Сколько стоит летний застой на рынке недвижимости?
Летом рынок недвижимости традиционно стабилизируется.
Спрос падает: у большинства потенциальных участников сделок начинается сезон отпусков. Так утверждают люди, которым доводилось в эту пору покупать или продавать квартиры. Впрочем, риэлторы не разделяют такого пессимистичного взгляда, бодро констатируя: спрос хотя и медленно, но верно растет, как неуклонно поднимаются и цены. Какая же позиция точнее отражает действительное состояние дел на рынке недвижимости?
Какова ситуация на данный момент и есть ли основания для того, чтобы выделять лето в особый период годичного цикла? Тем более если речь идет о лете-2006, когда большинство аналитиков в своих ежемесячных отчетах отмечали продолжение резкого роста цен на недвижимость — на уровне 4–5%.
Что такое летний синдром? По большому счету, это третий в году, сильно затянувшийся праздник. Первый случается в Новый год, второй — в начале мая — он служит своеобразной репетицией грядущей «большой перемены», которая очень скоро затронет большинство сфер деловой активности. Надо полагать, что такое «сезонное» отношение к жизни характеризует в основном отечественный менталитет, не привыкший пока считаться с соображениями исключительно делового характера.
Шапка по Сеньке, а планы по сезону
Стремительное течение современной жизни, к которому так трудно приспособиться нашему соотечественнику, вдруг замирает, с тем чтобы в положенный срок возвратиться в новое, еще более полноводное русло. Трудно выделить главную причину такого явления. Возможно, она связана с семейным укладом отечественной жизни, при котором месяцы летних каникул принято проводить с семьей, детьми или родителями. Особая тема — пристрастие к даче, деревне, рыбалке.
Но неужели на Западе деловая активность не подвержена сезонным колебаниям? Вовсе нет: повышения и спады есть, но они вызваны другими причинами. К примеру, планирование покупок, в том числе и столь значительных, как приобретение дома или квартиры, мало подвержено соображениям досуга. Пик покупательской активности наступает в конце года, во время подведения финансовых итогов и выплат.
Теперь попытайтесь себе представить москвича, который под Новый год или на отпуск получил крупную премию, выплату и т. п., которой хватило бы на приобретение недвижимости в Москве... Не получается? Так рождается питательная среда для безмятежного делового застоя. И если зимние и весенние паузы проходят не так заметно, то летняя — это особый сектор годичного цикла со своими любопытными закономерностями. Именно их мы попытались выявить, опросив специалистов и просто участников рынка недвижимости.
Летний синдром
Видение летней ситуации оказалось весьма неоднозначным. Директор департамента маркетинга и рекламы компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев утверждает, что летом наблюдается особое состояние баланса между спросом и предложением, поскольку вторичный рынок переживает период серьезного роста цен. «Активность покупателей увеличивается, а продавцов, напротив, уменьшается. Как следствие, рост цен летом продолжается».
Директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексей Шленов делает иные выводы: «Традиционно сезонность на рынке недвижимости выражается в снижении активности покупателей и продавцов. Число сделок в период отпусков уменьшается в среднем на 10–20%. Часто люди стараются закончить сделку по покупке квартиры до середины июня и во время отпуска решить все вопросы с регистрацией собственности, переездом, пропиской, ремонтом, чтобы к первому сентября их дети пошли в школу в новом районе. Поскольку 60–70% сделок с недвижимостью представляют собой обмен (или на языке специалистов — альтернативную покупку), желание обзавестись новым жильем в летние месяцы оказывает заметное влияние на рынок».
Если мнение по поводу соотношения активности покупателей и продавцов неоднозначно, то практически все участники рынка сходятся в одном: число сделок, безусловно, падает. К примеру, обычно на рынке вторичного жилья выставлено до 30 тыс. квартир, а летом их количество уменьшилось, по разным источникам, до 22–25 тыс.
Лето на лето не приходится
Другая значительная тенденция характеризует уже не только сезонное состояние рынка, но и ту специфическую ситуацию, которая сложилась в нынешние летние месяцы. «Объем выставленных на продажу квартир почти на 50% ниже аналогичного периода прошлого года. В то же время спрос продолжает устойчиво опережать предложение, — рассказывает руководитель пресс-службы группы компаний МИАН Вадим Васильев. — На рынке элитного жилья наблюдается некоторое затишье. Предложения есть, но основное количество потенциальных покупателей находятся в отпуске, и, кроме того, застройщики придерживают квартиры, ожидая ежегодного увеличения цен с началом сезона в сентябре».
Подобное мнение характерно для многих операторов рынка. Однако в процессе подготовки статьи мне случилось познакомиться с опытным пожилым маклером. По его словам, вот уже два месяца не удается продать ни одной квартиры. «Возможностей для покупки жилья нет, вот и стоит рынок, — сказал мой собеседник. — Я склонен полагать, что России привилось скорее азиатское, нежели европейское отношение к бизнесу. Есть спрос, нет спроса — это никак не влияет на поведение продавцов. «Крутиться» и «набирать обороты» за счет объема продаж у нас считается недостойной суетой. Так во всем».
У цены особая «подстежка»
Здравомыслящий и элементарно просвещенный человек с детства усвоил банальную истину: спрос формирует предложение. Значит, влияет и на стоимость предложения. Собственно, этот фактор и является естественным регулятором рыночных отношений. Как только цена объекта достигает максимально доступного для покупателя рубежа, начинается неуклонное и неизбежное «соскальзывание». Такая закономерность универсальна — она работает во всех сферах рыночной деятельности, будь то производство колбасы или самолетов.
Но наш отечественный парадокс как раз и заключается в том, что рынка как такового нет. Косвенно эту мысль подтверждают и специалисты по недвижимости. «Замечу, что сезонный спад активности никак не отражается на ценах, поскольку динамика стоимости жилья определяется иными факторами», — замечает А. Шленов.
Задумаемся: что же скрывается за понятием «иные факторы»? Вероятно, издержки нашего неуклюжего русского капитализма, где рыночные отношения только декларированы. Россияне усвоили: цена квартир, конечно, определяется спросом, но существуют механизмы, способные его поддерживать. В крайнем случае, даже если интерес к объекту упадет, общественное мнение сформируют многочисленными утверждениями, что спрос не просто существует, но и неуклонно повышается, а значит, и рост стоимости оправдан.
Выполнить этот трюк не так уж и сложно. Выяснить, сколько квартир числится в базе данных, способен любой мало-мальски осведомленный покупатель или продавец, умеющий пользоваться Интернетом. А вот какова динамика продаж, сколько квартир действительно продано, как часто и насколько изменяется цена объекта при сделке, каков срок экспозиции — об этом подчас не возьмется судить наверняка и профессионал.
Так что росту цен — зеленая улица. С этим практически никто не спорит, только проценты несколько разнятся. Вот, к примеру, один прогноз, довольно оптимистичный для продавцов и не слишком обнадеживающий для покупателей. «В начале лета рынок несколько успокоился, и средний темп роста цен в июне составил около 5,5% против 7–9% весной. Скорее всего летом он будет держаться на уровне 5%, и уже осенью 1 кв. м жилья в столице достигнет рубежа в $4 тыс., а к концу года поднимется до $4,5 тыс.», — полагает В. Васильев.
Карты в руки? Ан нет...
Все описанные выше тенденции касались рынка городского жилья. Но загородная недвижимость — явление совсем иного рода. «Если на вторичном рынке жилья летние выходные означают затишье, то для показов загородной недвижимости — это, напротив, самое благоприятное время: владельцы готовы показывать свои дома и земельные участки потенциальным покупателям», — предполагает А. Шленов. Впрочем, практика показывает — желание продавца демонстрировать далеко не всегда приводит к стремлению потенциальных покупателей смотреть предложенное. Вот тут-то и начинаются сложности.
Все знают, что готовить сани надо летом, но мало кто следует этому принципу. Жизненные наблюдения подсказывают: все, от ботинок до недвижимости, наши соотечественники склонны приобретать, как говорится, по мере возникновения потребности. Говорят, что такая психология формируется «с жиру», по принципу «у них, богатых, свои причуды». Захотел — купил дачу, пусть и невыгодно, зато вовремя. Рискнем усомниться в правильности такой оценки. Более того, все иногда происходит с точностью до наоборот.
Исследования специалистов показывают, что состоятельный человек более расположен к покупкам в ситуации, когда это наиболее выгодно с экономической точки зрения. В психологическом смысле немаловажно ощущение собственной платежеспособности, с одной стороны, и доступности покупки — с другой. Все это часто урезонивает страсть, уравновешивает, устраняет предрасположенность к ажиотажу. Словом, состоятельный покупатель имеет то, чего лишено большинство наших сограждан: способность здраво рассуждать и принимать логически обоснованные решения.
Имущество, в том числе недвижимое, в России принято приобретать к сезону. Если дача — то весной, с тем чтобы сразу жить, осваивать участок, строить дом. Может быть, игра как раз и стоит свеч, когда карты в руки?
Осторожно, аренда!
Совсем другая картина складывается на рынке аренды. «С наступлением лета появляется все больше квартир, сдающихся внаем на теплое время года. Арендодатели таких квартир — люди, которые проводят лето на дачах; потребители — родители и их дети-абитуриенты, жители провинциальных городов, желающие посмотреть Москву, иностранцы», — рассказывает В. Васильев. Еще одна категория людей — москвичи, проводящие летом серьезный ремонт своих квартир: нередко они снимают для временного проживания другое жилище.
Арендодателей подстерегают немалые проблемы. Прежде всего с оформлением договора. В условиях, когда время сдачи внаем ограничено сезоном, услуги по оформлению юридического договора кажутся обременительными, даже ненужными. Ими пренебрегают, и напрасно. Как результат, в распоряжении арендаторов — неограниченное поле деятельности для злоупотреблений доверием хозяев. В такой ситуации они нередко превращают жилища в проходной двор для родственников, знакомых, а также новых квартирантов, за счет которых пытаются покрыть расходы на аренду.
В итоге хозяин рискует обнаружить сильно пострадавшее, а то и просто разворованное имущество, за которое, разумеется, никто не ответит. Выход из сложившегося затруднения есть. Например, стоит доверить присмотр квартиры кому-нибудь из близких или соседей. А если нет желания оформить отношения официально, стоит хотя бы зафиксировать договоренность в свободной письменной форме.
Поиск потенциальных квартирантов — дело не самое сложное, тем более что за услуги посредника придется заплатить до 30% общей выручки. Как правило, комиссионные равняются размеру месячной арендной платы. Нередко клиентов можно найти через соседей, поскольку многие имеют родственников и знакомых в провинции, желающих посмотреть на столицу, пристроить ребенка в институт или заняться бизнесом. Надо быть готовым, что названные соседями суммы окажутся для вас невыгодными.
Каковы же действительные ставки летней аренды? «Арендодатели сдают квартиру целиком или несколько комнат за цену, обычно на 5–10% ниже рыночной, — считает В. Васильев. — Если говорить об арендных ставках вообще, то в ближайшее время они существенно не изменятся. Немного пониженные ставки «сезонной» аренды на долгосрочную влияния не окажут. Из прогнозов надо отметить незначительное повышение цен на долгосрочную аренду квартир в начале августа–конце сентября, которое повторяется из года в год».
Когда стоит шагать не в ногу
Итак, какие советы стоит дать тем, кто в силу разных причин заинтересован в приобретении или реализации квартиры летом? Большинство экспертов сходятся во мнении, что, приобретая квартиру, в первую очередь стоит принимать во внимание личные и семейные причины. «На мой взгляд, при совершении сделок с недвижимостью нужно прежде всего руководствоваться необходимостью. Направление развития рынка недвижимости предугадать сложно. В настоящий момент специалисты соглашаются, что цены на жилье находятся на очень высоком уровне. Хотя темпы роста снизились до 6–7% в месяц — эти показатели еще далеки от удобных всем операторам рынка 2%.
Например, если сегодня реально разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные, то через несколько месяцев такая сделка может и не состояться, поскольку «однушки» дорожают быстрее. И если вам сейчас жизненно необходим более просторный дом, не откладывайте сделку», — советует А. Шленов.
Еще один психологический совет в той или иной форме подсказан многими профессионалами в неформальной обстановке. Он напрямую связан с рассуждением опытного маклера, приведенным в начале статьи. Рынок на азиатский манер подчас воспринимается как инертный и неподвижный в ценовом отношении. Но это только кажется. Ситуация преображается, как только покупатель начинает торговаться. Здесь, собственно, начинается главное: игра эмоций, противостояние взглядов, тщательное «прощупывание» настроения сторон. Итак, главное — это торг, особенно в сезон затишья. Обязательно им воспользуйтесь. Умело проведенные переговоры позволяют «уронить» стоимость предложения на 10%. Да, летом активность рынка ниже, но выбор есть.
Для продавцов же наиболее целесообразна тактика мудрой обороны. Стоит помнить, что лето пройдет, и цены неизбежно подрастут с наступлением сезона активной деловой жизни. И если продажу не подстегивают форс-мажорные обстоятельства — лучше подождать или уступить минимально. А что касается политики завышения стоимости жилья, то в данный момент имеются веские основания полагать: обвала цен не будет.
Михаил Куликов. Директор департамента управления вторичного рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Лето всегда характеризуется тем, что часть клиентов (продавцы и покупатели) и сотрудники компаний уходят в отпуска, и это сказывается на состоянии рынка. Но не так, как многие себе это представляют. Отпуска — скорее косвенный фактор, а не основной. Его, конечно, надо учитывать, но после того, как мы примем во внимание все остальные.
Что было в предыдущие годы? Если вспомнить теперь уже далекие послекризисные времена — тогда случился коллапс и количество сделок резко сократилось. Если говорить о прошлом лете, уже тогда динамика была заложена существенная, и нормальным риэлторам надо было отпуска отменять. Те, кто не пошел отдыхать, а работали, провели довольно большое количество сделок.
Этим летом общая тенденция роста стоимости жилья, которая была заложена в первую часть года, сохранилась. Это и тот фактор, что цены добрались до своего логического максимума, притормозили динамику их роста. Объемы предложения остались прежними, а спрос немного упал. Сейчас при общем замедлении роста цен количество сделок изменилось несущественно.
Цены сейчас подошли к такому уровню, когда рост возможен, но не столь значительный. Думающий покупатель понимает, что прежней динамики не будет и реально без ажиотажа решить свои жилищные вопросы. Нет смысла ждать падения, но и торопиться покупать или инвестировать в ожидании больших прибылей не стоит. С рынка ушли те, кто хотел погреть руки на бешеном росте цен. Кроме того, отпали те клиенты, которые хотели обзавестись жильем побыстрее, пока цены не достигли максимального подъема. Все эти люди успокоились, паника не воздействует на рост рынка.
Что касается продавцов, то основная их часть — «альтернативщики». Им все равно, рост или падение наблюдаются на рынке, доплата у них остается примерно прежней. Для них ажиотаж был не столь существен, они просто искали, чтобы вариант был подходящий. На ажиотажном рынке у «альтернативщиков» были другие трудности: они не могли подобрать вариант в разумные сроки — как только находился покупатель на их квартиру, надо было срочно выбирать альтернативу, пока она не «уползла» по цене. Многие сделки из-за этого срывались.
Сейчас ситуация более нормальная, стабильная, поэтому сделки в таком объеме рушиться не будут. И «альтернативщики», даже если они летом уходили в отпуск, вернутся и без суеты займутся своими сделками. Причем они их проведут с большей степенью вероятности, чем, скажем, весной.
Темпы роста цен осенью, на мой взгляд, составят около 1–2% в месяц. Стоимость 1 кв. м сейчас предельная, возможен ее незначительный рост с небольшими колебаниями по секторам. Скажем, сектор дешевого жилья более подвержен паническим настроениям. В элитном сегменте и бизнес-классе и продавцы, и покупатели ведут себя более спокойно, поэтому в них нереален как резкий рост, так и резкое падение.
Владислав Луцков.Заместитель директора аналитического консалтингового центра компании«МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— После бурного роста в апреле–июне уровень средних цен на рынке новостроек превысил уровень цен вторичного рынка жилья Москвы. Среди причин такого роста можно выделить главную — значительное снижение объемов предложения на первичном рынке жилья в условиях высокого платежеспособного спроса. Другой причиной является некоторое изменение структуры предложения, так как в связи с 214-ФЗ в продаже остаются дома на более поздней, а следовательно, более дорогой стадии строительства. При этом потребительские качества возводимого жилья, как правило, выше, чем у окружающих домов, а предложение недорогого типового жилья сильно ограничено.
Рано или поздно рынок подойдет к критической точке, когда стоимость жилья превысит платежеспособный спрос. Бюджет граждан имеет свои пределы. Полная цена квартиры, соответствующая накоплениям покупателя, все меньше отвечает его требованиям к потребительским качествам жилья. Это приводит к тому, что человек, безнадежно отстав от роста цен и не найдя подходящего предложения, просто уйдет с рынка, что понизит платежеспособный спрос.
Но обвала рынка ждать не стоит, так как благоприятная макроэкономическая ситуация, рекордно высокие мировые цены на энергоносители и рост денежной массы оказывают колоссальную поддержку платежеспособного спроса на рынке недвижимости, и поэтому данный (внутренний) фактор рынка единственный, который воздействует на снижение цен. Скорее наступит стагнация спроса, а вслед за ним — цен.
В ближайшее время мы ожидаем снижения ежемесячных темпов роста цен до 2–3%. Скачок стоимости жилья в августе маловероятен.
Сергей Лушкин.Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:
— Действительно, лето считается временем некоторого затишья на рынке недвижимости. Этот факт принято связывать с сезоном отпусков. Но, несмотря на эти утверждения, нельзя говорить о нем, как о «мертвом» сезоне, не приносящем никаких изменений.
Так, в июне–июле рост цен продолжился, хотя темпы его замедлились: в первом месяце лета цены на объекты, расположенные в ЗАО и ЮЗАО, выросли на 6%, в июле этот показатель составил 3,7%.
Спрос на квартиры несколько снизился. При этом количество предложений на рынке первичной жилой недвижимости увеличилось. Так, в ЗАО и ЮЗАО на рынок вышли шесть объектов, которые ранее не были представлены.
