Строители пойдут по миру. Скандалы на строительном рынке провоцируют обнищание застройщиков
Небольшие строительные компании начали пожинать плоды скандала с «Элита-центром». С одной стороны, их сейчас остерегаются кредитовать коммерческие банки, с другой — все с меньшей охотой к ним несут свои сбережения частные инвесторы. Те и другие нынче требуют твердых гарантий своих вложений. А застройщики их сегодня дать не могут.
Строители пошли по банкам
Как сообщили «ДС» в банках, после раскрытия махинаций «Элита-центра» количество заявок на кредитование со стороны строительных компаний выросло, по меньшей мере, в два раза. Как правило, более всего в предоставлении займов нуждаются небольшие застройщики, отношение к которым за последние несколько недель серьезно изменилось. Если ранее банкиры боролись за таких клиентов, то после последних проделок мошенников они более пристально присматриваются к подобным заемщикам. «Строительные компании испытывают большую потребность в заемных средствах, как правило, их интересуют кредиты до $20 млн. Но мы на сегодняшний день беремся кредитовать застройщиков лишь под ликвидные залоги — готовую недвижимость, находящуюся в полной собственности имущественного поручителя, и прочие «твердые» залоги. Хотя далеко не каждая стройкомпания нынче обладает подобными активами: зачастую мы сталкиваемся со случаями, когда застройщик владеет лишь частичными правами на жилье, львиная доля которого уже находится в коллективной собственности частных инвесторов», — рассказал «ДС» председатель правления Банка НРБ Владислав Кравец.
По словам банкиров, проблемы с финансированием своих проектов сейчас испытывают даже строители, которые имеют родственные банки. Как выяснилось, многие финучреждения уже выбрали лимит на своих инсайдеров — 5% уставного капитала. И теперь банки застройщиков, даже обладая ресурсами, согласно требованиям НБУ, просто не имеют права выделять им новое финансирование (единственное решение для них — оперативное увеличение капиталов за счет дополнительных эмиссий акций). Не приходится рассчитывать и на выпуски корпоративных облигаций, которые зачастую служат заменителем классического кредитования. «Какую бы привлекательную доходность нынче не предлагали по своим бумагам застройщики средней руки и маленькие строительные компании, инвесторы вряд ли станут приобретать их ЦБ. Финансисты полагают, что одним «Элита-центром» скандалы на строительном рынке не ограничатся (тем более что все предпосылки к этому уже есть — правоохранители начали открывать новые уголовные дела против строительных компаний. — «ДС»), а потому вложения в облигации стройкомпаний сейчас считаются рисковыми», — проинформировала «ДС» зампред одного из столичных банков.
В финучреждениях полагают, что до конца 2006 г. строителям можно не рассчитывать на изменение отношения к себе. Памятуя о нынешних перипетиях на рынке недвижимости, финансисты при кредитовании будут требовать ликвидные залоги и при этом еще закладывать в процентную ставку риск невозврата. Предполагается, что в среднем по рынку кредиты для средних и малых строительных компаний в текущем году станут на 1–2% дороже, чем для других заемщиков — юридических лиц.
Застройщиков оставят не у дел
Для многих строительных компаний единственной возможностью по привлечению средств теперь стала работа с населением. Правда, и здесь финансисты стараются перестраховаться. Банки, не входящие в одну группу с застройщиком, стараются не кредитовать под залог имущественных прав физических лиц, приобретающих квартиры у небольших застройщиков, даже если у них есть соглашение на этот счет со строительной компанией. Причем инвесторы не просто не несут новые деньги на первичный рынок, они пытаются сегодня вернуть вложения, которые были сделаны ранее. По словам руководителя департамента недвижимости адвокатской конторы «Коннов и Созановский» Наталии Доценко-Белоус, ее компанией были зафиксированы десятки случаев, когда украинцы пытались забрать свои средства у застройщиков. «Юридически доказать, что застройщик должен вернуть инвестору деньги, несложно, проблема обычно в том, признает ли застройщик наличие на данном этапе у него свободных средств, — инвестора могут попросить обратиться за обещанными деньгами и через три-четыре недели», — рассказал директор АН «Альянс-Брок» Андрей Сокура. Хотя застройщики и обвиняют СМИ в провокации выкачивания у них средств, однако специалисты утверждают, что чаще всего это происходит из-за того, что те либо иные компании просто не укладываются в сроки строительства, что не может не настораживать инвесторов, особенно в свете махинаций, выявленных правоохранителями в ходе расследования деятельности компании «Элита-центр». Риэлторы и консультанты также отмечают, что в последние недели на рынке существенно возросло количество переуступок прав собственности на будущую квартиру (переуступка прав требования). По словам операторов рынка, количество таких предложений выросло на 20–30%. «На такой шаг решаются те инвесторы мелких и средних компаний, которые проинвестировали свою будущую квартиру уже давно и поэтому получить обратно вложенные деньги для них невыгодно — сегодняшняя цена на такую недвижимость в 2–2,5 раза больше, чем они вложили в свое время», — говорит Наталия Доценко-Белоус.
По мнению экспертов, механизм возврата средств довольно прост. Частному инвестору достаточно написать письмо фирме, с которой заключал инвестиционный договор (согласно Гражданскому кодексу ответ должен поступить в течение семи дней): дескать, застройщик безосновательно пользуется его средствами, и потребовать вернуть себе средства. Поскольку подобные инвестиционные договоры, по сути, являются договорами купли-продажи, доказать безосновательность использования средств частного инвестора застройщиком не составляет труда. «Если через семь дней инвестор не получает ответа либо же получает отрицательный ответ, то он вправе обратиться в прокуратуру или суд. Прокуратура, в отличие от суда, решает подобные вопросы сегодня очень быстро, и застройщик вряд ли будет заинтересован в проверке своей деятельности этим органом. Абсолютно все частные инвесторы, обратившиеся в нашу юридическую контору, уже забрали свои деньги», — говорит Наталия Доценко-Белоус.
Малолетних боятся кредитовать
Банки достаточно быстро перестроились на работу на вторичном рынке. Те, кто успел там обосноваться ранее, констатируют, что скандал с компанией «Элита-центр» спровоцировал рост количества кредитных заявок по покупке готового жилья. «У нас сейчас наблюдается подъем — число заемщиков, приобретающих квартиры на вторичном рынке, активно растет. За февраль прирост кредитного портфеля составил 60% по сравнению с январем», — сообщил «ДС» председатель правления Международного ипотечного банка Юрий Блащук. Причем специалисты предполагают, что спрос на подобные займы будет повышаться и дальше (сейчас не исключается удорожание бывшего в употреблении жилья и, как следствие, увеличение спроса на него). А потому запасаются ресурсами для более объемного кредитования.
В этой ситуации финучреждения стараются стимулировать появившийся после затишья в январе спрос на кредиты на покупку готового жилья. Причем ставку сегодня делают не столько на улучшение кредитных условий (уменьшение первоначального взноса, и увеличение сроков заимствований), сколько на стоимость займов, предлагая иногда оригинальные продукты. «Наш банк начал кредитование в швейцарских франках по более низкой процентной ставке — 8,99% годовых. Что касается сроков кредитования и размера первоначального взноса, то они вряд ли будут меняться в 2006 году», — рассказал «ДС» заместитель начальника управления стратегического маркетинга АКИБ «УкрСиббанк» Владимир Буданов. Подобные продукты будут и дальше появляться на рынке. И связаны они вовсе не с желанием банкиров соригинальничать, а с намерением разместить на рынке привлеченные из-за рубежа ресурсы (в виде синдицированных кредитов либо после продажи еврооблигаций), которые просто больше некуда вложить. По разным подсчетам, объемы внешних привлечений для развития кредитных проектов украинских банков в 2005 г. выросли в 2–2,5 раза. Удельный вес зарубежных ресурсов в пассивах финучреждений продолжает увеличиваться и в текущем году.
Вообще специалисты нынче прогнозируют активное развитие более дешевого кредитования в евро: ресурсы в евровалюте будут привлекаться от материнских структур в Старом Свете, которые покупают сейчас украинские банки. Главное достоинство такого ресурса — его цена. Финансисты считают, что уже во втором полугодии они смогут раздавать еврокредиты под 8–10% годовых в зависимости от банка (стоимость долларовых займов сейчас находится в более высоком коридоре — 11–13% годовых). Коль скоро в числе проданных банков сегодня числятся крупнейшие финучреждения страны (банк «Аваль», УкрСиббанк, а в будущем — и Укрсоцбанк), обладающие большими филиальными сетями по всей стране, то объемы кредитования в непривычных для нас валютах могут быть достаточно солидными.
Сковывать ипотечные программы банков на вторичном рынке будут лишь законодательные неурядицы, которые стали неожиданностью в начале этого года. «В соответствии с законом о несовершеннолетних детях, вступившем в силу 1 января 2006 года, все сделки по помещениям, в которых проживают дети, подлежат санкционированию в районных опекунских советах. То есть для того, чтобы при ипотечном кредитовании отдать в залог квартиру, в которой прописаны малолетние дети, необходимо получить на это специальное разрешение опекунского совета», — отметил в интервью «ДС» Юрий Блащук. По его словам, большинство опекунских советов на данный момент не готовы к массовым запросам, которые поступают от заемщиков. А потому сейчас формируется отложенный спрос на жилье из числа украинцев, которые из-за бюрократической волокиты не имеют возможности получить необходимые справки. Если заем был выдан до вступления в силу закона, то новая справка понадобится банку при реализации залога (в случае невозврата кредита).
Вообще же банкиры сегодня жалуются не столько на сам факт появления новых законодательных нюансов, сколько на то, что те не прописаны надлежащим образом в новом законе. «Основная сложность сопряжена с кредитованием семей с детьми до 10 лет. В Гражданском кодексе местом жительства таких детей обозначено место проживания родителей или одного из них. Таким образом, формальной возможностью избежать процедуры получения согласия органов опеки может стать только регистрация одного из родителей и ребенка по другому месту жительства. Однако и этот путь не лишает ребенка опосредованного права на недвижимое имущество, что теоретически может стать формальным признаком для признания договора залога недействительным», — поведал «ДС» управляющий киевской областной дирекции Укрсоцбанка Андрей Онистрат.
Финансисты признают, что кредитование семей с малолетними детьми благодаря законодательным нововведениям становится очень рискованным. А потому заявки на подобные займы будут рассматриваться дольше, и вырастет количество отказов. «По идее банки можно класть на лопатки в судах и не платить по кредитам. Банки сегодня находятся в достаточно рисковом положении», — обосновал подозрительность финансистов Юрий Блащук. Это притом что молодые семьи с несовершеннолетними детьми являются чуть ли не основным клиентом на ипотечном рынке. «По моим оценкам, доля кредитов семьям с детьми до 10 лет составляет порядка 25–30% от общей массы ипотечных кредитов», — сообщил Андрей Онистрат. По словам банкиров, львиная доля ипотечных кредитов на сегодняшний день выдается гражданам Украины в возрасте 30–35 лет.
Единственная надежда банкиров сегодня — это коррекция действующего закона. Как стало известно «ДС», финансисты готовят изменения в вышеупомянутый закон, их собираются лоббировать уже в новом парламенте, который начнет свою работу в апреле. Не исключено, что законодательные новации будут продвигаться Национальной ипотечной ассоциацией.
До коррекции законодательной базы финансисты обещают тщательнее, чем когда бы то ни было, проверять заемщиков. А потому желающим взять ипотечный кредит придется запастись терпением — их заявки станут рассматриваться банковскими инспекторами и кредитными комитетами в два раза дольше обычного. При этом финансисты не исключают, что некоторые банки будут стараться вообще не выдавать кредитов заемщикам с малолетними детьми, дабы в будущем не иметь проблем с реализацией залогового имущества.
