Тема отселения жильцов из устаревших домов, в частности домов первых индустриальных серий — так называемых «хрущевок», муссируется уже давно, однако развивается достаточно неактивно. На сегодняшний день в Украине реконструировано только две «хрущевки» — одна в Харькове и одна — в Киеве, притом что ветхого жилья в Украине насчитывается 75 млн. кв. м, в том числе 9 млн. кв. м — в Киеве. С каждым годом количество такого жилья увеличивается на 1,5 млн. кв. м.
Дома валятся, жителям негде жить, а правительство до сих пор не решило, что делать с людьми, проживающими в дышащих на ладан «хрущевках», и их правами. Отсутствуют механизмы оценки стоимости квартир, выплаты компенсации, отселения и т. п. Кроме того, проблемой является и отсутствие в Украине мощностей для переработки строительных отходов (после сноса одного дома остается примерно 3 тыс. кубометров мусора). Одним из самых важных вопрсов является и отселение людей, которые проживают в старых домах.
В начале сентября 2005 года Верховная Рада Украины отказалась урегулировать механизм и порядок реновации устаревшего жилищного фонда и направила законопроект «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» на повторное второе чтение. Документ предусматривал строительство на месте 5этажных «хрущевок» в центре городов новых многоэтажных домов и предоставление хозяевам старых квартир нового жилья с коэффициентом увеличения жилплощади 1,5. Однако, в законопроекте не предусматривалось, что новое жилье должно быть предоставлено в пределах того же микрорайона либо населенного пункта, как не оговаривалось и возвращение жильцов в реконструированный дом. Кроме того, законопроект предполагал возможность принудительного выкупа у собственника жилых и нежилых помещений в случае общественной необходимости, а для арендаторов — их принудительное выселение.
По словам руководителя бюджетного комитета Верховной Рады, лидера Блока народнодемократических партий Людмилы Супрун, эти пункты законопроекта создают большую проблему для жителей «хрущевок» при переселении. Получается, что, если человек проживает в Киеве в Печерском районе, его со спокойной душой могут отселить на Троещину или на Теремки2. Если же сделать элементарный расчет стоимости аналогичных квартир в центральных районах и на окраине, то обнаружится, что финансовые потери владельца однокомнатной квартиры могут составить 2040 тыс. долларов, двухкомнатной — от 30 до 70100 тыс. долларов и даже больше! «Таким образом, государство оставляет за собой право значительно ухудшить условия проживания людей», — считает Людмила Супрун.
По мнению лидера Блока НДП, отселение человека, проживающего в хорошем районе города, на окраину является нарушением его прав. «Мы не просто закладываем возможность предоставления жителям центра жилья на окраинах. Жилье очень часто передается по наследству, поэтому государство может обобрать не только проживающих в этих домах граждан, но и их детей», — отметила гжа Супрун.
По словам Людмилы Супрун, вопрос необходимо урегулировать в кратчайшие сроки. «Со своей стороны, Блок НДП уже выступил с инициативой законодательно закрепить норму предоставления жителям «хрущевок» жилья только в границах того же района», — сказала лидер Блока НДП.
ГРАЖДАНЕ МОГУТ СТАТЬ БЕСКВАРТИРНЫМИ
С 1 января 2006 года квартира площадью менее 30 кв. м квартирой не считается. В Украине введены в действие новые государственные строительные нормы. Их основным отличием от ныне действующих документов (СНиП 2.08.0189 и ГСН 7992) является деление проектируемого жилья на две категории: социальное, которое будет предоставляться малообеспеченным гражданам за счет бюджета, и коммерческое — возводимое за счет собственных средств граждан. Новые нормы повышают нижний и верхний пороги площади квартир и комнат, предусматривают большую комфортабельность подсобных помещений. Теперь однокомнатная квартира должна быть не менее 30 кв. м, двухкомнатная — 48 кв. м, а трехкомнатная — 60 кв. м. Значительно расширен и перечень требований к энергосбережению, вентиляции, общей комфортабельности и безопасности помещений. Все это, безусловно, скажется на стоимости проектируемого и подлежащего реконструкции жилья (на объекты, которые уже начали строить по старым нормам, эти требования не распространяются). Кроме того, наличие дополнительных требований, предъявляемых к новому жилью, расширяет коррупционные возможности контролирующих органов, что опятьтаки отразится на стоимости новых квартир. Однако строителей больше волнует не цена, которую в итоге все равно заплатит конечный потребитель, а проектирование высотных жилищных комплексов. Указанные нормы распространяются на здания до 25 этажей включительно при высоте этажа 2,8 м. Для строительных компаний выгоднее возводить дома в 30 и более этажей, и отсутствие норм для таких объектов негативно отразится на качестве высотного строительства.
ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОН «ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»
Последние изменения в Законе Украины «Об инвестиционной деятельности» разрешают привлекать деньги в жилищное строительство исключительно через механизмы ФФС и ФОН, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также через выпуск жилищных облигаций. Единственный способ вложить деньги, получив в будущем квартиру на первичном рынке жилья и понеся при этом минимальные риски, подразумевает инвестирование через ФФС, потому что в этом случае привлечение средств и управление ими осуществляет лицензированный финансовый посредник — управитель ФФС. Это — банк, имеющий лицензию на осуществление операций доверительного управления деньгами, или же небанковское учреждение. Рамки, в которых полномочен действовать управитель ФФС, четко определены законом. Безукоризненное соблюдение управителем ФФС оговоренных в законе процедур гарантирует получение инвестором жилья в собственность. Эти процедуры очень просты: не продавать жилье, пока нет разрешения на строительство; контролировать целевое использование средств; контролировать ход строительства; обеспечить продажу одной квартиры в одни руки, а в случае если инвестор хочет забрать вложенные им средства — стребовать деньги с застройщика и вернуть их инвестору.
Те инвесторы, которые заключали договоры о долевом участии, серьезно рисковали не получить в будущем квартиру и не вернуть при этом вложенные деньги, так как:
не было возможности проверить финансовое состояние застройщика (т. е. не было никакой защиты от банкротства застройщика и, соответственно, никакой гарантии того, что с него удастся взыскать привлеченные деньги);
не было никакой возможности проследить за целевым использованием денег;
отсутствовал какой бы то ни было государственный контроль над деятельностью застройщика.
Те инвесторы, которые вкладывают деньги в строительство жилья посредством покупки целевых жилищных облигаций, несут следующие риски:
риск того, что клиент в будущем не получит именно ту квартиру, которую забронировал, так как собственники облигаций имеют равные права на квадратные метры жилья в доме, а не на избранную квартиру;
риск того, что собственник облигаций не получит обратно сумму, за которую он купил облигации, если он решит отказаться от покупки квартиры, так как эмитент облигаций не обязан выкупать их по истечении срока обращения. Поэтому клиенту придется искать покупателя на принадлежащие ему облигации, неся при этом финансовые потери;
риск того, что, если владелец облигаций вовремя не обратится к эмитенту при погашении облигаций, он может потерять право на выкупленные им квадратные метры.
В ЭТОМ ГОДУ ПОСТРОЯТ НА ЧЕТВЕРТЬ БОЛЬШЕ
Министерство строительства, архитектуры и жилищнокоммунального хозяйства Украины прогнозирует увеличение общеукраинских объемов жилищного строительства в 2006 году на 25%, или на 2 млн. кв. м (до 10 млн. кв. м), по сравнению с 2005 годом. Об этом сказал на прессконференции первый заместитель министра строительства, архитектуры и жилкоммунхоза Анатолий Беркута. Он также сообщил, что приоритетными остаются завершение строительства долгостроев и развитие системы ипотечного кредитования.
