О титульном страховании первыми узнали те, кто столкнулся с оформлением ипотечного кредита, именно тогда заемщикам, кроме вполне понятного страхования рисков полной или частичной потери имущества в случае чрезвычайных происшествий, предложили заплатить еще и за некую страховку титула. Титульное страхование - это страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость. Рынок российского жилья, как бы его не характеризовали специалисты, пока нестабилен. Несмотря на то, что большинство граждан уже значительно более грамотно подходят к вопросу совершения сделок купли-продажи – все равно есть риск в одночасье потерять собственное жилье, причем даже прожив в нем нескольких лет. Именно поэтому в Европе любые сделки с недвижимостью сопровождаются страхованием титула.
В России ситуация иная. Максим Бородыня, Главный операционный юрист юридической компании Berger&Partners, считает, что в общей массе сделок на вторичном рынке недвижимости мизерное количество покупателей идут на страхование титула. По его словам это обусловлено, прежде всего, так называемой «уверенностью» в проверке на юридическую чистоту квартиры риэлторами и заверениями, типа: «Поверьте моему опыту, всё у Вас будет хорошо!». «Некоторые риэлторские компании даже предлагали сертификаты, по которым как они утверждали, они будут возмещать убытки в случае утраты права собственности» - говорит Бородыня.
Казалось бы, зачем страховка, если в случае признания сделки недействительной одна сторона возвращает другой приобретенный товар, а другая деньги, которые были получены за него. Все остаются «при своих», конечно неприятно, но никакой катастрофы нет. Когда речь идет о недвижимости все значительно сложнее. Во-первых, никто не будет компенсировать затраты на сделанный ремонт. Во-вторых, переезд – процедура весьма не простая и затратная. Но дело даже не в этих потерях. Они могут оказаться несущественными по сравнению с главным:
«Я всегда рекомендую своим клиентам указывать в договоре купли-продажи полную и реальную стоимость приобретаемого объекта. Таким образом, в случае оспаривания сделки продавцом, суд обяжет возместить все деньги, полученные им (продавцом) по договору купли-продажи, то есть это будет именно та сумма, которая фигурировала в договоре купли-продажи. Но в случае если у продавца нет денег, и он не может с Вами никак расплатиться, и имущества у него тоже нет, вот тогда создается патовая ситуация – как быть, что делать».
Вашу сделку могут признать недействительной если:
* жилье приобретено не у истинного владельца
* на купленное жилье наложен арест из-за не выплаченных бывшим владельцем налогов
* продавец не достиг совершеннолетнего возраста, страдает психическими расстройствами, ограничен судом в дееспособности
* на приобретенную недвижимость имеют право наследники ее бывшего владельца
* у представителя продавца истекли или были недействительны полномочия поверенного лица
* документы, сопровождающие сделку, были составлены неправильно
* продавец не сообщил о несогласии супруги на сделку
* в оформлении сделки были использованы подложные документы
* сделка совершена под влиянием насилия, обмана, угрозы
* в некоторых других случаях
От чего спасет титул?
Если в течение срока действия договора страхования, страховая компания становится ответчиком по делу о лишении Вас права собственности, то, как правило, она представляет Ваши интересы в суде и несет все судебные издержки.
Важно: обязательно проверьте, указано ли, что страховая компания обязуется оплатить все дополнительные и судебные расходы. В противном случае Вы можете потерять существенную сумму.
К рискам, включенным в страховое покрытие, обычно относится вступившие в силу решения суда:
1. О признании сделки недействительной
* из-за совершения ее несовершеннолетним (бывает и такое)
* из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства
* совершенной под влиянием заблуждения
* в случае совершения ее неуполномоченным лицом, либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий
* из-за совершения ее гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки
* из-за совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами
* совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств
* по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество полномочий от других собственников
2. С требованием возвратить приобретенное имущество собственником этого имущества, если оно выбыло из его владения помимо его воли
Когда страхование не поможет?
Как и в любом страховании, есть риски, которые не покрывает страховой полис. В титульном страховании грань очень тонкая, поэтому стоит понимать: от всего уберечься невозможно.
Самое главное, что следует помнить - титульное страхование убережет Вас только от рисков, связанных с потерей прав собственности, полной или частичной. Если после получения квартиры в собственность возникнет обременение, это не будет считаться страховым случаем.
Например: Если после приобретения жилья выяснится, что ранее зарегистрированный на этой площади гражданин (не имевший прав собственности, но прописанный) вернулся из мест лишения свободы и ему негде жить - в соответствии со статьей 40 Конституции РФ он имеет право проживания в Вашей квартире. При этом не возникает посягательств на право собственности, и, следовательно, титульное страхование не действует.
Многие спрашивают, можно ли застраховать титул при покупке квартиры в новостройке на стадии строительства, чтобы обезопасить себя от двойных продаж, банкротства застройщика или других возможных проблем, связанных с особенностями приобретения жилья на первичном рынке. В данном случае, в момент уплаты денег никакого права собственности у Вас не возникает, поэтому о титульном страховании никакой речи быть не может. Парадокс заключается в том, что титул застраховать можно только после получения квартиры в собственность, тогда когда уже основные страхи позади. В принципе, финансовые риски, связанные с инвестированием, или долевым строительством, застраховать тоже можно, но это уже совершенно другой тип страхования.
Кому и сколько?
Сейчас наиболее развито титульное страхование при ипотечных сделках, при этом Вы должны понимать, что есть разница между обязательной страховкой, которую предлагает банк и добровольным страхованием.
Важно: обратите внимание, что право собственности до момента погашения кредита находится у банка, и именно он получит страховое возмещение в случае его потери, если, конечно, Вы не оформили дополнительную страховку.
Таким образом, страховая сумма – те деньги, в пределах которых Вы можете рассчитывать на возмещение страховой компании – будет равна или величине Вашего долга банку, если Вы заплатили только обязательную часть страховки, или полной стоимости приобретаемой недвижимости, в случае если Вы еще застраховались дополнительно, естественно за дополнительную плату. Тогда при наступлении страхового случая сумма фактического долга банку окажется меньше страхового возмещения, и Вы получите эту разницу, а банк – сумму, покрывающую Ваш долг перед ним.
Стоимость страхового полиса варьируется в зависимости от ряда факторов. Если Вы, взяв ипотечный кредит, оформили только обязательное страхование – платежи с каждым годом будут становиться все меньше и меньше, так как Вы гасите долг перед банком.
Важно: при покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита (обязательное страхование титула) страховой полис будет стоить дешевле, чем добровольное страховании. Ставки при обязательном страховании, существенно ниже, даже если речь идет о квартирах с одинаковой «историей».
При добровольном страховании в среднем стоимость полиса составляет от 0,5% стоимости жилья в год, и может существенно повышаться, если речь идет о страховании сложных случаев. По словам Максима Бородыни «Сложные случаи есть всегда, следовательно, страховая компания либо страхует, поднимая тариф, либо отказывается от такого страхования вообще. Предположим, было право собственности, возникшее у продавца в силу наследования – никто не даст гарантии на предмет отсутствия других наследников, не вступивших в наследство по причине их личного отказа. Проверить на 100%, сколько было или есть наследников первой очереди или наследников, имеющих обязательную долю, невозможно».
Так, например, при стоимости квартиры $200 тыс. – если это первичный рынок или был 1 собственник – стоимость полиса составит около $1000/год. Если квартира переходила из рук в руки более 3-х раз – в 2 раза больше. Но чем больше лет прошло с момента совершения сделки, тем дешевле стоит полис. Оно и понятно, чем дальше от сделки, тем меньше риск, что возникнут проблемы с «юридической чистотой» квартиры.
Для получения страхового возмещения «страховщику» нужно предоставить следующие документы:
заявление установленного образца;
решение суда о прекращении права собственности на застрахованное имущество, или его часть;
пакет документов, на основании которых будет определен размер ущерба. Здесь речь идет об оригиналах договора купли-продажи, различных справок и т.д.
Важно: размер страхового возмещения определяется на основе решения суда. Если сделка признана ничтожной – страховщик возмещает полную страховую сумму, а вот если страхователь лишен прав на часть собственности (одну комнату, например) – выплачивается лишь соответствующая часть.
Несмотря на то, что добровольное титульное страхование стоит весьма недешево, не так много страховых компаний предлагают эту услугу. Большая часть работает только по «обязательному титулу» на ипотечных сделках. Дело в том, что одновременно с высокой стоимостью полиса велика и вероятность несения серьезных убытков страховыми компаниями. Предугадать возможные проблемы чрезвычайно сложно, слишком мало прецедентов судебных дел по каждому конкретному случаю для статистики, а также велик риск мошенничества. Кроме того, весьма незначителен и спрос на услугу. Максим Бородыня считает, что будущее титульного страхования зависит от цивилизованности рынка услуг, оказываемых в сфере недвижимости. «Риэлторы не должны решать юридические вопросы, а страховщики должны иметь в штате юристов узкой специализации в жилищном, гражданском, семейном законодательстве, способных проверить полученные документы, оценить риски, и дать аргументированный ответ или заключение о всех возможных последствиях совершения сделки».
