Рынок первичного жилья в столице, несмотря на скандалы с «Элита-центром» и другими застройщиками, не выполнившими своих обещаний перед инвесторами, на данное время демонстрирует стабильность. Резких скачков там не наблюдается. - В мае средняя цена нового жилья эконом-класса* составляла $1146,5 за 1 кв. м.
По сравнению с апрелем цена таких квартир выросла в среднем на 1,4%, - утверждают аналитики компании «Киев Житло-Инвест». - Однокомнатные квартиры подорожали на 1%, двухкомнатные — на 1,4%, а трехкомнатные — на 1,8%. В то же время стоимость квартир бизнес-класса** за последний месяц выросла в среднем на 1,9%, однокомнатных квартир - на 0,4%, двухкомнатных - на 2,8%, а трехкомнатных - на 2,5%. Обращаем внимание, что мы указываем цены на квартиры, которые будут вводить в эксплуатацию в течение 2006-2008 годов. Естественно, с приближением срока сдачи объектов станет дорожать и жилплощадь в них. Кроме того, в мае Министерство строительства повысило среднюю стоимость метра социального жилья с 3075 до 3134 гривны. Такое решение подстегивает и строителей играть на повышение. По мнению экспертов, факторами, спровоцировавшими подорожание, стал также рост цен на материалы и инфляционные ожидания населения. По словам строителей, растет в цене все - от щебня до металла. За примером ходить далеко не надо: с 1 июня КГМК ОАО "Mittal Steel Кривой Рог" повысил отпускные цены на $25 за тонну (без НДС) практически на всю металлопродукцию! - Снижению цен на рынке первичного жилья мог бы поспособствовать приход в Украину иностранных инвесторов и подрядчиков, - полагают специалисты строительной компании "Градострой". - Но этому препятствует незнание ими особенностей нашего рынка.
Увы, спада цен на «первичку» не прогнозируют и риэлторы.
- Новое жилье пользуется сегодня огромным спросом из-за того, что украинцы хотят улучшать свои условия, - считает генеральный директор АН «Канзас» Зоя Нестеренко. - Обратите внимание, сколько проводится перепланировок! Это свидетельствует о том, что людей не устраивают стандарты квартир, разработанные несколько десятков лет назад. Вдобавок стоимость обещает расти и из-за того, что новое жилье является наиболее ликвидным объектом вложения средств. Как бы то ни было, смотреть в сторону первичного рынка могут далеко не все киевляне, нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий. Новые квартиры по-прежнему остаются дорогим удовольствием из-за их большой площади, да и доводить до ума подобные «метры» после строителей обходится довольно дорого. Ну и просто ждать несколько лет сдачи объекта могут себе позволить далеко не все. Так что большинство сделок совершается все-таки на вторичном рынке недвижимости.
«Вторичка»
После апрельского застоя в конце мая этот рынок немного расширился. В то же время его рост можно назвать весьма условным. Несмотря на то что количество сделок увеличивается, до объемов прошлого года еще далеко: договоров о купле-продаже нынче заключают в два раза меньше. - Состояние рынка на сегодня можно охарактеризовать как стабильное, - считает Зоя Нестеренко. - За последние семь месяцев средняя цена на вторичное жилье изменялась в узком диапазоне – от 1404 до 1461 доллара за квадратный метр. При этом своего максимума она достигла в день выборов в Верховную Раду. Теперь стоимость колеблется в районе 1440 долларов. Ее периодический рост и снижение связаны с появлением в базах данных дорогих или дешевых предложений. Не следует забывать и того, что всегда уместен торг. Как показывает практика, при покупке двухкомнатной квартиры не составляет труда выторговать у продавца несколько тысяч долларов. Кстати, в последнее время начали проявляться тенденции, о которых говорили уже долгое время. На вторичном рынке дорожает сравнительно новое жилье, построенное за последние 10 лет, а дешевеет старое. - Скандалы на первичном рынке сделали свое дело: люди переключили внимание на уже существующие объекты, - объяснил «КП» специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис. - Дешевеют квартиры в домах, которым за 20 лет, и поднимаются в стоимости новые. В общем, как показывает опрос специалистов, рассчитывать на падение цен на вторичном рынке пока тоже не приходится. На их резкий рост – тоже. По мнению аналитиков, до осени средняя цена квадратного метра в киевских домах не вырастет больше чем на 30 долларов.
ВОПРОС РЕБРОМ
Почему цены не падают? В последнее время у потенциальных покупателей появлялась надежда на то, что жилье может подешеветь. Среди возможных причин назывались запрет на валютное кредитование населения, упадок экономики, подорожание коммунальных услуг и введение налога на недвижимость.
Давайте рассмотрим внимательнее все эти факторы.
Чиновники Национального банка на удивление непоследовательны в своих высказываниях. Его руководство сделало в течение месяца целых три заявления о возможном ограничении выдачи кредитов в валюте. Поначалу в качестве даты принятия соответствующего постановления называлось 1 сентября. Потом сроки перенесли на 1 января 2007 года, а затем вообще заявили, что никто не собирается ограничивать доступ населения к доллару. При этом все понимают, что если запрет все-таки введут, то уменьшатся и объемы жилищных сделок. Спад в экономике страны, о котором все постоянно твердят, пока что, слава Богу, не сильно ударил по населению. Скорее, наоборот: ситуация немного стабилизировалась. Возможное подорожание услуг ЖКХ тоже вряд ли скажется на рынке в целом. По мнению риэлторов, данное обстоятельство может ударить только по самым необеспеченным слоям населения, которые и раньше не могли позволить себе покупку жилья. Те же, кто скупил по нескольку квартир с целью их последующей перепродажи, скорее сдадут их в аренду, чтобы компенсировать потери из-за повышения стоимости коммунальных услуг. Ну а больше всех «порадовала» ожидающих снижения цен покупателей Налоговая администрация. Ее глава Александр Киреев заявил, что считает целесообразным установление налога в размере… 1 гривны за каждый квадратный метр площади свыше 200 кв. м. Вряд ли такой налог может снизить привлекательность инвестирования в недвижимость, при отсутствии в стране других инструментов вложения свободных средств.
