КАК ИЗБЕЖАТЬ ПОДВОДНЫХ КАМНЕЙ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ У ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
Нелишне затребовать правоустанавливающие документы на недвижимость - например, договор купли-продажи
Рынок недвижимости постоянно приобретает новые формы своего развития. Если еще несколько лет назад покупка квадратных метров частным лицом у предприятия была недостаточно распространена, то в настоящее время указанный сегмент набирает обороты. В связи с чем многих интересует, как правильно провести подобную сделку, не потеряв при этом деньги и приобретенную недвижимость. Данный вопрос обсуждался и на форуме ЛIГАБiзнесIнформ. Кроме того, оценивая перспективы и значение этого сегмента рынка, не стоит забывать стремление многих народных избранников перенести центр тяжести первичного рынка на операции по продаже уже построенных за собственные средства застройщика объектов.
Таким образом, вполне можно ожидать дальнейшего увеличения числа операций по купле-продаже недвижимости, в которых продавцом будет выступать юридическое лицо, а покупателем - обычный гражданин. При этом для тех, кто не вращается в сфере хозяйственных договоров, возможны ловушки со стороны нечистых на руку продавцов.
Наиболее неприятный момент - когда договор по тем или иным причинам признается недействительным. В таком случае, согласно Гражданскому кодексу, проводится реституция, или, проще говоря, возвращение квартиры продавцу, а денег покупателю. То есть в наилучшем случае покупатель испытает некоторые неудобства. Более серьезные проблемы - если речь идет о жилье, в которое он успел вселиться. А может произойти и такое, что на момент признания договора недействительным продавца уже нет. Следовательно - некому и возвращать деньги, уплаченные за недвижимость. Особенно это вероятно при продаже жилья на вторичном рынке, когда фирма продает квартиру, фактически ей не принадлежащую. А потом тихо исчезает, предоставляя покупателю разбираться с законным владельцем. В данном случае Гражданский кодекс разрешает законному собственнику забрать свое имущество. А покупатель свои деньги должен будет требовать уже с продавца.
Следует проверять, находится ли это имущество в налоговом залоге, ипотеке, не наложен ли на него судебный запрет или арест
Чтобы не оказаться жертвой мошенников при покупке недвижимости у юридического лица, достаточно соблюдать несколько простых правил. Прежде всего, следует учитывать возможность того, что продаваемое имущество продавцу не принадлежит, а лишь, например, передано ему в аренду. Поэтому нелишне затребовать правоустанавливающие документы на недвижимость - например, договор купли-продажи. Такое правило, надо заметить, верно и для случаев продажи недвижимости физическим лицом.
Второе правило берет начало в Гражданском кодексе, устанавливающем, что юридическое лицо имеет право заключать только сделки, предусмотренные его уставом. Кроме того, от имени юрлица договор может подписывать лишь ограниченный круг лиц, которые тоже должны быть указаны в уставе либо им должны выдать соответствующую доверенность уполномоченным на это лицом. Как правило, право отчуждать имущество, в том числе и недвижимое, имеет руководитель предприятия и реже - его заместители. Эти же лица могут и выписывать соответствующие доверенности.
Если возникают сомнения в полномочиях человека, подписывающего договор от имени юридического лица, то не надо попросить его подтвердить их, показав, например, соответствующий пункт устава и приказ о назначении данного лица руководителем. Следует отметить, что в некоторых случаях прав директора (руководителя) для отчуждения имущества недостаточно. То есть когда недвижимость входит в уставный капитал предприятия и в результате его продажи этот капитал уменьшается. Тогда необходимо решение основателей (акционеров) предприятия, где четко указано, что этот объект можно продать.
Помимо того, следует проверять, находится ли это имущество в налоговом залоге, ипотеке, а также не наложен ли на него судебный запрет или арест. Для этого необходимы три справки из трех различных государственных реестров: об аресте, об ипотеках и о налоговом залоге соответственно. В сопровождение к договору надо требовать и письменную справку от продавца (за печатью юрлица и подписью руководителя) об отсутствии прав третьих лиц на эту недвижимость (например, сервитутов - не очень приятно, купив земельный участок для постройки жилого дома с прилегающим садом, узнать, что по вашей земле имеет право ездить дюжина соседей, поскольку другой дороги к их участкам нет).
А еще существует несколько особенных для каждого вида недвижимости требований к проверке. Для квартиры или любого другого жилья нелишне будет потребовать предоставить справку из ЖЭКа либо местного совета по форме №3, где указан перечень зарегистрированных по данном адресу лиц. Ведь вполне возможно, что среди них есть дети. В таком случае необходимо еще и разрешение органов опеки и попечительства на продажу данного объекта.
Если же предметом сделки выступает земельный участок, то надо обязательно требовать показать еще до подписания договора земельный акт, в котором будет указано целевое назначение этого участка. Ведь тут есть многие особенности, предусмотренные Земельным кодексом. Например площадь земли сельхозназначения, которая на данный момент может находиться в собственности одного лица, не может превышать 100 гектаров. Исключение составляет лишь наследование участков. В то же время эти земельные участки могут продаваться далеко не всем. Физлицо может их купить только в двух случаях - если имеет сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве либо занимается ведением товарного сельскохозяйственного производства. В остальных случаях покупка земли «не того» целевого назначения грозит дальнейшими проблемами по его изменению.
Есть очень большие проблемы при покупке недвижимости у государственных предприятий. Они сами продавать ее не вправе. Такими сделками могут заниматься местные госадминистрации (земли госсобственности), Фонд государственного имущества, Министерство транспорта и связи, Министерство обороны, Министерство внутренних дел и Министерство чрезвычайных ситуаций (каждое для имущества, находящегося в его ведении). В то же время всей недвижимостью коммунальных предприятий распоряжаются местные советы. Притом, как правило, эти виды недвижимого имущества подлежат продаже на конкурсной основе. То есть сделка тет-а-тет в данном случае может обернуться достаточно большими неприятностями.
ГЛАВНОЕ
При покупке недвижимости у юридического лица особое внимание следует обращать на то, имеет ли оно право вообще отчуждать это имущество. Кроме того, необходимо проверять, обладает ли человек, непосредственно подписывающий договор, соответствующими полномочиями. А также есть ли какие-то ограничения и отягощения на продаваемом имуществе. Не следует забывать при этом, что ряд объектов недвижимости имеют свои особенности, которые могут очень серьезно повлиять на то, какие документы необходимо проверить. Но в общих чертах список имеет следующий вид: документ, подтверждающий права на имущество (государственный акт, договор купли-продажи, дарения либо учредительные документы); документ, подтверждающий права подписывающего (устав, приказ о назначении на соответствующую должность либо нотариальная доверенность); документы, свидетельствующие об отсутствии отягощений и прав на имущество третьих лиц (письменное заявление продавца и справки из соответствующих реестров, для жилья еще и форма №3); документы, подтверждающие разрешение на продажу этого имущества, если такое разрешение требуется (решение учредителей либо собрания акционеров, приказ госоргана либо решение местного совета, разрешение органа опеки и попечительства).
