Никакая юридическая проверка не сможет гарантировать вам чистоту сделки по покупке недвижимости. Только страхование.
Квартирный вопрос в России остается нерешенным для большинства российских граждан. Значительная часть этих людей надеется решить данный вопрос. Незначительная тем временем ищет обходные пути. При этом высока вероятность попасть в сложную историю уже после заключения сделки. Так что немногочисленные счастливчики, которым оказалось под силу приобрести жилье, рискуют его лишиться.
При покупке жилья, особенно на вторичном рынке, актуальным является вопрос о юридической чистоте квартиры, то есть правомерности проведенных с ней операций (приватизации, продажи).
«Увеличение количества сделок, незавершенность приватизации, недостатки законодательства позволяют считать рынок недвижимости достаточно рискованным», - говорит генеральный директор страховой компании «МРСС» Семен Акерман.
Даже самая тщательная проверка не сможет дать полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена и договор не будет признан недействительным. «Причиной этого могут стать незаконность предыдущих сделок, мошенничество, нарушения прав несовершеннолетних или наследников и многое другое», - говорит начальник отдела ипотечного страхования ОАО "КапиталЪ Страхование" Михаил Алексеев. Кроме того, в процессе оформления документов могут быть допущены ошибки, от которых не оградит ни нотариус, ни система госрегистрации.
Иначе говоря, никогда нельзя быть уверенным, что завтра или через 10 лет не объявится наследник квартиры и на всех законных основаниях не выселит вас. При этом единственной возможностью вернуть свои деньги остается титульное страхование - страхованиериска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость.
На сегодняшний день титульное страхование - самый эффективный способ защитить свои имущественные интересы при покупке жилья.
Как правило, заключение договора страхования титула является требованием банка, так как это одно из условий выдачи кредита по договору ипотеки. Однако есть случаи, когда подобное страхование осуществляется по инициативе клиента.
Особенно это характерно для коммерческой недвижимости, где и риски гораздо выше, и возможные потери исчисляются миллионами долларов.
Покрываемые риски
Суть страхования титула состоит в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. К таким нарушениям относятся: продажа по поддельным документам, превышение полномочий представителя участника сделки, недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки, раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников, совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и так далее.
Предметом договора титульного страхования может быть коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, земельные участки, права аренды и другое имущество, на которое страхователь имеет зарегистрированные права собственности, могущие быть оспоренными третьими лицами. Чаще всего это, конечно, здания и сооружения.
Основной риск, который покрывает договор титульного страхования, - потеря права собственности на недвижимое имущество в результате того, что предыдущие сделки будут признаны недействительными. «То есть страхуется риск добросовестного покупателя от того, что он может потерять свою недвижимость, если, например, объявятся третьи лица, которые сохранили свои права на этот объект, или если лица, выступающие продавцами, не имели законных прав на подписание договора купли-продажи», - объясняет руководитель управления страхования финансовых рисков и ответственности группы "АльфаСтрахование" Зинаида Кузьмина.
Экспертиза страховщика
Страховщик в обязательном порядке проводит экспертизу прав на объект недвижимости, так как именно результаты экспертизы по истории объекта служат основанием для оценки степени риска и последующей тарификации данного риска. Это довольно трудоемкий процесс, требующий сбора большого количества документов для оценки риска возможного отчуждения объекта в судебном порядке в будущем.
Экспертиза проводится как на основании представленных страховщику документов для оценки риска, так и на основании заключения службы безопасности. В этой связи заключение договора страхования займет некоторое время. После предоставления всех требующихся документов страховая компания занимается их проверкой, а после выносит свое решение - заключать с вами договор страхования или отказаться. В любом случае, даже если страховщик после анализа всей документации вынесет отрицательную резолюцию, вы по крайней мере узнаете, что в юридической истории вашей квартиры существуют некоторые неясности. А, как известно, предупрежден - значит вооружен.
Для физических лиц срок проверки предоставленных бумаг составляет от одного до пяти дней, а для юридических доходит до двух недель, так как при страховании риска титула по коммерческой недвижимости страховая сумма может потребовать перестрахования (нередко страховая сумма составляет 10 млн. долларов и выше), и проверка проводится более тщательно, иногда с привлечением независимых юридических бюро, которые осуществляют экспертизу чистоты сделок.
Страховщик обязательно оговаривает, что при заключении договора страхования страхователь обязан сообщить все необходимые данные о себе, о выгодоприобретателе, о предмете страхования, а также обо всех известных ему обстоятельствах, имеющих существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и степени страхового риска.
«Сообщение страхователем заведомо ложных сведений об обстоятельствах, имеющих существенное значение для определения страхового риска, дает право страховщику отказаться от выплаты страхового возмещения и потребовать признания договора страхования недействительным», - резюмирует заместитель генерального директора компании «Ренессанс Страхование» Наталья Карпова.
Стоимость страховки
Тарифы на страхование титула высоки и зависят от множества факторов. Средняя цена в год составляет от 0,2% до 4,5% от страховой суммы. «Стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты проведения предшествующих сделок. На тариф влияет также соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи», - говорит начальник отдела страхования ипотеки страховой компании «Ингосстрах» Дарья Зуева.
Величина страхового взноса зависит от того, на каком рынке приобреталось жилье - первичном или вторичном, от уровня документов, подтверждающих права собственности, от типа объекта недвижимости и так далее. «Также возможно применение поправочных коэффициентов, которые могут значительно уменьшить или увеличить ставку в каждом конкретном случае», - рассказывает заместитель генерального директора страховой компании «Цюрих» Сергей Савосин.
Страховая сумма
Как правило, страховая сумма (та максимальная сумма, которая может быть выплачена страховой компанией в случае наступления страхового случая) равна рыночной стоимости квартиры, которая определяется договором купли-продажи, заключением независимого оценщика, соглашением страховщика и страхователя. Страховая сумма может быть равной сумме кредита, увеличенной на 10% (недострахование).
Срок действия договора
Обычно срок страхования колеблется от года до трех лет, то есть до окончания срока исковой давности по ничтожным сделкам (сделкам, являющимся недействительными с момента их заключения). Оплату страховой премии страховщики позволяют производить как единовременно, так и в рассрочку. Если речь идет об ипотеке, то кредиторы требуют, чтобы период действия договора комплексного ипотечного страхования был не менее периода кредитных обязательств. В большинстве случаев это 10 или 15 лет, но существуют и более длительные программы ипотечного страхования. Поэтому обычно договоры комплексного ипотечного страхования заключаются на весь период действия кредитного договора.
Момент наступления страхового случая
«Страховым случаем будет являться исполнение судебного решения, содержащего условие о прекращении права собственности страхователя на недвижимое имущество, указанное в договоре страхования, то есть фактически дату регистрации записи в ЕГРП о прекращении права собственности», - говорит Дарья Зуева. Страховой случай признается наступившим, если исковое заявление было подано и принято судом к рассмотрению в период действия договора страхования.
«Но при этом страхователь должен сообщить страховщику на более ранних стадиях об обстоятельствах (повестка в суд, исковое заявление), которые впоследствии могут привести к наступлению страхового случая», - говорит Наталья Карпова. На всех стадиях судебного процесса представлять интересы страхователя в суде будет страховщик.
Мошенничество
На рынке недвижимости мошенничество - случай, к сожалению, нередкий. На сегодняшний день существует более 300 известных видов мошенничества в данной сфере. «Для эффективной борьбы с ним необходимо введение комплексной системы мер безопасности, подразумевающей контроль со стадии заключения договоров страхования до стадии урегулирования страховых случаев», - предлагает заместитель генерального директора страховой компании «Россия» Игорь Фатьянов.
По словам руководителя управления страхования финансовых рисков и ответственности группы "АльфаСтрахование" Зинаиды Кузьминой, примерно 1-2% всех сделок по недвижимости - это мошенничество. Однако это данные лишь по квартирам - по коммерческой недвижимости пока какую-либо статистику получить сложно, так как количество договоров невелико.
Рынок титульного страхования еще слишком молод, чтобы можно было говорить о какой-то статистике мошенничества. «Должно пройти еще 3-5 лет, чтобы накопленная информация стала основой для моделирования и обобщения статистики», - считает Сергей Савосин.
История российского титульного страхования
Рынок страхования титула в России только формируется, статистика страховых случаев невелика, а доступность информации о сделках на рынке недвижимости и их последствиях для страховых компаний ограничена.
Страховщики начали интересоваться титульным страхованием с момента попытки становления и законодательного закрепления частной собственности на недвижимое имущество, в частности в 90-х годах, когда купля-продажа недвижимости стала обычной сделкой. Более цивилизованные рамки сделки с недвижимостью приняли в момент принятия закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в 1997 году. Именно в этот момент многие страховщики утвердили соответствующие правила и стали предлагать данный продукт на рынке. В настоящее время большинство страховых компаний имеют лицензию на осуществление титульного страхования.
В связи с увеличением ипотечного кредитования данный вид страхования получает все более широкое распространение среди физлиц, так как это обязательное требование банка, однако если бы он был добровольным, количество заключенных договоров было бы на порядок меньше.
