальном уровне, ничего не теряет. Более того, в какой-то период времени заемщик может перекредитоваться под «плавающую» ставку, привязанную к показателю инфляции автоматически. Человек может - и должен! - управлять своим долгом.
Увы, нас не учили считать деньги: дебит-кредит - доходы-расходы. Нас не учили вести баланс семьи. Как планировать расходы? Что есть активы, что - пассивы? На Западе это основа жизни любой семьи. Ипотечный кредит - основной долг. Надо уметь соизмерять активы с долгами, управлять ликвидностью семейного баланса. Этого россияне, к сожалению, пока не понимают и не знают. И вместо того, чтобы уделить основное внимание реальным проблемам (в том числе и созданию или сохранению семьи), смотрят на процентные ставки, а это - всего лишь один из показателей доступности...
Рост цен объявлен злом для тех, кто покупает жилье. Но подойдем к этому явлению с другой стороны: по статистике 70 процентов населения - собственники приватизированного жилья. Для них рост цен - благо, поскольку растет стоимость их основного актива (value). Семейные активы растут в цене: квартира, которая стоит сегодня $100 тыс., через десять лет может быть вдвое дороже. Многие этого не учитывают.
- Что надо учитывать заемщику при получении кредита и дальнейшем перекредитовании?
- Хорошо бы как можно больше знать о своем кредиторе. Ведь когда люди приносят свои деньги в банк для размещения в депозит, они изучают, кому они их доверяют, и смотрят не только на условия договора и ставку, но и на то, чем именно занимается тот или иной банк, его финансовое положение. Так и с займами - важно, в чьих руках окажутся ваши кредитные истории, могут ли быть они проданы, кому и на каких условиях. В рамках Унифицированной системы рефинансирования, о которой мы говорили, права требования к заемщику остаются в России и находятся под патронажем российского законодательства, государственных структур. Если права требования проданы за рубеж, то режим работы с ними регулируется юридической базой страны, финансовые структуры которой стали приобретателями указанных прав. В принципе ничего страшного - стандартная ситуация. Но более-менее серьезные колебания рынка могут вызывать локальные экономические кризисы, что влечет за собой падение доходов или безработицу. Если кредитор отечественный и за ним стоит правительство, то, возможно, в случае возникновения системной экономической проблемы оно проявит некую толерантность и даст заемщику дополнительный срок для выплаты долга во избежание массовых выселений из частного жилья в несуществующий ныне социальный фонд. Кстати, в Англии в момент кризиса выселяли целыми улицами - но у них был социальный фонд. Поэтому, думаю, для западных кредиторов требовать во время кризиса выселять неплательщиков - не новость, тем более что они, в отличие от правительства, не обязаны соблюдать нормы предоставления жилья по социальному найму - другая юрисдикция.
- Но, Александр Николаевич, как «неосведомленный» человек может получить ответ на этот вопрос? Где? У кого?
- Если получение кредита оформляется через структуру, работающую в Унифицированной системе рефинансирования, где стандартные ипотечные кредиты продаются АИЖК или связаны с концепцией, утвержденной правительством России, - то это более «прозрачный», защищенный вариант. Если же заемщик получает кредит по автономным банковским или девелоперским программам, то вероятность проведения сделки по секьюритизации за рубежом высока.
И еще один важный нюанс: если кредит получен в рублях, то продажа прав требований по нему за границу в настоящее время маловероятна.
