Будет ли фискальный залп по отечественной недвижимости?
ГНАУ предлагает определиться с минимальным метражом, который будет подвержен налогообложению
Общеизвестно, что налоги являются самым важным инструментом государственной экономической политики и регуляции рыночных отношений. С их помощью можно ограничивать или, наоборот, стимулировать развитие определенных отраслей. Согласно Закону Украины "О системе налогообложения" от 25 июня 1991 года, одним из фискальных инструментов пополнения казны является налог на недвижимость. Однако до сих он существовал только "на бумаге", его взимание год за годом откладывалось, в основном из-за отсутствия действенных механизмов практического применения. В результате сегодня на постсоветском пространстве только два государства — Украина и Таджикистан — не имеют такого налога. По прогнозам экспертов, введение налогообложения недвижимого имущества в Украине возможно к лету 2007 года. Но далекая от совершенства законодательная база все еще грозит плательщику множеством "сюрпризов"…
Мировой опыт Налог на недвижимость успешно применяется во многих странах мира. Ярким примером может быть Канада, где поступления от него в отдельных провинциях составляют около 40% прибыльной части бюджета. По канадским законам, под объектом налогообложения, как правило, подразумевается в совокупности земельный участок, находящиеся на нем здания и сооружения, в том числе и незавершенное строительство. Второй важной составляющей налога на недвижимость является рыночная стоимость самого объекта, применение которой более справедливо на рынке недвижимости, нежели часто используемая балансовая стоимость. Еще одна особенность канадского варианта: как правило, ставка налога едина для всех видов недвижимости, но часть в стоимости объекта, подлежащего налогообложению, очень отличается в зависимости от способа его использования. То есть база налогообложения значительно изменяется от того, например, относится ли объект недвижимости к жилью, объектам социально-культурного назначения, промышленным или коммерческим организациям. Если в странах Северной Америки в расчет берется единая рыночная стоимость участка с недвижимостью, то во Франции, например, разделяют стоимость земли и стоимость здания. Причем сумма земельного налога зависит от месторасположения, в то время как налог на недвижимость рассчитывается по балансовой стоимости здания. Французский метод легче в применении и не требует обращения к услугам риэлторов. В Испании налог взимают на основании кадастровой стоимости, которую пересчитывают каждые 8 лет, согласно оценкам рыночной стоимости имущества вместе с землей. Из всех приведенных выше методик самой практичной является французская, но для Украины она пока не годится — нет опыта администрирования платы за землю в местах многоэтажной застройки. Вообще, отечественная схема налогообложения пока не ясна. Как вариант возможна оценка недвижимости с помощью оценочных фирм. И вопрос о доверии к результатам их деятельности естественен. Впрочем, определенные сомнения вызывает и добросовестность государственных органов, даже вооруженных совершенными формулами, которые утверждены правительством. Поэтому на кого будет возложено обязательство разработать методику оценки стоимости объектов, остается загадкой. И ломать копья вокруг методов оценки прежде чем "ГНАУ сотоварищи" определятся с выбором, — излишне. Но тихо радоваться тому, что для начала примем законодательные коррективы, а там решим, что облагать налогами, глупо. В особенности если мы говорим об аналогичных налогах, таких как налог с продажи объектов недвижимого имущества. Аналогичные механизмы С 1 января 2006 года вступила в силу уже немного позабытая статья 11 Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц" (дальше — закон), которая регламентирует налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества. Но одновременно Законом Украины "О Государственном бюджете на 2006 год" ее действие на текущий год было остановлено. Таким способом государство еще раз предоставило (возможно, в последний раз) отсрочку в налогообложении практически каждой продажи недвижимости физическим лицом. Указанные нормы с момента их принятия и до сегодняшнего дня вызывают значительный резонанс в обществе, в особенности потому, что касаются не всех плательщиков в одинаковой мере и должны быть применены с учетом многих правовых нюансов. При этом мотивация разных сторон — правотворческих и правореализационных — касательно отсрочки времени применения норм в части налогообложения операций с недвижимостью является разной, но, к сожалению, практически не пересекается, что, возможно, создаст значительные проблемы для действия этих норм в будущем. Априори новый механизм, вступающий в действие с 1 января 2007 года, определяет следующее. Во-первых, в большинстве случаев существуют три ставки — 1, 5 и 13% (в зависимости от того, первая это или не первая продажа на протяжении календарного года). Во-вторых, ставка является одинаковой как для резидентов, так и для нерезидентов. В-третьих, нотариус остается налоговым агентом, который осуществляет расчет суммы налога, проверяет ее взимание и предоставляет соответствующую информацию. Налог будет взиматься исходя из цены, указанной в договоре. Стоимость квартиры не должна быть меньше оценочной (что наверняка определяет, кроме учета сноса недвижимости, когда говорим о балансовой стоимости, и учет таких факторов, как: район, в котором находится недвижимость, качество материала, из которого она создана, цены на недвижимость в районе и т. д. — когда говорим об оценочной стоимости). Хотя какой орган будет осуществлять оценку после вступления в силу закона и когда Кабмином будет принята методика, как уже было отмечено, пока не известно. На сегодня единственный орган, который уполномочен давать оценку недвижимости (согласно разъяснительной телеграмме ГНАУ), — это Бюро технической инвентаризации. Дальше поживем — увидим. Проценты и льготы Что касается ставок, то если имущество пребывало в собственности плательщика налогов на момент вступления в силу закона, то доход от его продажи облагается по ставке: 1% стоимости имущества, общая площадь которого не превышает 100 кв. м, и дополнительно 5% от дохода, вычитаемого пропорционально от суммы превышения указанной площади объекта (если мы говорим о вторичной продаже, которая происходит с минимальным интервалом в один год после предшествующей). Если же продается собственность, купля-продажа которой происходит впервые или последняя купля-продажа которой была осуществлена менее года назад на момент продажи, то применяется ставка налогообложения прибыли 13% (с 2007 года — 15%). Теперь о самом интересном — о льготах. Схема их предоставления может существенно отличаться. Например, в Дании, Южной Корее, Чили, Швеции, Японии предоставляемые льготы относятся исключительно к объектам недвижимости, но никак не к плательщикам налогов. К видам недвижимости, которые полностью или частично освобождены от уплаты налогов, в большинстве стран принадлежат объекты культуры, образования, госуправления, религиозные учреждения. Освобождение от уплаты налогов может предоставляться и на фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Так, в Чили, Швеции, Японии и двух штатах США льготы по новостройкам предоставляются на протяжении нескольких лет, а в Нидерландах — на срок строительства сооружения. В других странах есть соединение и первого, и второго, хотя в основном льготы распространяются на объекты. К льготникам относятся пенсионеры и инвалиды. Кроме того, в некоторых странах при предоставлении льгот учитывается уровень прибыли плательщиков налогов. В Украине ввести льготы на уплату налога на недвижимость — это в который раз наступить на одни и те же грабли (вспомним хотя бы сельскохозяйственный налог и освобожденных от него сельхозпроизводителей). От "дани" планируется освободить инвалидов первой и второй групп, опекунов троих и более несовершеннолетних детей, ветеранов войны, чернобыльцев, а также пенсионеров. Что касается зданий (жилых домов, квартир, дачных и садовых домиков), то льготы будут предоставлены не "подушно", а "пометражно". Кроме того, существует еще масса открытых и невыясненных вопросов по льготам на рассматриваемый налог. Так что главная задача в процессе "помилования" при оплате налога на недвижимость — не вымостить благими намерениями дорогу в ад. И помнить, что фискальная политика считает льготы наихудшим способом стимулирования налогоплательщика, а если они и имеют место, то должны быть предоставлены все же исходя из объекта налогообложения. А иначе — кого облагать налогом на недвижимость? Вместо послесловия В конце августа стало известно, что ГНАУ предлагает ввести налог на недвижимость, который будет взиматься с объектов площадью не меньше 200 кв. м. Как сказал заместитель главы ГНАУ Сергей Лекарь, таким образом Налоговая предлагает определиться с установлением минимального количества квадратных метров, которые будут подвержены налогообложению. Также было заявлено о проведении гражданских слушаний, цель которых — формирование актуальных предложений, которые будут учтены при принятии соответствующего законодательного акта. Пока определяются нюансы, насущным остается и главный стратегический вопрос: а нужен ли нам вообще налог на недвижимость? Может, лучше обойтись пока без него? Специалисты расходятся во мнениях. Одни говорят — что необходим: для стимулирования развития нового строительства, ремонта аварийных зданий и сооружений, сноса неиспользуемой недвижимости и вообще для экономического развития страны в целом. Другие возражают, заметив, что недвижимость и предпринимательство являются слишком важными элементами хозяйствования, чтобы в который раз быть экспериментальным полем для политиков. Поэтому нужно сначала предусмотреть все возможные "мины" налога, даже если на это потребуются годы, а уж потом широко применять его для пополнения бюджета.
