ЭЛИТАРНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: БОЛЬШАЯ ПОЛИТИКА БОЛЬШИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Элитарное жилье — настоящие сливки рынка недвижимости. Конечно, их появление стало возможным только в процессе развития самого рынка. Более того, структура предложения и дальше меняется в зависимости от роста благосостояния. Яркий пример — застройка Царского Села, когда дома, прежде считавшиеся представителями элиты, отходят в тень или по крайней мене становятся в ряд с большинством новостроек. Даже дома на оболонской набережной в этом смысле выглядят не хуже, тем более ничем особенно не отличаются от печерских псевдоособняков. В этой-то приставке «псевдо-» все и дело. Дома, облюбовавшие склоны, отличаются от большинства домов в этом районе только площадью. Тем временем она, как оказалось, не является критерием элитарности жилья.
Понятие «элитарное жилье» в Украине изменялось в течение нескольких лет, по мере роста уровня доходов состоятельной части населения, повышения квалификации архитекторов, проектировщиков и строителей и, соответственно, развития рынка недвижимости. В конце 90-х гг. прошлого века основным критерием элитарности была как раз площадь квартиры — значительно большая, чем у квартир в домах массовых серий. В качестве элитарных предлагались также бывшие коммунальные квартиры в домах дореволюционной и довоенной постройки после отселения жильцов и капитального ремонта. Потом на первичном рынке жилой недвижимости были введены такие параметры элитарности, как высокие потолки, утепленные фасады, инфраструктура, парковка, подземные гаражи и т.д.
Между тем ушедшие вперед россияне уже определились с содержанием понятия «элитарная недвижимость». Список из 10 требований, предъявляемых к такого рода жилью, возглавляет не вполне понятная категория «клубность». В идеале клубный дом — тот, в котором не более 10 квартир. Кстати, уже одного этого условия достаточно, чтобы львиная доля «элитарных» предложений отпала. К тому же соблюдение данного принципа способно поднять цену на «квадрат» до неимоверного уровня, да и утверждение подобных проектов будет вызывать резкую реакцию со стороны архитекторов и властей, нацеленных на оптимизацию использования существующих земельных участков. Можно даже сказать, что элитарное жилье — непозволительная роскошь для развивающихся стран.
Вторым обязательным для элитарного жилья критерием стала единая социальная среда. В настоящих элитарных домах происходит очень строгий отбор жильцов. Конечно, этот отбор осуществляют сами потенциальные покупатели, выбирая, с кем бы им хотелось жить в одном доме, на одном этаже. Подобный отбор, естественно, едва ли возможен в доме, рассчитанном на 100 квартир.
Третий критерий — месторасположение. Элитарный дом должен находиться в историческом центре столицы либо в экологически чистом районе, причем это может быть и Печерск, и тихий Подол, где подобный 2- или 3-этажный особняк идеально вписывается в существующую историко-архитектурную среду. Да и транспортные преимущества «золотой середины» очевидны: живя в центре, очень удобно и быстро можно добраться в любую точку Киева. Кроме того, сам по себе статус дома в центре города во всем мире считается престижным. Не исключено, что в будущем, после возведения ряда престижных кварталов на Левом берегу, акценты сместятся.
Важными требованиями считаются также высокая степень безопасности жильцов, автономное инженерное оборудование (собственные пожарная служба, электростанция, водоснабжение) и пр. Впрочем, главным критерием элитарности, по утверждению российских строителей, является строгий отбор жильцов. Так, при всем богатстве выбора россияне рекомендуют продавцам элитарной недвижимости игнорировать покупателей с уголовным прошлым: квартиру в доме класса «de luxе» им не продадут ни за какие деньги. При этом непонятно, имеет ли отношение к криминальному прошлому происхождение самих денег, а если пытаться его установить, то тут без услуг ФСБ не обойтись! У любого, кто захочет переварить эту информацию, появится достаточная доля сомнения в том, что застройщики действительно выдерживают всю процедуру от начала до конца. Правда, в отличие от московских коллег, наши застройщики в погоне за прибылью зачастую вообще забывают о необходимости фейс-контроля.
Одним из наиболее дискуссионных критериев элитарной жилой недвижимости остается высотность. Этот вопрос требует серьезного изучения. Встречаются публикации, где говорится о том, что проживание в домах выше 5-7 этажей негативно влияет на здоровье людей, в том числе и на психическое. Потому, сколько бы ни говорили об экономической целесообразности строительства высотных жилых домов в связи с необходимостью эффективно использовать городскую территорию, по мере распространения информации об упомянутых научных исследованиях людей состоятельных (а у них возможность выбирать всегда больше) будет все менее привлекать жилье в домах такой высоты. Уже сейчас во многих европейских странах не строят жилые дома более семи этажей.
Что такое хорошои что такое плохо
«В Киеве чуть ли не каждый новый дом, где кладка кирпича ровнее, а стены оштукатурены, позиционируется как элитарный», — говорят риэлторы. Наверное, неслучайно руководитель информационно-аналитического отдела АН «Планета Оболонь» Владимир Коломейко сказал как-то в шутку, что, по его мнению, к категории «de luxe» можно отнести лишь особняки наподобие старинных графских усадеб с многочисленными комнатами для прислуги и прочими классическими атрибутами комфорта.
Предлагаемые сегодня критерии «элитарности» существенно отличаются и иногда подогнаны под возможности компании, которая их предлагает, населенного пункта, где построен дом, или под особенности участка, на котором он расположен, говорят строители. До сих пор одной из причин такой ситуации на рынке было отсутствие единого классификатора жилья, в результате чего дома подпадали под действие приказа №215 Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике, где все категории трактовались слишком расплывчато. Теперь такие критерии вроде бы есть. По крайней мере формально, поскольку классификатор так и не стал фактором, влияющим на развитие и функционирование отечественного строительного комплекса. Министерство архитектуры, по сути, заняло выжидательную позицию, предоставляя застройщикам разбираться между собой. Наверное, в такой позиции есть своя логика, поскольку участники рынка, кажется, так и не пришли к единой точке зрения. С другой стороны, введение в действие этого своеобразного кодекса застройщика не имеет смысла, если проверить застройщика будет некому. Что такое 5 километров, на которые, по мнению авторов классификатора, должен быть удален от промышленных зон подобный дом? Как проверять статус соседей по лестничной площадке? Придется ли им вместе с другими документами подавать справку о доходах или документы, подтверждающие отношения с банком? Не иначе как покупателя собираются впускать в дом через пограничный шлагбаум… Правда, другие критерии — скажем, наличие лоджии или вид кирпича (кирпич должен быть керамическим, то есть глиняным) — все же более осязаемы и поддаются более адекватной проверке.
В свою очередь, элитарному дому не обойтись не только без террасы и зимнего сада, но и без более мелких, хотя и не менее значимых аксессуаров вроде оптоволоконной разводки (причем как по всему дому, так и в каждой квартире), механической очистки воды на входе в дом, комбинированного охлаждения и собственной бойлерной. В таком доме обязательно также наличие вентилируемого фасада, а парковка должна предусматривать возможность размещения не одной, а двух автомашин в расчете на одну квартиру. Конечно, такие требования, как уборка территории и вывоз мусора, выглядят не особенно специфично. Многие из этих функций, по мнению авторов концепции, должна взять на себя служба эксплуатации. Да и выполнение мелких работ в представлении авторов классификатора тоже входит в число довесков, на которые стоит ориентироваться, покупая элитарное жилье. Кроме того, обязательно озеленение возле дома, полив газонов и клумб и пр.
Конечно, все вышеуказанные требования касаются в большей степени такого сегмента, как «de luxe», но кое-что (понятно, в меньшей степени) досталось и на долю премиум-класса. И хотя на бесспорность никто, собственно, и не претендовал, — важен был уже сам факт систематизации подобных требований, — с самого начала концепция вызвала ожесточенные споры. Вопрос, нужна ли классификация, до сих пор будоражит умы специалистов. Как иначе, если многим застройщикам придется в корне изменить свои отношения с клиентами и радикально пересмотреть собственные планы на будущее, ведь в обозримом будущем они не смогут выдавать за элиту то, что может сойти максимум за бизнес-класс. Это касается главным образом цены: если сейчас элитарный сегмент продается по нескольку тысяч долларов за «квадрат», то после утверждения классификации он вполне может подешеветь на пару-тройку сотен «условных».
В первый момент мнения разделились полярно. Так, Минстрой посчитал предложения «Украинской строительной ассоциации» целесообразными и указал на то, что такая классификация нужна — прежде всего для определения рыночной стоимости жилья, а также для того, чтобы сделать невозможными спекулятивные и мошеннические сделки при продаже недвижимости. Начальник Управления архитектурно-конструктивных и инженерных систем домов и сооружений жилищно-гражданского назначения Александр Авдиенко даже высказался за то, чтобы нормативное определение классификации жилья базировалось на положениях ГСН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения», которые вступили в силу с 1 января 2006 года и которыми установлены рациональные и экономичные параметры архитектурно-планировочных решений и инженерного оборудования жилых домов с учетом необходимых санитарно-гигиенических требований. Как известно, нормы эти разделяют проектируемое жилье по уровню комфортабельности и социальной направленности на две категории: жилье I категории (коммерческое) предполагает возможность нормирования нижних и наличие ненормируемых верхних границ площадей квартир и одноквартирных жилых домов (коттеджей), которые обеспечивают уровень комфортабельности проживания не ниже минимально допустимого; жилье ІІ категории (социальное) предусматривает нормирование нижних и верхних границ площадей квартир и жилых комнат общежитий в соответствии с действующими санитарными нормами, которые обеспечивают минимально допустимый уровень комфортабельности проживания.
Конечно, придя к застройщику, покупатель теперь сможет по крайней мере потребовать от него обосновать выставленную цену. Другое дело, что она определяется не только себестоимостью, но и существованием неких «междустрочных» платежей, на которые приходится идти всем застройщикам. Сами застройщики тоже вроде бы сплотились вокруг подобного этического кодекса, но при этом вполне отдают себе отчет, что количество желающих выполнять его требования имеет тенденцию к уменьшению. Кроме того, ожидать, что выполнять требования классификатора будут слишком ретиво, не приходится, особенно с учетом падения темпов строительства. В некоторых регионах и сейчас жилая недвижимость ценится на вес золота, а крымская недвижимость вообще считается элитарной уже по месту нахождения и проглатывается целиком, независимо от того, учтены ли при ее строительстве предлагаемые «УСА» критерии. Спешить с внедрением классификатора будут регионы с высоким уровнем конкуренции — вроде Киева или Днепропетровска. Возможными последствиями введения стандартов уже озаботились столичные риэлторы. Как считают в киевском агентстве недвижимости «РЕД», определяющим должно быть месторасположение объекта. Специалисты настаивают и на эксклюзивности элитарной недвижимости, одним из показателей которой, по мнению аналитиков, может быть наличие двухуровневых квартир. Кроме того, должно быть строго ограничено число квартир в таком доме (не более 40), а высота потолков не должна быть меньшей 3,5 метров. Аналитики ожидают от застройщиков и компаний, эксплуатирующих элитарное жилье, комплексного сервиса для жильцов, включающего доставку продуктов, услуги беби-ситтера, наличие бассейна и сауны, а также связывают воедино комфортное существование людей и их автомобилей, которые должны иметь возможность не только помыться в автомойке, но и «подлечиться» в автосервисе. Круглосуточная охрана тоже принадлежит к числу достоинств новостроек класса «de luxe».
Мы сами с усами?
Конечно, неопределенность уже не устраивает покупателей жилой недвижимости, в первую очередь элитарной, и тех операторов рынка, которые хотят работать на нем в течение длительного времени и потому заинтересованы в том, чтобы рынок был цивилизованным и грамотно структурированным. Покупателям необходимы ясное понимание того, какому уровню реально соответствует жилье, в которое они вкладывают немалые деньги, и уверенность, что его рейтинг и высокая стоимость сохранятся в долгосрочной перспективе. Серьезным консалтинговым, девелоперским и риэлторским компаниям требуются четкое позиционирование на рынке, стабильная позитивная репутация и доверие клиентов, поэтому предлагаемый ими клиентам продукт должен реально соответствовать заявленным характеристикам. И то, и другое станет возможным, если все участники рынка заговорят на одном языке, т.е. будут пользоваться единой терминологией и единой классификацией недвижимости. В настоящее время участники рынка пользуются либо классификатором западного образца, либо российским классификатором в шестиуровневом (или же в свернутом трехуровневом) варианте, а также их разновидностями, самостоятельно адаптированными к местному рынку. Иногда компании используют свои собственные классификаторы, что само по себе абсурдно. Конечно, западный классификатор прозрачнее и потому убедительнее. Так, в числе параметров, которым должны соответствовать площадь, месторасположение и инфраструктура дома, упоминается, к примеру, об обязательном наличии артезианской скважины... Несоответствие хотя бы одному из этих пунктов решительно понижает класс жилья. Кроме того, в качестве гарантии покупатель элитарной недвижимости получает в придачу к дому профессиональную специализированную компанию, которая отвечает за грамотную эксплуатацию жилья. Тем временем покупатели квартир во многих домах, позиционировавшихся на рынке как элитарные, нередко вынуждены самостоятельно решать вопросы управления домовым хозяйством, организовывая объединения совладельцев жилого дома и нанимая соответствующий обслуживающий персонал; случается также, что застройщики передают дома в управление ближайшей районной жилищно-эксплуатационной организации.
Нет системы — нет стандарта
В любом случае говорить о тенденции возведения объектов элитарной недвижимости, на которо можно было бы отрабатывать стратегию соответствующей стандартизации, пока невозможно. Сейчас, как заметил некогда генеральный директор компании «Жилье ХХI века» Алексей Бутенко, два высших класса — «de luxe» и «премиум» — отличаются только наличием придомовой территории. А может, это лишний повод упрекнуть в требовательности покупателя?..
