Юридические ошибки при операциях с землей могут привести к признанию сделки недействительной, что будет весьма неприятно для добросовестного покупателя. Поэтому необходимо обратить внимание на соответствие договора купли-продажи земельного участка требованиям отечественного законодательства.
В Земельном кодексе указывается, что такой договор обязательно должен содержать следующие данные:
- наименование сторон;
- вид договора (договор купли-продажи);
- предмет договора (описание земельного участка);
- документ, подтверждающий право собственности продавца на участок;
- сведения об отсутствии запрета на отчуждение участка;
- сведения о наличии либо отсутствии ограничений на использование участка по целевому назначению;
- цену договора;
- обязательства сторон соглашения.
В договоре необходимо также указывать порядок расчетов, экспертную оценку участка, ответственность сторон за ненадлежащее выполнение договора, случаи прекращения его действия. При этом стороны соглашения не вправе изменить целевое назначение и режим использования земельного участка, а также другие обязательные требования, предусмотренные законом.
Несмотря на то что передача земельного участка по договору купли-продажи прекращает правомочность предыдущего владельца, права и обязанности третьих лиц по отношению к наделу могут оставаться в силе. Сюда относятся залоговые обязательства (в т. ч. ипотека), сервитуты, аренда, другие ограничения и обременения. При продаже участка одним из супругов необходимо получить письменное согласие второго, если участок приобретался во время брака. Также желательно, чтобы продавец предоставил документы об отсутствии задолженности по плате за землю.
Как сообщила изданию СЕЙЧАС юрист компании «Коннов и Созановский» Илона Мельничук, в процессе подготовки договора купли-продажи целесообразно запросить у продавца акт согласования границ земельного участка, подтверждающий как месторасположение, границы, так и площадь приобретаемого земельного участка. «Получение от продавца такого Акта позволит покупателю избежать в дальнейшем каких-либо претензий со стороны владельцев соседних земельных участков», - говорит юрист.
Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора осуществляется нотариусом по месту нахождения земельного участка. Перед удостоверением сделки нотариус проверяет документы, подтверждающие право- и дееспособность сторон (паспорт, устав, доверенность представителя), государственный акт на право собственности на землю, наличие прав третьих лиц на участок, а также иные необходимые документы.
После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов для перерегистрации права собственности на землю и получения нового государственного акта на имя покупателя (нового владельца).
«Необходимо помнить, что до момента получения госакта нельзя приступать к пользованию земельным участком. Более того, без госакта невозможно будет получить разрешение местного совета на строительство каких-либо объектов недвижимости на земельном участке», - обращает внимание г-жа Мельничук.
ГЛАВНОЕ
Покупка земельного участка таит в себе больше скрытых нюансов, чем покупка квартиры. Следует более тщательно подходить к оценке документов и проверке их подлинности. В некоторых случаях необходимо получить согласие второго супруга. Кроме того, не помешает проверить дееспособность лица, наличие прав третьих лиц на участок и пр.
