ПОЧЕМУ СТРОИТЬ ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ В ДВА РАЗА ДОРОЖЕ ЧЕМ ЭКОНОМКЛАСС
Земля обетованная Прибыль от строительства жилья экономкласса на окраине микрорайона может быть сопоставима с доходом от возведения небольшого объекта де-люкс в центре Киева. Квадратный метр на окраине столицы можно купить за $1350. Метр новостройки класса «премиум» или «де-люкс» стоит $3-10 тыс. На вторичном рынке элитную недвижимость уже продают по $17 тыс. за квадрат.
Вместе с тем элитного жилья в столице строится не так много. По оценкам застройщиков, в 2006 году суммарная площадь новостроек класса «премиум» или «де-люкс» не превысит 9-15% общего количества сданного жилья. Генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов считает, что причина в ограниченном спросе: «Элитные квартиры ориентированы на очень богатых людей. А их не так много в Украине. Этим объясняется небольшая доля дорогого жилья в общих объемах строительства». 9/10 новостроек — дешевое жилье* Впрочем, мнение Тумасова разделяют далеко не все. Например, директор департамента жилой недвижимости компании «XXI век» Елена Братанчук утверждает, что спрос на дорогое жилье опережает предложение. В подтверждение приводит ситуацию с проектом «Капитолий», апартаменты в котором выкуплены, несмотря на достаточно высокую даже для элитной новостройки цену — EUR10 тыс. за квадратный метр. Скорее всего, главная причина сравнительно небольших объемов элитных метров — дефицит подходящей земли в центре Киева, которой с каждым годом становится все меньше. В середине 90-х около четверти киевских новостроек возводилось в центральных районах, и хотя бы по месторасположению они могли претендовать на статус элитных — сегодня подобных проектов только шесть. Большинство застройщиков строят недорогое массовое жилье на окраинах. Проблемы элиты Получить участок в центре Киева у городских властей практически невозможно, купить на вторичном рынке — дорого. По словам генерального директора инвестиционной компании «Пан Добробуд» Владимира Шебеко, перекупщики просят за землю в центре $300-500 тыс. за сотку, на окраинах — $50 тыс. Минимальный участок, на котором можно построить многоэтажный дом, — 30 соток. Таким образом, затраты только на покупку земли под строительство элитного дома в центре Киева составляют $9-15 млн. Бизнес-класс дорожает быстрее* Дополнительные проблемы возникают у строителей дорогих домов и на стадии согласования проекта. Как правило, участок, отведенный под элитный объект, находится в густонаселенном квартале. Жители окружающих домов противятся новым соседям и часто добиваются приостановки строительства. Гендиректор ООО «Градострой» Виктор Власов на месте собственников участков в центре города вообще ничего не строил бы: через три-пять лет на перепродаже земельного участка можно заработать столько же, если не больше, чем на продаже квартир в построенном доме. Еще одна проблема строителей, ориентированных на состоятельных клиентов, — отчисления городу. По словам генерального директора консалтинговой компании «Слав-Инвест» Фидаила Хананова, на развитие городской инфраструктуры, как правило, с них берут минимум вдвое больше, чем с коллег, строящих дешевое жилье. Кроме того, сегодняшние покупатели готовы платить высокую цену за жилье только при наличии инфраструктуры, соответствующей заявленному классу. Еще пять лет назад многие застройщики, присвоив своему проекту класс «де-люкс», особо не заботились о дополнительных благах потенциальных покупателей — квартиры все равно раскупали. Сейчас, чтобы продать такие квартиры по цене от $7 тыс. за метр, придется построить от двух паркомест на каждую квартиру, обеспечить охрану территории, техническое обслуживание здания и пр. «Элитный проект — дом, в котором насчитывается менее 30 апартаментов. Это существенно ограничивает площадь жилья на одном земельном участке. При этом затраты строителей выше из-за больших холлов, объездов, коридоров, которые нужно отделывать дорогостоящими материалами», — отмечают в строительной компании «Консоль». Цены и рентабельность Дополнительные статьи расходов при строительстве дорогого жилья сказываются на рентабельности. Три-четыре года назад, оценивая доходность возведения элитного жилья, строители говорили о 300-500% рентабельности таких проектов. Сегодня оценки застройщиков скромнее. «Элитные дома по-прежнему строить выгоднее (чем жилье экономкласса. — Прим. Контрактов) из-за большой разницы между ценой продажи и себестоимостью квадратного метра. Рентабельность строительства жилья бизнес- и премиум-класса составляет 40-100%», — объясняет Владимир Шебеко. По его словам, инвестиционная компания «Пан Добробуд» дешевое жилье строить не собирается, сконцентрировавшись на бизнес- и премиум-сегментах. «Цена элитного жилья превышает среднерыночную в 5-8 раз, а иногда и больше, — добавляет Тумасов, — но при этом расходы на строительство элитного жилья, отвечающего своему классу, вдвое больше, чем для жилья экономкласса». Летом-осенью 2006 года продажа квадратного метра в доме высшего класса приносила застройщику 100-200% прибыли. Например, цены в скандально известном доме по ул. Грушевского, 9а достигали $15 тыс. за квадрат. Правда, по данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест», сейчас в Киеве лишь в шести жилых комплексах премиум-класса продают квартиры. Цены на них колеблются от $3 тыс. до $6 тыс. за кв. м. Цены на столичную недвижимость категорий «премиум» и «де-люкс» значительно выше стоимости дешевого жилья. Например, в октябре средняя цена квадратного метра квартиры экономкласса составила $1329, бизнес-класса — $2260 за кв. м. Однако рентабельность строительства бюджетных многоэтажек и элитных объектов отличается ненамного. По подсчетам Владимира Шебеко, для жилья экономкласса она составляет 25-30%. Зато жилье эконом- и бизнес-классов стабильно пользуется повышенным спросом. «Социальное жилье, как наиболее дешевое, раскупается быстрее», — подтверждает Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions. «Спрос на соцжилье — огромный», — вторит ему гендиректор ООО «Градострой» Виктор Власов. Построив и полностью продав квартиры в двух домах, Градострой не спешит начинать продажи на третьем объекте. «Будем возводить дом на свои средства, а продавать начнем ближе к окончанию строительства», — объясняет Виктор Власов. Застройщикам, специализирующимся на дешевом жилье, на окраинах легче найти землю и не нужно вкладывать огромные деньги в участок — его стоимость не будет превышать $1,5-2 млн, что почти вдесятеро дешевле участка в центре. Их покупателей не смущают проблемы с парковкой, многоэтажность и отсутствие инфраструктуры как таковой. За три месяца до окончания строительства квартиры в панельном доме на окраине будут полностью выкуплены. Состоятельность не растет «Еще пару лет назад, практически каждая новая строительная компания, чтобы обратить на себя внимание, начинала с сегмента элитного жилья. Сейчас начинать с «элитки» намного сложнее. Свободной земли в центре Киева практически не осталось», — отмечает руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов. Большинство строительных компаний, подобно Градострою, изучили конъюнктуру рынка: 85% первичного рынка (ежегодно в Украине строится 7-8 млн кв. м жилья) занимают дома эконом- и бизнес-класса (панельные или монолитно-кирпичные высотки) и только 15% — элитное жилье. Директор ООО «Будiвельна компанiя «Мiськжитлобуд» Виктор Дубко уверен, что такое соотношение классов в ближайшее время вряд ли изменится: «К украинской элите и верхушке среднего класса причисляют себя приблизительно 15% населения страны». То есть те, кто мог себе позволить дорогие апартаменты, уже воспользовались такой возможностью.
