Каковы критерии элитарности? Вопрос остается открытым
Понятия «клубный дом», «класс «А», «класс «Б», «бизнес-класс» не имеют четких общепринятых определений, что может вводить в заблуждение как продавцов, так и покупателей.
Нередки случаи, когда квартиры в одном и том же доме причисляются продавцами к различным категориям элитарности, что зачастую сбивает с толку покупателей. Соответственно, рынок приходит к ситуации, когда выработка единых подходов становится более чем желательной. Однако на протяжении долгих лет этот вопрос остается нерешенным.
Кому это надо?
На самом деле вопрос «Нужна ли единая классификация?» скорее риторический. Участники рынка здесь едины: классификация нужна, отсутствие единых стандартов не идет на пользу элитарному рынку, так как существующее многообразие классификаций только вносит путаницу, тем более что в последнее время прослеживается тенденция более четкого сегментирования рынка недвижимости. Застройщикам, а вместе с ними и риэлторам необходимо четкое понимание того, что они строят и продают. Однако консенсус в этом вопросе не достигнут, ибо доселе все известные попытки выработать единые критерии элитарности заканчивались неудачей. По мнению специалистов, главная причина, мешающая застройщикам и риэлторам прийти к общему мнению, — непохожесть элитарных объектов по количеству квартир и инфраструктуре. И совершенно очевидно, что никто не хочет упускать выгоду.
Место, место и еще раз место
Какими бы разными ни казались подходы составителей классификаций, сходятся они в одном: главными признаками элитарности являются месторасположение, количество квартир в доме, инфраструктура и качество строительства. Даже самый прекрасный дом, расположенный вблизи мусороперерабатывающего завода, элитарным не может быть в принципе, а вот может ли быть элитарным дом, построенный «поближе к природе»? Традиционной является точка зрения, согласно которой для столицы определяющим критерием элитарности дома является его центральное местоположение. Этот класс домов насаждается здесь чуть ли не силовыми методами. «Центровое» местоположение определяет и все остальные параметры: и количество квартир, и этажность, и наличие объектов инфраструктуры, и инженерное оснащение, и количество мест в подземном паркинге.
Достойное окружение
Следующим важным критерием элитарности жилья является окружение. Еще бы: малоприятно наблюдать из окон за копошащимися в мусорных баках бомжами. Однако именно это требование к элитарным объектам наиболее трудно соблюсти, ведь оно не зависит от воли застройщика. Так уж сложилось, что в престижном историческом центре «коммуналки» и «хрущевки» соседствуют с элитарными домами.
Квартир — по минимуму!
А вот вопрос, сколько соседей может быть в элитарном доме, споров не вызывает. Здесь специалисты едины: малоэтажные и клубные дома по-прежнему остаются лидерами элитарного сегмента, так как отвечают требованиям к камерности. Важной составляющей является эксклюзивная планировка квартиры, поскольку для людей с достатком крайне важна уникальность их дома, неповторимость его характеристик. Так что индивидуальные планировки ценятся гораздо больше. Это своего рода строительный «handmade». Кроме того, малое количество квартир обеспечивает и элементарные удобства для жильцов. Впрочем, есть у камерности и оборотная сторона — финансовая: чем меньше квартир в доме, тем они дороже, а значит, дороже их обслуживание.
Тюнинг для дома
Неоспоримыми признаками элиты являются и уникальное архитектурное решение, и высокое качество строительства, и оснащение дома самыми современными системами. Впрочем, и тут есть нюансы. Строительные технологии развиваются, оттого и требования к элитарному жилью, как и к жилью вообще, подвержены изменениям. При этом существуют обязательные опции и опции специальные — по ситуации. Элитарные дома высшей ценовой категории обладают уникальным архитектурным обликом, при их строительстве используются только высококачественные материалы, они располагают подземным паркингом из расчета не менее двух машиномест на квартиру, а сами апартаменты оборудуются современными техническими системами. Но в то же время списывать со счетов дома, не имеющие, к примеру, системы «умный дом», нельзя.
Строить «подкласс»
Казалось бы, если принять единую классификацию и выработать строгие критерии, то застройщики смогут еще на этапе проектирования объекта запрограммировать его класс, и, соответственно, не будет возникать разногласий в оценках категории объекта различными компаниями. Если речь идет об элитарном сегменте рынка, нужно исходить из запросов и потребностей потенциальных покупателей на момент начала строительства дома и — что не менее важно — прогнозируемых потребностей тех людей, которые будут знакомиться с домом через полтора-два года.
Покупатель всегда прав!
Самым интересным в деле классификации остается вопрос, кому же она нужна. Утверждение, что она нужна специалистам, сомнения не вызывает, а вот нужна ли классификация покупателям — вопрос спорный. С одной стороны, по наблюдениям риэлторов, сами потребители стали интересоваться классификацией элитарной недвижимости, с другой — есть мнение, что классификация обязательно должна существовать, но только в качестве рабочего инструмента риэлтора. Единая классификация позволяет изучать объекты, представлять их в профессиональной среде и оценивать по основным признакам. Хорошая ориентация в классификации упрощает жизнь риэлторам и девелоперам, но тем самым отделяет их от реальных покупателей, которые изначально мыслят совершенно иными категориями. Как показывает практика, для клиента определение «это дом класса «де люкс» — пустые слова. Тот или иной дом может быть интересен ему в силу имеющихся у жилищного комплекса признаков (расположение, вид из окна, планировка квартир или что-либо еще) или в силу того, что человек, мнению которого он доверяет, высоко оценил этот объект. Покупатель оценивает свое приобретение по совершенно другим параметрам, основным из которых является возможность жить в квартире своей мечты, отвечающей всем требованиям ее хозяина и совершенно не похожей на другие.
Оксана Серкиз
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Дмитрий Змиевец, руководитель управления маркетинга и сбыта компании «Жилье ХХI века»:
– Что такое элитарное жилье? Довлеет ли над строителями заказчик — или же девелоперы предлагают жилье, руководствуясь принятыми во всем мире стандартами?
— Я считаю, что «элитарное жилье» — искусственное понятие, которое не дает возможности потребителю правильно ориентироваться в предложении. Если под «элитарной» недвижимостью понимать то, что приобретают люди с высоким уровнем доходов, то в классификации, продвигаемой «Украинской строительной ассоциацией», ей соответствуют два формата: «de luxe» и «премиум». В своей деятельности мы в первую очередь руководствуемся критериями классификатора, разработанного «Украинской строительной ассоциацией». Каждый формат соответствует определенным критериям. Жилье категории «de luxe» — это невысокий дом не более чем на 30 квартир, жильцы которых знают друг друга. Он обязательно имеет придомовую территорию, собственную закрытую рекреационную зону, автономную систему энерго- и водоснабжения и т. д., что обеспечивает высокий уровень автономии. Категория «премиум» отличается отсутствием одной или нескольких из вышеприведенных опций. Например, в подобном доме может быть 80 квартир, так что соседи, встретившись в парке, могут и не узнать друг друга. Или, например, нет собственной рекреационной зоны. Примеры домов премиум-класса — «Триумфальная арка» на ул. Лютеранской, 10 и строящийся «Капитолий» на Крещатике, 27-б. От «de luxe» эти дома отличаются именно отсутствием рекреационной примыкающей зоны. Как таковые элитарные дома (а ими могут быть только дома класса «премиум», т. к. домов класса «de luxe» у нас пока нет) начали возводиться в Киеве с 2002 года.
— Каковы критерии элитарного жилья? Что из списка возможных его атрибутов обязательно, а что вторично? Что включает в себя понятие «единая социальная среда», обычно употребляемое по отношению к элитарной недвижимости?
— В данный момент к таким критериям относятся:
круглосуточное дежурство консьержа;
система замкнутого видеонаблюдения за территорией;
автостоянка (минимум по два места на каждую квартиру);
спортзал, желательно бассейн;
просторные комнаты с высокими потолками (не менее 3 метров);
высокие требования к оформлению интерьера;
высокоскоростной Интернет, желательны также Нi-Fi и спутниковое телевидение;
дистанционное управление системами отопления, освещения, охраны;
площадь квартиры — 100-250 кв. м и больше;
хорошее состояние прилегающей к дому территории (озеленение, тротуарная плитка, детская площадка);
Единая социальная среда — это прежде всего общность интересов, психологическая совместимость жильцов с приблизительно одинаковым уровнем доходов.
— Должна ли идти речь только об отдельно стоящем доме или же понятие «элитарного жилья» применимо и к большим комплексам, включающим бутики, аптеки, продовольственные магазины и прачечные?
— Да, разумеется, элитарный дом должен быть обеспечен соответствующей инфраструктурой.
— Как регламентируется месторасположение объекта элитарной недвижимости? Где в Киеве расположена элитарная недвижимость и где лучше всего располагать ее в будущем?
— Одним из критериев элитарности является престижное месторасположение. Элитарная недвижимость в Киеве находится в районах Липок, Крещатика и Золотых ворот.
— Возможна ли застройка целых кварталов элитарной недвижимостью — или же речь может идти только о точечном строительстве подобных объектов?
— Появление целых кварталов элитарной недвижимости возможно, но пока слишком затруднительно в силу целого ряда причин, в первую очередь из-за отсутствия реально работающего генерального плана застройки города.
— Какой процент от всего построенного жилья составляет элитарная недвижимость?
— Думаю, что настоящее элитарное жилье, соответствующее всем критериям, составляет незначительную часть украинского рынка недвижимости. Элитарное не может быть массовым; его доля не превышает 10% от общего объема рынка.
— Есть ли уже какието компании, профилем которых является возведение элитарной недвижимости? Что построено и что будет построено? Каковы планы компании «Жилье XXI века»?
— Компания «Жилье XXI века» специализируется в первую очередь на элитарной недвижимости. Мы построили и сдали в эксплуатацию дом «Триумфальная Арка» (ул. Лютеранская, 10). На стадии завершения находится клубный дом «Капитолий» (ул. Крещатик, 27-б). В этом году мы планируем запустить еще несколько перспективных проектов.
