Классификация. Четкой классификации объектов жилья на рынке не существует и еще долго не появится. Ведь в противном случае застройщики не смогут продавать свои объекты дороже, чем они того стоят.
Трехклассное образование. Попытки ввести единую классификацию жилья на московском рынке предпринимались неоднократно, но успехом не увенчались. «Эти схемы так и не стали общепризнанными, так как зачастую критерии одного участника рынка не устраивали других, создававших собственный вариант», — поясняет директор департамента городской недвижимости агентства Vesco Realty Вера Лукина.
Сегодня риэлторы и застройщики используют различные типы классификаций жилья, включая российские и англо-американские. В них, например, жилье может быть трех типов — А, В, С, которые делятся на подвиды (А1, А2, В1, В2 и т. д.) Но чаще всего на московском рынке практикуется стандартное деление жилья на три категории: «элита», «бизнес» и «эконом». Но четких границ между ними, как и классификационных критериев, сегодня не существует. Точнее, они имеются, но у каждого продавца — свои.
Проще всего обстоит дело с определением «третьего» класса, который почти все участники рынка называют «эконом», или «типовое жилье». «Это, как правило, панельные серийные дома в непрестижных районах», — поясняет аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета. К эконом-классу обычно относят дома серий «П-44К», «П-44ТМ», «П-ЗМ», «КОПЭ», «И-155» и т. д. К этой категории относят также монолитные и монолитно-кирпичные дома, не попадающие по ряду признаков под бизнес-класс, а также качественные кирпичные и некоторые серии панельно-блочных домов советского периода. Дома эконом-класса — это, как правило, высотное жилье (16 и более этажей), в котором находится от 100 квартир.
Разница между «экономом» и «бизнесом» зачастую определяется только месторасположением дома. Как уверяют эксперты, монолитный дом даже без охраняемой территории на Юго-Западе столицы вполне попадает в бизнес-класс, но такой же дом где-нибудь в Кузьминках в состоянии претендовать только на «эконом».
По мнению Александра Слеты, к бизнес-классу относятся высотные монолитные дома, где квартиры в отличие от эконом-класса разнятся большой долей нежилых площадей: с просторными прихожими, ванными комнатами (в многокомнатных квартирах их несколько), кухнями, гардеробными. Более требователен управляющий директор по финансам компании «Конкордия — эссет менеджмент» Семен Пузрин, который считает: нынешний бизнес-класс должен обладать полным набором характеристик, соответствующих представлениям об элитном жилье 5-10-летней давности. Во-первых, это особое месторасположение, предполагающее транспортную доступность, экологически благоприятную обстановку, развитую инфраструктуру и однородное окружение. Во-вторых, здание должно быть построено по индивидуальному проекту, с эффектной архитектурой, качественными коммуникациями, с потолками не ниже трех метров. Естественно, вокруг дома должна быть огороженная охраняемая территория. Обязательно и наличие парковки с числом стоянок, совпадающим или в 1,5 раза превышающим количество квартир в доме.
Определение бизнес-класса размыто из-за того, что к нему часто относят очень разное жилье. «Сюда могут входить как современные многоквартирные монолитно-кирпичные, так и „сталинские“, и „цэковские“ дома. По времени постройки и уровню комфортности они, безусловно, разные, однако их трудно отнести к „элите“ или эконом-классу», — поясняет аналитик агентства недвижимости «Доки» Александр Скобкин.
Споры об элите. Наиболее спорной категорией жилья остается «элита». Иногда она подразделяется на подвиды А, В, «премиум», «люкс», de luxe. А иногда «премиум» подразумевает верхнюю категорию объектов бизнес-класса.
У разных игроков рынка мнения относительно «элиты» могут сильно отличаться. Одни считают: к этой категории могут относиться только дома с небольшим количеством квартир. «Приобретают элитное жилье в основном люди определенного круга, с определенными потребностями. Многоквартирный дом всегда предполагает массовость, а при большом количестве народа очень трудно обеспечить требуемую обстановку и уединенность», — поясняет директор агентства недвижимости Hermitage Realty Екатерина Гетманская. — Одна из сложностей — проблема в проектировании инженерии, водоснабжения. В квартире площадью около двухсот метров сантехническая разводка и канализация обычно предусмотрены только в одном месте. Это создает целый ряд технических проблем при выделении ванных комнат, кухни. Другая проблема — нехватка мест на стоянках. Существуют многоквартирные жилые комплексы, которые позиционировались как дома улучшенного проживания. Но после их заселения выяснилось: число машин у жильцов не соответствует количеству мест в подземном паркинге. И те, кому не повезло, вынуждены ставить автомобили на улице. В итоге они перегораживают двор, блокируется подъезд спецтранспорта к пожарным гидрантам. А жильцы, выходящие погулять, вынуждены обходить машины и дышать выхлопными газами.
Семен Пузрин тоже считает элитный дом местом обитания лишь немногих избранных. По его словам, «камерность проживания обеспечивается за счет малой этажности». Кроме того, элитные дома строятся только из кирпича, а монолитный бетон, как правило, применяют лишь для несущих конструкций. Современное техническое оснащение элитного дома предусматривает собственную котельную и доочистку воды, оптико-волоконные каналы связи, импортные лифты и качественные, подчас эксклюзивные отделочные материалы, систему поддержания микроклимата.
Другие участники рынка считают: столь подробный набор критериев не является обязательным для отнесения дома к классу «элиты». Гораздо более важную роль играет месторасположение. Традиционно наиболее престижными считаются районы Остоженки («Золотая миля»), Плющихи («Серебряная миля»), Арбата, Патриарших прудов, Пречистенки, Замоскворечья. Однако свободной земли в этих районах осталось мало и теперь наиболее перспективными районами под застройку элитного жилья считаются Китай-город, Чистые пруды, Болотный остров. Происходит постепенное расширение границ «элитной зоны».
Значительное число застройщиков, специализирующихся на жилой бизнес-недвижимости, вводят собственные классификации жилья, по которым объекты в спальных районах относятся к «элите». «К примеру, комплексы „Алые Паруса“ и „Триумф-Палас“ позиционируются как класс de luxe, тогда как в действительности объекты с их набором характеристик абсолютно соответствуют классу „бизнес“, — утверждает Вера Лукина. — Такая же ситуация и с комплексом „Мономах“».
Без имен. Судя по всему, общих критериев для распределения жилья по категориям в России еще долго не появится, поскольку сами участники рынка не видят в ней необходимости. «В противном случае рынок уже выработал бы общепринятые критерии для типизации жилья, — замечает Вера Лукина. — Кроме того, значительное число игроков и не желает четко подразделять объекты, так как это будет мешать девелоперам завышать их стоимость».
На Западе разделения жилой недвижимости на классы тоже весьма условно. «В Европе и США существуют типы жилья — дом, таунхаус, квартира, апартаменты, но нет понятия „элитное жилье“ в московской трактовке этой категории», — поясняет Семен Пузрин. Главный критерий стоимости — месторасположение дома. В каждом городе есть свои популярные и непопулярные кварталы. И именно на основании этого параметра формируются все остальные характеристики жилья: однородность социального окружения, инфраструктура района, качество строительства, ценообразование. И хотя мы часто встречаем в рекламе иностранной недвижимости критерий «элитность», по замечанию Семена Пузрина, это делается с оглядкой на российского покупателя. Француз, например, никогда не поймет, что скрывается под этой фразой.
Как считает ряд экспертов, в недалеком будущем и в Москве сложится аналогичная ситуация. То есть четкое разделение между «престижными» и «непрестижными» районами в столице станет определяющим при выборе жилья. И, наоборот, цены на инфраструктурные услуги в престижных районах вытеснят оттуда всех тех, кто не может соответствовать определенному уровню. Таким образом, социальный состав районов станет более однородным.
Теория и практика
В своей практике риэлторы используют очень разные подходы к классификации жилья. Так, в компании «Доки» в число критериев входят месторасположение дома, период постройки, материал стен и наличие инфраструктуры. В Vesco Realty используется классификация из четырех позиций — класс А (de luxe), В (премиум), С (субэлитный) и эконом-класс. К de luxe здесь относят новые монолитно-кирпичные дома на Остоженке, Пречистенской набережной, Патриарших прудах, на Арбате, улице Косыгина. Такие объекты предполагают мало квартир (до 30), благоустроенный внутренний двор, огороженную территорию. В класс В входят объекты в переулках Старого и Нового Арбата, на Чистых прудах, в Замоскворечье, на Китай-городе, Фрунзенской набережной, Красной Пресне, на Тверской. Здание может быть как нового строительства, так и реконструированное с количеством квартир до 80. Класс С представлен современными жилыми комплексами, расположенными в лучших спальных районах, например в Юго-Западном округе. В таких домах очень развитая социальная инфраструктура: бассейны, сауны, тренажерные залы, салоны красоты, детские игровые площадки. К эконом-классу относят панельные строения в спальных районах Москвы. А в «Золотых воротах» вообще отрицают какую-либо необходимость в классификации жилья, уверяя, что грамотный риэлтор никогда не спросит покупателя, какое жилье ему нужно — «эконом» или «бизнес»? Сначала надо выяснить потребности клиента и его личные представления о недвижимости — ведь они у всех очень разные, а уж потом что-то предлагать.
Цена без правил
Отсутствие классификации приводит к вольному ценообразованию. Расценки на строящееся жилье устанавливаются на основе анализа спроса. Определяется, по какой максимально возможной цене рынок может «проглотить» новый объект". Так, объект бизнес-класса может позиционироваться как элитный, и в таком случае цены искусственно завышаются. Сегодня вилка цен достаточно широка: «эконом-дома» стоят 1,5-3 тыс. $/кв. м, «бизнес» — от 3 до 6 тыс. $/кв. м, «элита» — свыше 6 тыс. $/кв. м. Ситуация осложняется тем, что при нынешних темпах удорожания московских квартир ценовые границы между разными категориями жилья становятся все более размытыми. Квартиры очень быстро переходят из одной категории в другую без изменения своих качественных характеристик.
