Что кроме страхования требует банк, у которого просят кредит на покупку "первички"?
После скандала с группой "Элита-центр" банкиры стали более осторожны в выдаче займов на приобретение "первички". Не секрет, что многие банки выдавали кредиты "элитным" инвесторам под залог имущественных прав на строящееся жилье и в результате "попали на деньги".
Несостоявшиеся домовладельцы не только не погашают кредиты, но еще и грозятся подать в суд на кредиторов, обвиняя их в связях с мошенниками.
Из-за "элитоцентровой" истории ситуация в корне изменилась. Сейчас банки предпочитают выдавать кредит под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости либо предлагают сотрудничать с аккредитованными у них немногочисленными застройщиками (обычно их не более двух у каждого из банков, решившихся на такой шаг). "Покупку недвижимости на первичном рынке кредитуют в основном те структуры, которые входят в холдинг вместе с компанией-застройщиком. Банки также кредитуют сделки с теми застройщиками, которые прошли, так называемую, процедуру аккредитации. Однако ее проходят лишь крупные компании, которые имеют значительный финансовый оборот, а также надлежащую материальную и техническую базу", -- утверждает начальник отдела активных операций физлиц банка "Финансы и Кредит" Виталий Шастун.
Обычно, когда банк выдает кредит под еще только строящееся жилье, гарантией возврата средств выступает уже существующая недвижимость заемщика (квартира, дом и так далее). В то же время на рынке продолжается выдача кредитов под имущественные права на строящееся жилье.
Эти самые права покупатель получает при заключении договора со своим фондом финансирования строительства (ФФС), обслуживающим застройщика. В процессе оформления залога фонд передает права на жилье покупателю, а тот, в свою очередь, передает их банку, прокредитовавшему сделку. Полноправным собственником жилья заемщик становится только после того, как полностью выплатит кредит.
Как утверждают эксперты-риелторы, ФФС отличаются от структур вроде "Элита-центр" -- фонды финансирования строительства теперь получают лицензии и контролируются Госфинуслуг. Скажем сразу -- никакой контроль Госфинуслуг не дает абсолютных гарантий инвестору: например, подопечные этой организации кредитные союзы и страховые компании не раз и не два объявлялись неплатежеспособными.
А почему так дорого?
Процентные ставки по кредитам на покупку жилья на первичном рынке в среднем выше на 1--2%, чем для займов на "вторичку". При этом начальный взнос по "первичке" у многих банков стартует от 25--30% суммы займа, тогда как по "вторичке" -- от 15--20%. Величина этого взноса зависит от срока пользования кредитом -- к примеру, в крупных банках аванс может составлять и 15%, однако больше, чем на 15 лет кредит при таких условиях взять не удастся.
Впрочем, лидеры ипотечного рынка часто не делают различий в процентной политике по отношению к строящемуся и уже построенному жилью. В среднем ставка на покупку жилья в кредит на первичном рынке составляет 13--18% в долларах и 15--21% в гривнах.
Остальные затраты на кредит (комиссии, страховки) практически одинаковы (с условиями для "вторички". -- Ред.). Оформить договор у нотариуса будет стоить $70--100, на комиссии банка уйдет 0,01--1% величины кредита, на страховку залога и жизни заемщика -- до 1% суммы кредита в год, а госпошлина и взнос в Пенсионный фонд заберут еще 2% стоимости жилья.
При этом в отличие от покупателя "вторички", рисков у "первичного" заемщика -- вдвое больше. Ситуация, когда начальный взнос и существенная часть платежей по кредиту внесены, а через несколько лет дом так и не сдан в эксплуатацию, складывается довольно часто. Не говоря уж о том, что повторение судьбы клиентов группы "Элита-центр" все еще вполне возможно.
Впрочем, у "первички" есть и неоспоримые преимущества. Например, если застройщик предлагает возможность поэтапной оплаты, совсем не обязательно брать кредит сразу на всю стоимость строящегося жилья. Если нет возможности заплатить банку авансовый платеж, можно поступить так: под залог имущества взять у банка кредит на "текущие потребности" (так эта услуга называется в большинстве банков) и заплатить застройщику за первые 30% строящегося жилья. Затем под залог возведенной части жилья оформить новый кредит, достаточный для оплаты следующей части строящегося дома. И так далее -- до момента, пока дом не будет окончательно построен, а вся сумма кредита -- оформлена под залог нового жилья.
При такой "схеме" несколько снижаются ежемесячные расходы заемщика на оплату кредита, но главное -- уменьшаются риски: заемщик не рискует, беря большой кредит под качественный залог вроде имеющегося жилья. А это важно -- ведь сколько покупателей по вине "Элита-центра" не только не получили новых квартир, но и потеряли старые -- те, что были отданы в залог под взятые кредиты.
А нам не страшно!
Впрочем, от риска недобросовестного поведения или банкротства застройщика можно застраховаться. Правда сделать это будет непросто. В основном страховщики только начинают предлагать страховки, которые в процессе строительства жилья (наиболее рискованный для частного инвестора период) позволяют физлицу получить возмещение, если застройщик задержит сдачу жилья в эксплуатацию на срок более шести месяцев или откажется оформлять права собственности инвестора на построенную квартиру.
Перечень условий, дающих право на получение возмещения (признаков наступления страхового случая), у компаний может существенно отличаться. "Страховые компании предлагают разное покрытие упомянутых рисков, но никто не обеспечивает полной защиты для физлица на случай невыполнения застройщиком своих обязанностей. В первую очередь это касается ответственности за качество и сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Например, наша компания предлагает страховку от двух рисков: банкротства и противоправных действий со стороны строительной компании, то есть в случае возбуждения против ее руководителей уголовного дела", -- рассказывает начальник управления имущественного страхования СК "Универсальная" Оксана Пеленьо.
Кстати, обойдется такая страховая защита недешево. В среднем по Украине тарифы на данный вид страхования составляют 2--5% суммы, инвестированной в строительство. К тому же страховщики устанавливают франшизу на данный вид страхования -- так что ущерб будет возмещен только в части, превышающей франшизу.
"Наша компания тестирует возможные варианты страхового покрытия и отрабатывает механизмы оценки рисков, получения необходимой информации и так далее. Предварительно размер годового страхового платежа будет в размере 2--3%, а франшиза -- не менее 10%", -- прогнозирует начальник управления страхования финансовых и банковских рисков страховой группы "ТАС" Павел Карагаев.
Одним словом, даже при самом плохом раскладе полис, покрывающий риск плохой работы или банкротства компании-строителя, позволяет вернуть 80--85% денег, инвестированных в "первичное" жилье. В этом случае все затраты на страховку окупятся с лихвой -- ведь жилье, купленное на стадии котлована, существенно дешевле готового. Однако найти компанию с удобными для себя условиями будет непросто.
Строить придется
Еще одним фактором снижения риска инвестора "первички" может стать изменение порядка получения лицензий фондами финансирования строительства жилья, которые аккумулируют деньги частных инвесторов. О такой перспективе недавно заявил председатель Госфинуслуг Валерий Алешин.
По его словам, планируется изменить режим выдачи лицензий: ФФС будут получать ее только после начала строительства объекта (а не до, как обычно). Пока обсуждается, на какой стадии строительства можно будет выдавать лицензию -- при готовности жилья в 10%, 20% или 30%. Соответствующий проект распоряжения Госфинуслуг уже готовится чиновниками. Его появление ожидается в начале 2007 года. В случае введения такого порядка, станет меньше ситуаций, подобных недавнему скандалу с застройщиком "Укринвестбуд", который, собрав деньги вкладчиков, с мая 2005 года не может приступить к строительству обещанных домов. Но риск мошенничества все равно полностью исключен не будет. И уж точно "плата за вход" на первичный рынок станет выше -- как это произошло в России после принятия похожего закона.
Дмитрий Булденко, начальник управления ипотечного кредитования банка "Таврика":
- Чтобы получить кредит под залог строящегося дома (квартиры) для финансирования этого строительства, нужно соблюсти ряд требований. Именно те, которые предъявляет банк к формальной стороне такой сделки (каким договором оформлена сделка, соответствует ли данная форма договора действующему законодательству, имеет ли право продавец осуществлять подобные сделки). А еще те требования, которые предъявляются к организации, строящей и продающей недвижимость (привлекающей под нее деньги). Обычно банки заинтересованы в сотрудничестве со строителями, имеющими солидную репутацию, опыт на рынке строительства жилья, узнаваемый бренд, занимающими значительный сегмент рынка. С такими застройщиками банки заключают соглашения, позволяющие избегать двойных продаж, обеспечивающие контроль над процессом строительства, а также позволяющие кредитовать покупку недвижимости, предлагаемой этими застройщиками, под ее же залог.
Условия кредитования обычно разрабатываются применительно к каждому застройщику -- с учетом его опыта работы на рынке, результатов строительства объектов, кредитной истории и рядя других показателей. Взвешиваются риски, связанные с возможным срывом сроков строительства и незавершенным строительством, то есть то, что может повлиять на способность и желание заемщиков оплачивать кредит.
