Вопрос перевода жилых помещений в нежилой фонд действующим законодательствомпрактически не урегулирован
Хотя инфраструктура торговой, офисной и производственной недвижимости развивается в столице быстрыми темпами – что ни год, новые сотни тысяч квадратных метров таких помещений «выходят» на рынок, актуальность вопроса перевода объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой не снижается. И зачастую дело не в том, что перепрофилировать квартиру под зубоврачебный кабинет, бюро нотариуса или банковское отделение – обычно менее затратное дело, чем покупка аналогичной по площади недвижимости в торговом или бизнес-центре. Просто очень часто у предпринимателей, работающих в сфере услуг для населения, нет иного варианта приблизиться к своим клиентам, как только через покупку квартиры в спальном микрорайоне. Читатели «КН» в последнее время буквально засыпали редакцию просьбами рассказать о процедуре перевода объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой. Чтобы выполнить их пожелания, журналист нашей редакции обратился за консультацией к работникам юридических фирм, специализирующихся на сопровождении таких операций.
Юристам, с которыми пообщался автор этих строк, хорошо известна актуальность данного вопроса.
Анжела ЗАЛЕВСКАЯ, юрисконсульт департамента юридического консалтинга ООО «Международной юридической компании «Соломон-групп»:
– Сегодня сложилась ситуация, когда спрос на помещения нежилого фонда значительно выше, чем предложение таких помещений. Предприниматели часто сталкиваются с проблемой отсутствия необходимого помещения соответствующего назначения для размещения своего бизнеса в той или иной местности, в связи с чем вынуждены приобретать в собственность или арендовать помещения жилого фонда.
Практическая необходимость переведения целевого назначения помещения (из жилого в нежилой), объяснила Анжела Залевская, может возникнуть в связи с организацией некоторых видов бизнеса, осуществление которых невозможно без наличия соответствующей лицензии или сертификата. Такая необходимость связана с особенностями процедур лицензирования, сертификации, отдельным этапом в которых является установление соответствия помещений санитарным, пожарным и другим нормам. Юрист отметила, что данные нормы существенно отличаются от аналогичных норм для жилых помещений. Получение же положительного заключения о соответствии технического и санитарного состояния помещения вышеуказанным нормам, от наличия которого зависит получение необходимой лицензии или сертификата, может стать невозможным в связи с тем, что целевое назначение помещения в принципе не предназначено для использования его иначе, чем для проживания людей.
Анжела ЗАЛЕВСКАЯ:
– Чтобы выяснить, возможен ли перевод объекта недвижимости в нежилой фонд, следует прежде всего выяснить, соответствует ли он требованиям, предъявляемым такого рода помещениям. Порядок переведения жилых домов и жилых помещений в г. Киеве, а также общие требования к осуществлению процедуры перевода жилых помещений в нежилые и основания для такой процедуры утверждены распоряжением Киевской государственной администрации №1825 от 01.10.2002 г.
По словам Анжелы Залевской, к общим требованиям относятся:
• недопустимость перевода помещений из жилого в нежилой фонд для нужд промышленного характера
• перевод в нежилой фонд в исключительных случаях возможен по решению Киевской городской государственной администрации
• перевод жилого помещения в нежилой фонд допустим только в случае, если помещение размещено в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и втором этажах домов, имеющих отдельный вход или при возможности обустроить отдельный вход с согласия всех сособственников жилого дома.
Согласно действующему законодательству (положений
Жилищного кодекса УССР), нежилые обитаемые дома и обитаемые помещения переоборудуются для использования в других целях или такие дома сносятся по решению исполнительного комитета областного, городского совета. Нежилые обитаемые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов могут быть переоборудованы в нежилые по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского совета.
А вот перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. И лишь в исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению исполнительного комитета областного, городского совета.
Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилого фонда в нежилые проводится по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций.
Перевод жилых домов и жилых помещений, которые принадлежат колхозам, в нежилые осуществляется по решению общих сборов членов колхоза или сборов уполномоченных.
Анжела ЗАЛЕВСКАЯ:
– При переводе недвижимости из жилого в нежилой фонд
необходимо принимать во внимание нормы «Нормативов определения размеров паевого участия (взносов) инвесторов (застройщиков) в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Киева», утвержденных решением Киевского городского совета 27.02.2003 за №271/431/, согласно которым обязательным этапом при переводе является заключение с КГГА Соглашения на Паевое участие Собственника в развитии социальной инфраструктуры города. Паевое участие представляет собой одноразовый Взнос Инвестора в бюджет г. Киева, и включает в себя следующие составляющие:
• возмещение расходов бюджета г. Киева на расширенное восстановление его ресурсов
• плата Инвестора за право реализовать свой строительный либо иной проект на территории столицы.
Со стороны местной власти в Соглашении может выступать только Главное управление экономики и инвестиций КГГА (ГУЭИ), которое рассчитывает сумму взноса и определяет (согласовывает с Заявителем) порядок его выплаты.
Законодательством Украины, добавил юрист фирмы «Iнюрполiс» О. Бабич, вопрос перевода жилых помещений и зданий в нежилые практически не урегулирован. При его решении до сих пор приходится опираться на положения Жилищного кодекса УССР.
Олег БАБИЧ, юрисконсульт ЗАО «Инюрполис»:
– Исключение составляют прямые нормы, предусмотренные в Жилищном кодексе Украинской ССР. Поэтому вопрос перевода жилых помещений и зданий в нежилые регулируется в каждом регионе отдельно, локальными нормативно-правовыми актами.
В Киеве данный вопрос, как мы уже знаем, регулируется Порядком перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые, утвержденный КГГА 01.10.2002 г. По мнению О. Бабича, следует выделить два типа перевода жилых помещений и зданий в нежилые: перевод из-за их непригодности для проживания и перевод в связи со сменой функционального назначения (проводится как исключение).
Согласно упомянутому нами Порядку, в случае перевода жилого помещения или здания в нежилые из-за их непригодности для проживания людей, прежде всего следует получить распоряжение районной госадминистрации о признании жилого помещения или здания непригодным для проживания. Во-вторых, получить распоряжение городской администрации о переводе жилого здания или помещения в нежилой фонд.
Олег БАБИЧ:
– Для получения соответствующего решения районной госадминистрации, кроме пакета правоустанавливающих документов на недвижимость, необходимо получить справку БТИ о проценте физического износа жилого здания, заключение проектного института о техническом состоянии объекта недвижимости (по необходимости), а также технический паспорт, справку жилищно-эксплуатационной организации.
После этого создается специальная межведомственная комиссия, которая проводит обследование помещений и готовит свое заключение по поводу пригодности помещения или здания для проживания.
Если комиссия подтвердила непригодность помещения для проживания, объяснил О. Бабич, на основании ее решения райгосадминистрация должна принять решение о признании жилого помещения или здания непригодным для проживания. После этого владелец объекта недвижимости должен составить договор на выплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города и подать документы в Главное управление жилищного хозяйства КГГА для подготовки проекта соответствующего решения, который визируется районной госадминистрацией, рядом управлений и должностных лиц КГГА и подается на подпись главе городской госудаственной администрации. После этого объект недвижимости получает юридический статус нежилого.
