Деякi фахiвцi вважають, що iпотека (тобто кредит пiд заставу нерухомостi) виникла ще на зорi цивiлiзацiї, тобто у кам’яному вiцi. Припустимо один з неандертальцiв мав два печери, тож одну мiг вiддати iншому пiд проценти: двi шкури ведмедя чи мамонта у мiсяць. Звiсно, це тiльки ненаукове припущення, але факт залишається фактом – iпотека iснує досить давно, оскiльки на нерухомiсть завжди є покупець i вона завжди у цiнi.
Мрiють про власну квартиру (або будинок) ледь не половина дорослих українцiв. Утiм, цi мрiї для бiльшостi так i залишаються мрiями. I все-таки деякi з них не бажають миритися з iснуючим станом речей. Все життя винаймати житлову площу, або мешкати з батьками – все таки не найкраща перспектива для родини, особливо якщо в нiй є дiти.
Деякi квартири подорожчали майже у десять разiв
Неодноразово ми чули цю вiдому фразу: "Не знаєш куди вкласти грошi, вкладай у нерухомiсть!"
Справдi, до 2000 року купити житло було справою набагато простiшою. Але пiдрахунки агентств нерухомостi говорять про те, що за останнi 5 рокiв їхнiй товар зрiс у цiнi в середньому у шiсть-десять разiв. Особливо вiдчутно пiднялися цiни у обласних центрах та великих мiстах, а за столицю говорити нiчого – це вже просто якась астрономiя починається!
Мої сусiди переїхали на постiйне мiсце проживання в Угорщину, а свою 3-кiмнатну квартиру у Береговi довгий час не могли продати – пропозицiй була купа. Тож, погодилися вiддати її за 4 тисячi доларiв, якщо буде покупець. Дивно, але нерухомiсть майже у центрi мiста (тим бiльше бiля басейну з термальними водами) майже нiкого не цiкавила. Деякi потенцiйнi клiєнти приходили i довго роздивлялись, потiм гойдали головами i йшли геть. Одним не подобалося розташування на першому поверсi, iншим, що потрiбно робити капiтальний ремонт, третiм – цiна. А вже зараз така сама квартира, але на п’ятому поверсi, де до того ж тече дах коштує вже 20.000 доларiв. З ремонтом, i на кращому поверсi – всi 30.000 !
В Ужгородi знайомi шiсть рокiв тому за допомоги батькiв купили 2-кiмнатну квартиру у "хрущовському" будинку за 5.000 доларiв. Також було повно пропозицiй, тож без проблем вибрали помешкання у самiсiнькому центрi та й ще подалi вiд бурхливої вулицi. Зараз їх нерухомiсть тягне майже на 40 тисяч "зелених", а то й бiльше.
Що ж коїться ? Досвiдченi рiелтори кажуть, що цiни на нерухомiсть останнiм часом просто збожеволiли i не вiдповiдають реальностi. Адже тi розцiнки, що подаються у газетах, надуманi, викликанi ажiотажем i квартири нiхто не продає так дорого.
Утiм, ми змушенi констатувати невтiшний факт: нерухомiсть дорожчає практично щодня i зупинити цей процес поки нiкому не вдається. I якщо ранiше ще була можливiсть десь позичити потрiбну суму, розраховувати на допомогу батькiв або друзiв, додати власнi заощадження i купити омрiяну житлову площу, то зараз це практично неможливо. Де ж вихiд?
Що краще: довiчна оренда чи довiчнi вiдсотки?
Чимало закарпатцiв за останнi роки перебралося жити у столицю. По-перше, зарплати у приватних фiрмах там завжди були набагато вищими. По-друге, перспектив для особистого росту також набагато бiльше. Єдина проблема з якою зiштовхувалися всi – де жити? Звiсно, майже усi орендують житлову площу, окрiм тих, кого приютили родичi чи знайомi.
Цiна оренди залежала вiд району та умов. Наприклад, Володимир працював у вiдомiй рекламнiй компанiї, його зарплата на початку складала близько 500 доларiв. Оренда досить пристойної 2-кiмнатної квартири (до роботи – пiвгодини на автобусi) була 150 доларiв. Тож змiг забрати до Києва i сiм’ю. Через деякий час господарi збiльшили орендну платню до двох сотень на мiсяць. Але й Володимир отримував вже вдвiчi бiльшу зарплату, бо перейшов працювати у iншу фiрму. Вiн ще декiлька рокiв тому мрiяв про власне житло i частину зароблених грошей вiдкладав. Навiть пригледiв невеличкий будиночок-дачу на окраїнi. Звiсно дiставатися до роботи набагато довше, але ж власне житло – це краще, нiж довiчна оренда. Але зараз всi його плани зруйнувалися – цiни на нерухомiсть стали захмарними i навiть дачi подорожчали у двiчi-тричi.
Житло на сьогоднi є найдорожчим активом, придбання якого залишається питанням номер «один» для кожного третього українця. Проте придбати квартиру за власнi кошти в Українi майже нереально. Лише за 2005 рiк цiни на житло на вторинному ринку Києва зросли на 50-55%, у регiонах – на 30-45%.
Тому єдиний шанс – взяти кредит у банку. Наскiльки вiтчизняна система житлового iпотечного кредитування є ефективною? Скажiмо, у Польщi, за даними рiелторських компанiй, 70-85% угод з купiвлi квартир вiдбувається за допомогою коштiв житлового iпотечного кредиту. В Українi цифра дещо нижча – 50-60%, але це у столицi. А оскiльки цiни на нерухомiсть з кожним днем зростають, а в бiльшостi українцiв залишаються бiльш нiж скромнi доходи, то платоспроможний попит на iпотечнi кредити, за оцiнками Української нацiональної iпотечної асоцiацiї, формують лише 5-7% населення.
Є навiть можливiсть окреслити типовий портрет позичальника в Українi. Це людина 30-50 рокiв, одружена, з 1-2 дiтьми та офiцiйним доходом щонайменше 500 доларiв (плюс неофiцiйний дохiд). Сукупний сiмейний дохiд позичальника найчастiше складає не менше 1000 доларiв на мiсяць. Тож не кожний бажаючий може отримати iпотеку, як заявляють пiд час своїх рекламних компанiй деякi банки.
У столицi якось довелося побувати в гостях у знайомого, який працює у вiддiлi полiтики у вiдомiй газетi. Вiн разом ще з двома колегами (викладачем журналiстики у вузi та редактором стрiчки новин у Iнтернет-газетi) знiмав однокiмнатну квартиру, на iнше грошей вже не вистачало. Утiм, оренда житлової площi у Києвi продовжує зростати. Нещодавно довiдався вiд знайомої, що цiни на звичайнi квартири сягають вiдмiтки у 500 доларiв...
Тому iпотечне кредитування у цих умовах стає все-таки бiльш-менш пристойним варiантом вкладання власних коштiв. Адже що краще: сплачувати вiдсотки за власну квартиру або врештi - решт за двадцять рокiв вiддати цю ж суму за оренду абсолютно чужiй людинi i залишитися нi з чим?
Слiд зауважити, що iпотечна система в Українi тiльки проходить стадiю свого цивiлiзованого формування. Фахiвцi зазначають, що цiни на нерухомiсть у 2006 роцi перестали так агресивно зростати, i окреслилася тенденцiя до стабiлiзацiї ринку. Банкiри запевняють: iпотечний кредит є гiдною альтернативою щомiсячнiй платi за оренду квартири. А в деяких випадках навiть повнiй вартостi житла, яку при купiвлi квартири потрiбно сплатити одразу.
Молодiжний кредит наказав довго жити?...
Кому в першу чергу необхiдне окреме житло? Звiсно молодим сiм’ям, якi щойно створилися, або тим, що винаймають квартири чи мешкають з батьками, або у примiщеннях, iнодi просто непристосованих для житла.
Тож, аби якось вирiшити їх проблеми у 1992 роцi в Українi був створений Фонд сприяння молодiжному житловому будiвництву, що починає реалiзацiю програми забезпечення молодi житлом. Але тiльки у 1998 роцi були видiленi першi засоби на житлове кредитування на загальну суму бiльше 300 млн. грн. У 2000 роцi вiдбувається реорганiзацiя Фонду у Державний фонд сприяння молодiжному житловому будiвництву при Кабiнетi Мiнiстрiв України.
Урядом України було запроваджено спецiальна схема надання молодим сiм’ям та одиноким молодим громадянам (вiком до 35 рокiв) пiльгових кредитiв на будiвництво чи реконструкцiю житла. За умовами програми, держава зобов’язувалася вiдшкодувати сiм’ї рiзницю мiж ринковою вiдсотковою ставкою на кредит i тривiдсотковою пiльговою ставкою. Позичальник, який має одну дитину, звiльнявся вiд сплати вiдсоткiв за користування кредитом;
позичальниковi, що має двох дiтей, за рахунок бюджетних коштiв погашалося 20 % суми зобов’язань за кредитом; а тому, в кого троє i бiльше дiтей, - 50 %.
За шiсть рокiв своєї дiяльностi Фонду молодiжнi кредити на житло отримали близько 25 тисяч молодих сiмей по всiй Українi. Вiсiм тисяч з них стали учасниками програми пiльгового кредитування, бiльше 17 тисяч чоловiк — отримали часткову компенсацiю вiдсоткової ставки комерцiйних банкiв. Справдi деяким вдалося отримати цей кредит i вирiшити наболiле "квартирне питання". А цього року вже почалися проблеми.
Як стало вiдомо вiдтепер державну компенсацiю по молодiжним кредитам будуть надавати тiльки на 5 рокiв. А ранiше молодi сiм’ї найчастiше брали кредити у банках на 20 рокiв, що значно зменшувало щомiсячний внесок. Таке рiшення прийняв нещодавно Кабiнет Мiнiстрiв. Стало вiдомо, що через вiдсутнiсть бюджетних коштiв за поточний рiк було видано всього 150 пiльгових кредитiв i жодного з частковою компенсацiєю вiдсоткової ставки. А тi, хто отримав кредити ранiше, мали сплачувати всi вiдсотки самостiйно, оскiльки бюджетнi засоби “молодiжного” Фонду вичерпалися...
Тепер отримати цю компенсацiю буде набагато складнiше. I розмiр її тепер однаковий для всiх молодих сiмей та одиноких громадян - 8,5%.
Вiце-прем’єр-мiнiстр Дмитро Табачник назвав цi змiни "першою здоровою реакцiєю на перевiрки Головного контрольно-ревiзiйного управлiння”. За його словами, в результатi перевiрки КРУ було встановлено, що Фонд взяв зобов’язання бiльше видiлених асигнувань на суму 4,8 млн. грн.
У Кабiнетi Мiнiстрiв змiни характеризують як тимчасовi. А експерти вважають, що скорочення строку компенсацiї може вiдлякати молодi сiм’ї брати участь у вiдповiднiй програмi i примусить їх йти за житловими кредитами безпосередньо в банки. Банкiри також вважають, що для приваблення потенцiйних клiєнтiв можуть навiть створити власнi пiльговi програми молодiжного кредитування.
Куди пiти, i де взяти грошi?
Отже, навiть наш уряд робить все можливе для того, аби в країнi розвивалася iпотека. Чи випадково? I справдi обсяг iпотечних кредитiв невпинно росте. В середньому на третину збiльшили обсяги iпотечних кредитiв усi банки. Зараз цiла низка фiнансових установ пропонує полiпшувати свої житловi умови на будь-який смак. Можна взяти квартиру на десяток рокiв, можна — на два.
Попит формується переважно в iноземнiй валютi, що пояснюється помiтно нижчими ставками кредитування у валютi, анiж у гривнi. Бiльшiсть банкiв тримає верхню планку кредитування на рiвнi 2030 рокiв, вирiзняється непостiйнiстю i сума першого внеску – вiд 5 до 25%.
Наприклад, у банках "Ажiо" i "Райффайзен» вiдсотки за iпотечними кредитами однi з найнижчих — 11–12%, i їх видачу до певного забудовника не прив’язують (адже є i таке на первинному ринку). Крiм того, деякi банки частенько залишають за собою право переглядати вiдсотковi ставки. Доводиться платити бiльше, а до цього, звiсно, готовий не кожен. На думку фахiвцiв, нинi послуги банку, страхової компанiї та нотарiуса, оформлення документiв, оцiнка нерухомостi разом iз держмитом i вiдрахуваннями до Пенсiйного фонду витягують з кишенi покупця не менше 3 тис. у. о., тобто близько 3,5–4% вiд вартостi квартири.
Впевненiсть в успiшному розвитку iпотечної системи може символiзувати i активне просування на український ринок iноземного капiталу. Так, нинi пiсля повного продажу в управлiннi iноземцiв нинi перебувають «Ажiо», «Аваль», «НРБУкраїна», «Мрiя», «Укрсоцбанк» та «IндексБанк». Банкiри переконанi, що це гарна тенденцiя, оскiльки цi закордоннi фiнансовi iнституцiї давно працюють по всiй Європi i свiту. Це також має вплинути на фiнансовий ринок, на стабiльнiсть банкiвської системи. Кажуть, що з приходом зарубiжних банкiв iпотечнi кредити можуть подешевшати ще на 23 вiдсотки.
Ось тiльки з 1 сiчня 2006 року в українцiв з’явилася ще одна проблема - деякi банки вiдмовляються кредитувати сiм’ї з дiтьми, оскiльки почав дiяти новий закон, який захищає права неповнолiтнiх дiтей. Яке б зобов’язання не брали на себе батьки, їхнi чада не можуть бути виселенi зi своїх квартир без дозволу на те опiкунських органiв. Отже, сiм’ям з малими дiтьми стало набагато важче одержати кредит на придбання житла...
Власний досвiд: заважають дiти та зарплата
Аби з’ясувати, чи реально отримати кредит на покупку житла для "середнього" українця, до якого сподiвався належу сам, рушив до найближчого банку. Варто додати, що у моєму мiстi їх останнiм часом з’явилося майже два десятки, отже просто очi розбiгаються. В одному, згадав, постiйнi черги, у iншому нiде навiть притулитися клiєнту, в третьому до мене колись неввiчливо вiднеслися. Отже завiтав до "Ексiмбанку", можливо пiдкупило в його назвi слово "державний".
Розмовляла зi мною начальник вiддiлення Ольга Гребенюк. Саме вона завжди насамперед проводить бесiди з потенцiйними позичальниками. Я спитав, що потрiбно, аби отримати кредит для покупки, скажiмо, 3-кiмнатної квартири вартiстю 30.000 доларiв.
Довго очiкувати не прийшлося, у банкiрiв є для розрахункiв спецiальна схема. Отже, аби отримати цю суму грошей в банку, менi прийдеться спочатку сплатити аванс 25% вiд суми кредиту. Тобто банк надасть у кращому випадку тiльки 22.500 доларiв. Якщо виплату цього кредиту розтягнути на 20 рокiв, то щомiсячна виплата з його погашення буде складати у середньому 339 доларiв. Врештi решт прийдеться вiддати банку вiдсоткiв майже на ту ж суму, що складає вартiсть квартири – бiльше 29.000 доларiв.
Найцiкавiше, що навiть за таких умов я б не мiг скористатися послугами банку. Адже, оскiльки маю трьох дiтей, сукупний дохiд моєї сiм’ї мав би складати 5.300 гривен на мiсяць "чистими", тобто без податкiв. Звiсно про такi грошi можу тiльки мрiяти...
"Наша мета, – каже Ольга Гребенюк, – не просто видати кредит, а переконатися у тiм, що позичальник платоспроможний, i фiнансовий стан дозволить йому погасити кредит".
Аби отримати грошi позичальнику потрiбно принести стос документiв, адже у банку будуть аналiзувати його матерiальне положення. Бiльшiсть потенцiйних клiєнтiв не може взяти кредит саме через вiдсутнiсть стабiльного джерела доходiв.
Потрiбна довiдка з мiсця роботи з доходами за останнi 6 мiсяцiв, iнодi навiть виписка з трудової книжки не завадить (за останнi 3 роки). Пiдприємець має принести довiдку з податкової.
У принципi на рiшення банку може вплинути будь-що, тож документи можуть вимагати найрiзноманiтнiшi. Iнодi приходиться проводити навiть службове розслiдування.
"Повний пакет документiв служба банку проаналiзує протягом тижня, – каже Ольга Гребенюк. – А iнодi вже на першому етапi людинi змушенi, на жаль, вiдмовляти..." Банк має обов’язково пояснити причину вiдмови: наприклад, немає застави або сукупний дохiд дуже маленький. З кожним окремим клiєнтом триває iндивiдуальна робота.
Позичальнику також потрiбно знати, що попереду його можуть очiкувати непередбачуванi витрати: походи до нотарiуса, обов’язкове страхування майна та свого життя. Наприклад, "Ексiмбанк" бере собi комiсiю у сумi 1% вiд суми кредиту за його обслуговування. Але, виявляється, що у iнших банках iснує цiла система прихованих комiсiй та платежiв, що призводять до суттєвого подорожчання кредиту. Тодi людина, яка не дуже знає всi тонкощi може потрапити у пастку.
Змалювала менi Ольга Гребенюк i портрет типового позичальника у маленькому мiстечку України. Це, за її словами, представник середнього класу, пiдприємець з власним дрiбним бiзнесом, який має стабiльний дохiд та невеликий склад сiм’ї (1-2 дитини). Велика перевага саме "Ексiмбанку" у тiм, що позичальник має право гасити кредит достроково, i жоднi штрафнi санкцiї щодо цього не застосовуються.
А ось в iнших банках, можливо, i вiдсотки будуть меншими, i умови будуть привабливiшими та не такими суворими. Утiм, якщо людина не знає, що їй загрожує, у майбутньому може залишитися i без квартири i без грошей... Тож працювати краще з тими, хто розкаже про нюанси у всiх подробицях, попередить заздалегiдь про можливi ризики.
Банкiр Ольга Гребенюк каже, що держава мала б звернути свою увагу на молодь, бо iнакше без державної пiдтримки їй не прийдеться навiть мрiяти про власне житло.
Тож навiть не дивлячись на стрiмкий розвиток iпотеки, почекати таки доведеться. Принаймнi, до того часу, коли середня зарплата українця сягне цифри понад 600 умовних одиниць, хоча б як у сусiднiй Польщi (де за користування кредитом платять близько 5 вiдсоткiв).
Але чекати, коли держава допоможе своїм громадянам, можливо, прийдеться дуже довго. Так може i життя не вистачити...
