Получить ипотечный кредит по низкой ставке - мечта каждого
Такую возможность уже предлагают банки, сотрудничающие с Государственным ипотечным учреждением. Правда, получить льготные кредиты сможет далеко не каждый. "Деньги" попытались вияснить, как попасть в число счастливчиков.
ГИУ -- это что?
В последнее время рекламные сообщения банков пестрят информацией о возможности получения льготных жилищных займов по программе Государственного ипотечного учреждения (ГИУ). Суть этой программы в том, что ГИУ предоставляет дешевые кредиты банкам (под 9,9% годовых в национальной валюте), а они, в свою очередь, направляют их на выдачу недорогих жилищных кредитов в гривнах. В середине ноября 2006 года генеральные соглашения о рефинансировании ипотечных кредитов были заключены уже с 47 банками. В этот перечень вошли как крупные игроки ипотечного рынка, так и небольшие кредитные организации.
"Деньги" решили узнать, насколько рекламные обещания банкиров соответствуют действительности, и насколько реально стать счастливым обладателем льготного займа. Вооружившись списком банков, с которыми уже сотрудничает ГИУ, мы начали расспрашивать кредитных специалистов о возможности получения льготных кредитов по данной программе. Проведенное исследование повергло нас в шок (может, недоумение?). Далеко не все сотрудники банков слышали об этой программе, и частые переключения с одного специалиста на другого стали.....?....... практически во время нашего "тест-драйва". Но даже столь долгие ожидания "на трубке" не принесли нам значительных успехов. Оказалось, что из тринадцати опрошенных банков, только три (УкрСиббанк, Приватбанк и Дельта-банк) были готовы продолжить с нами беседу о предоставлении льготного кредита. Остальные финучреждения не смогли в принципе ответить на наши вопросы. В тоже время, многие банки, давшие нам "от ворот поворот", регулярно используют в своих рекламных кампаниях ссылки на низкую процентную ставку по гривневым кредитам, обусловленную сотрудничеством с ГИУ…
Кто во что горазд
На этом наши открытия не закончились. Оказалось, что у всех банков, которые согласились предоставить нам льготную ссуду, абсолютно разные условия ее получения. В одном банке нам предложили взять гривневый кредит под 11% годовых, в то время как в двух других стоимость займа была на 3% выше. Размер одноразовой комиссии за оформление и выдачу кредита у каждого банка также индивидуальный и может составлять от 0% до 3% суммы предоставленных средств.
Почему же у банков, которые работают по программе сотрудничества с ГИУ, разная стоимость предоставляемых кредитов? По словам заместителя председателя правления ГИУ Сергея Москаленко, ипотечное учреждение не может административно влиять на рынок, указывая банку конечную ставку кредитования заемщиков. "Ставка рефинансирования банков по ипотечным кредитам определяется ежеквартально и доводится им в сроки, установленные нашими стандартами. Сегодня она составляет 9,9%, и уже на основании этой базовой ставки банк самостоятельно устанавливает свою процентную ставку для заемщиков. Она рассчитывается в соответствии с внутренними методиками и процедурами банка с учетом затрат на проведение подобных операций, количества задействованного персонала, опыта проведения данных операций, нормы прибыльности операций. В итоге получается, что у каждого банка размер надбавки к ставке рефинансирования ГИУ может отличаться", -- объясняет представитель ипотечного учреждения.
Для кого льготы?
Если ценовые условия предоставления кредитов банками могут отличаться, то требования к заемщику, сроки предоставления ссуды и размер первоначального взноса -- нет. В рамках программы клиент банка должен отвечать стандартам, которые утверждены ГИУ и являются обязательными для банка (см. вынос). Иными словами, на льготные кредиты вправе претендовать только те, кто отвечает этим требованиям, остальные претенденты даже не рассматриваются. Одни из самых главных критериев отбора, установленных ГИУ, -- начальный взнос не менее 30% суммы кредита и определенный уровень платежеспособности (расходы на обслуживание кредита не должны превышать 40% суммы чистого дохода). От заемщиков также требуют, чтобы величина кредита была в рамках $3--88,9 тыс., и он был взят исключительно в гривнах.
Отметим, что перечисленные выше требования зачастую являются более жесткими, нежели те, что предусмотрены собственными ипотечными программами банков. К примеру, по стандартам во внимание принимаются только официальные доходы заемщика, а кредит должен быть погашен до достижения заемщиком пенсионного возраста (60 лет для мужчин и 55 лет для женщин).
Но в целом процедура получения ипотечного кредита по программе ГИУ для клиента не имеет отличий от процедуры обычного жилищного кредитования. Отличия существуют для банка, который согласовывает выдачу каждого кредита с экспертами ипотечного учреждения. Однако на практике это означает, что заемщику придется ждать решения о предоставлении кредита намного дольше, чем при стандартном ипотечном кредитовании. Кстати, медлительность банков вызвана и тем, что лимиты выдачи кредитов по данной схеме до сих пор не утверждены. В святи с этим банки относятся к выдаче таких кредитов крайне осторожно.
А стоит ли?
Тем не менее, более низкие процентные ставки в гривне стоят того, чтобы "повоевать" за льготный ипотечный кредит. К тому же по программам ГИУ срок займа на покупку квартиры может растянуться до 30 лет (у большинства банков сроки по ипотеке не превышают 20 лет). Для примера: среднемесячный взнос по кредиту в $50 тыс. на льготных условиях составит $430, а по обычному кредитованию (на 20 лет) -- $500. "Фактически клиент получает кредит в гривнах по ставке, близкой к валютной, и на больший срок. Однако из-за невысокого доверия потребителя к кредитованию в национальной валюте этот фактор пока не является решающим при выборе схемы кредитования", -- отмечает заместитель директора департамента клиентской политики ОАО АБ "Укргазбанк" Андрей Шаповал.
Выбор в пользу долларовых займов вполне объясним: средняя процентная ставка по валютным кредитам составляет 11--13% годовых, а по займам в национальной валюте -- 16--18% (по программе кредитования ГИУ -- 14--15%). Справедливости ради отметим, что при том же займе в $50 тыс. среднемесячный взнос по долларовому займу под 12% годовых составит $459, то есть все равно больше (на 6,7%), чем по льготному займу. К тому же многие банкиры советуют брать кредит только в той валюте, в которой получаешь зарплату, чтобы избежать рисков резкого изменения курсов. Большинство же населения получает доходы именно в национальной валюте…
На 1 октября 2006 года кредитно-инвестиционный портфель ГИУ составлял 100 млн. грн. По льготной программе рефинансировано всего 900 ипотечных жилищных кредитов (70% из них, кстати, получены за пределами столицы). Это лишь малая капля в море украинцев, претендующих на ипотечные займы.
Если в ближайшее время начнется массовое обслуживание заемщиков по таким программам, кредит на льготных условиях может стать очень выгодным. Ведь банкам созданы все условия для того, чтобы те конкурировали в этой сфере -- ставки они вольны устанавливать по своему усмотрению. Главное, чтобы программы ГИУ не повторили судьбу программ Фонда содействия молодежному жилищному строительству, участниками которых стал очень узкий круг заемщиков…
Будь готов!
Стандарты ГИУ:
Валюта кредита -- гривна.
Минимальный срок -- 5 лет.
Максимальный срок -- 30 лет.
Погашение кредита -- проценты на остаток или аннуитет.
Максимальный размер кредита:
 450 тыс. грн. -- Киев;
 350 тыс. грн. -- города с населением более 1 млн. чел.;
 250 тыс. грн. -- другие города областного значения;
 150 тыс. грн. -- города районного значения;
 100 тыс. грн. -- другие города и села.
Минимальная сумма кредита -- 15 тыс. грн.
Первоначальный взнос -- 30% (при наличии дополнительного обеспечения -- 10%) суммы.
Доля затрат на погашение и обслуживание кредита -- не более 40% официальных доходов.
1. Накопить начальный взнос -- 30%.
2. Выяснить, что платежи по кредиту будут не более 40% чистого дохода семьи.
3. Обратиться в банк и написать заявление о получении льготного кредита.
4. Получить письменное предварительное согласие банка на выдачу кредита.
5. Найти жилье.
6. Оформить кредит в банке.
